11月15日，共享辦公行業(yè)巨頭WeWork公布了上市以來的第一份財報，引發(fā)市場關注。該公司今年第三季度總共實現(xiàn)營收6.61億美元，雖較前一季度增加了6800萬美元，但較去年同期的8.1億美元顯著下滑，同比下降18%，且凈虧損8億美元，雖然和去年同期凈虧損9.4億美元相比幅度有所縮窄，但是整體業(yè)績仍不樂觀。

引用《華爾街日報》的點評：“對于WeWork來說，共享經濟時代‘用虧損換規(guī)模的邏輯落空對公司影響持續(xù)至今，本質上仍處于‘每收到一塊錢就要虧更多’的境地?！?/p>

一、坎坷上市，WeWork的虧損漏洞何時能堵住?

WeWork的上市之路堪比西天取經。

Wework于2010年成立于紐約，上市前共經歷了17輪融資。

作為共享辦公的鼻祖，WeWork早在2018年底就提交了上市申請。

2019年9月WeWork啟動IPO路演，估值一度高達470億美元。但由于投資者對其商業(yè)模式和公司聯(lián)合創(chuàng)始人亞當?諾伊曼(Adam Neumann)的管理方式感到擔憂，不少投資者質疑公司估值。一系列負面消息，加之公司巨虧現(xiàn)狀，導致WeWork估值暴跌。一個月后，WeWork撤回招股說明書，推遲公司IPO。WeWork的IPO計劃以失敗告終，諾伊曼也因此被董事會解雇，WeWork最大投資方軟銀介入。

2020年，疫情肆虐全球，財大氣粗的軟銀集團也開始拋售資產尋求自保。當年4月，軟銀集團一度撤回了對WeWork的收購要約。

2021年10月21日，歷經多種坎坷，Wework最終以SPAC方式(特殊目的收購公司)在紐交所上市，估值僅為90億美元，較兩年前縮水380億美元。

然而，隨著上市后首份財報的發(fā)布，作為昔日共享經濟三巨頭之一的WeWork依舊未能“苦盡甘來”。截至11月19日收盤，WeWork最新總市值僅為60.66億美元，不僅較上市初期股價近乎“腰斬”，且相較另外兩巨頭Uber的858億美元市值和Airbnb的1248億美元市值也是天差地別。

此外，WeWork還一直處在出售資產、調整業(yè)務的狀態(tài)。

過去兩年間，WeWork一直試圖通過剝離不良資產以及出售非核心資產來減少虧損。繼2019年大裁員、關停長租公寓業(yè)務WeLive和私立學校WeGrow后，在2020年，WeWork又通過優(yōu)化成本結構和核心業(yè)務，關閉了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ、Teem、Waltz等8家公司。由此，共節(jié)省了約17億美元，其中包括11億美元的職能費用，4億美元的運營成本，以及通過退租以及修訂合約節(jié)省超2億美元。

根據(jù)WeWork發(fā)布的消息，現(xiàn)階段公司為包括黑石、博楓、鐵獅門、波士頓地產、RXR Realty 等全球領先地產基金，安聯(lián)等險資機構、以及區(qū)域領先地產商(中國萬科)等提供輕資產托管服務。WeWork將專注于盈利市場份額擴張，增加ARPM和輕資產建設，比如通過房地產和平臺產品的數(shù)字化提高輕資產收入增長?？蛻羧后w方面，公司計劃擴大大客戶比例，未來將500人以上規(guī)模的大型企業(yè)占比提升至65%，而500人以下的小型和中型企業(yè)的占比降至35%。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，WeWork旗下辦公空間共有93.2萬個位置，去年同期該數(shù)據(jù)為102萬。但公司實體會員的數(shù)量從去年50.7萬上升至54.6萬，增加了7%，已連續(xù)三個季度上漲。與此相對的是，實體空間的出租率也繼續(xù)反彈至59%，同比增長了9%。

展望未來，WeWork預期，出租率指標有望在2022年末恢復至90%，年營收在2024年將沖擊70億美元。在上個月的一次投資者介紹會上，WeWork也提到，在疫情后的世界里，員工將尋求更靈活的工作空間，這樣的趨勢有利于WeWork的業(yè)務發(fā)展。

至于WeWork的虧損漏洞何時能堵住，或許只有時間才能給出答案了。

二、WeWork“騙”到了多少人?

“當孫正義第一次選擇投資我時，他只用了28分鐘?！敝Z伊曼是這樣回憶的。

WeWork誕生的時期，不僅是2008年經濟危機后百廢待興，大型辦公室、寫字樓出租難的時期，更是互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)即將開啟大幕，導致對辦公空間的需求將從谷底回升的時期。所以，在那個時期之下它的商業(yè)模式是成立的。

而且，只有把WeWork跟普通的房地產公司放在一起比較才會發(fā)現(xiàn)，當時新增的小需求大多來自互聯(lián)網初創(chuàng)公司，它們都愿意往WeWork這樣的辦公空間跑。

復蘇時期，市場上的所有需求確實都會增長，但增長幅度、受益幅度不同。只不過在這些新增的份額當中，WeWork受益于其“生活方式”光環(huán)，而分走了更多的部分。

現(xiàn)在，當初新增的這些份額如海水退潮般完全消逝了。“我對這些投資的判斷在許多方面都不正確，對此我感到遺憾”。也難怪軟銀董事長孫正義會發(fā)出如此感嘆。

2019年，軟銀這家國際頂尖風投公司出現(xiàn)了前所未有的高額虧損。而造成軟銀虧損的一部分原因就是WeWork估值大幅下滑，上市折戟。

實際上，要追究起來，共享辦公空間也不是近些年誕生的新生意。幾十年前就有這樣的運營商，比如英國的Regus (IWG Group)。而且世界上到處都有很多小型的運營商，只是Wework把它做大了，把它包裝成一個所謂的社區(qū)服務、社交網絡、嬉皮士聚集地，再加上了點情懷、娛樂性的東西，靠故事給它增添了不少色彩。

另外，WeWork還讓租客有充分的自由度，可以按星期，或者按月租。而且弄出了一些好玩的特點，比如共享空間大、酒水和咖啡免費供應，每個星期一個party。再加上愿意虧錢，把租金壓得很低，免租期弄得很長;雖然虧了錢，但是量上得很快，擴張很快，這也正是WeWork吸引風險投資、私募股權投資者的原因之一?！拔抑还茉鲩L，我只想大到不能倒”。當諾依曼精心編制的“華麗禮服”被投資者的毒眸無情剝開，赤身裸體的WeWork只得負重前行。如今WeWork唯一能做的，就是慢慢拿掉身上沉重的包袱。

作為共享經濟的代表型企業(yè)，Wework最大的財務支出就是空間運營費用，由于共享辦公常常選址在商業(yè)中心區(qū)，因此承擔的成本和風險也更高。Wework的營收模式目前仍比較單一，同時共享辦公經濟在疫情期間陷入停滯階段。

WeWork目前最大挑戰(zhàn)還在新開的辦公場所上，資金入不敷出。這種重資產的商業(yè)模式不僅燒錢而且具有很大風險，畢竟高租金意味著高風險。

過去幾個月中，WeWork在美國多次降價，因為疫情之后，辦公空間出租的需求恢復仍需要時間。

WeWork為了吸引顧客不斷大幅打共享辦公空間的租金價格戰(zhàn)。不止WeWork，在美國，所有辦公空間出租價格都一直在下降。因為在美國最大的幾個城市中，截至去年底，近八成的員工都還呆在家里辦公。

此外，國內資本對WeWork也很感興趣。

2020年9月，WeWork中國業(yè)務控股權易主，摯信資本追加注資2億美元從而獲得其中國業(yè)務超過半數(shù)的股權。這意味著WeWork中國實現(xiàn)了全面本土化運營的模式。

然而，WeWork在中國市場的經營狀況也不甚理想。據(jù)英國《金融時報》的調查數(shù)據(jù)顯示，WeWork中國在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達到78.5%;入住率方面，WeWork也遠未達標。其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動，而要想達到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

WeWork在杭州的辦公空間之一，圖源WeWork中國官網

三、共享辦公的故事該如何講下去?

打造一個辦公空間，讓人們暢享生活，而不僅僅是生存?！@是WeWork描述的美好愿景，同時也揭示了共享辦公的本質：一種對理想生活方式的販賣。

當共享經濟遇上辦公，共享辦公的出路又到底在哪?

“打敗你的不一定是同行”，縱觀星巴克的營業(yè)模式，點上一杯咖啡，便能坐上一上午或者一整天，在星巴克里面辦公。當星巴克變成共享的辦公空間，真正的“共享辦公”卻出路難尋。

雖然WeWork正在收縮陣地，但這仍是治標不治本。大肆拋棄業(yè)務減少的只能是運營成本，如何在未來讓其共享辦公業(yè)務產生盈利，才是WeWork目前最需要關注的。

長期以來，以WeWork為首的整個共享辦公行業(yè)都秉持著“二房東”的經營模式，即在市場上找到合適的房產，與地產商簽訂長租合同，再對內部加以改造打扮成“共享辦公空間”，最后出租給個人或者初創(chuàng)公司。

“二房東”模式的缺點也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業(yè)都必須交付房產租金，以及共享空間的各項維護費用。這種運營模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴展市場以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因為租客和共享空間維護費的增加總是成正比的。

當市場處于蒸蒸日上的良好狀態(tài)時，企業(yè)尚有回旋余地，但當整體市場入駐情況都不理想時，一家企業(yè)的好日子也就到頭了。若不能創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這些初創(chuàng)企業(yè)只能依賴可能的融資，這和乞討又有什么區(qū)別呢?

在經歷了2018年的洗牌潮，2019年的上市潮，2020年行業(yè)洗牌疊加疫情之后，所有人都在關心一個問題：共享辦公第二春何時到來?

面對行業(yè)困境，各家平臺也開始調整尋求出路。例如，在2020年疫情爆發(fā)后，優(yōu)客工場宣布進行“輕資產、重賦能”的戰(zhàn)略轉型，且在第四季度完成了上市以來首次盈利(6279萬元，Non-GAAP下)，盡管其盈利只是曇花一現(xiàn)(2021年一季度再度轉虧，Non-GAAP下虧損4670萬元)，但它“輕資產+重自營”的革新模式仍然值得共享辦公企業(yè)學習;氪空間內部孵化了一條新產品線——Kreator Space，以輕資產模式運營;創(chuàng)富港沒有采取輕資產為主的模式，而是保持著所謂的“半輕”模式，即自主租賃物業(yè)、設計裝修、團隊運營，其在今年上半年的凈利潤達到了1812萬元。

可見，不論是已經通過輕資產模式成功轉型的優(yōu)客工場，還是剛剛上市意圖轉型的WeWork，都在推動著這個行業(yè)的發(fā)展與壯大。

低風險、輕資產、差異化運營模式將成為主流，未來共享辦公空間輸出的不僅僅是一個個辦公位，還可以為其他商業(yè)機構、樓宇、商街輸出管理模式和相關產品服務，各方聯(lián)合起來，分攤風險、共享成果。

共享辦公的業(yè)務焦點始終聚焦于為更多企業(yè)提供高效優(yōu)質的服務，因此，這一市場的蓬勃發(fā)展，對于廣大創(chuàng)業(yè)者和致力于科技創(chuàng)新的創(chuàng)新型企業(yè)而言，非常值得期待。

結語

當行業(yè)玩家們不像過去那樣瘋狂圈地，參與者主要為一線巨頭，中小創(chuàng)業(yè)者很少入局，這說明行業(yè)回歸了理性和固有發(fā)展規(guī)律，未來共享辦公不再是一個風口行業(yè)，只會成為一個常態(tài)化、可持續(xù)發(fā)展、更健康的行業(yè)。

在經歷爆發(fā)、低谷和洗牌之后，共享辦公的賽道已經進入下半場。在當前形勢下，為租客們提供創(chuàng)新、便捷化的服務，打造差異化的競爭優(yōu)勢，也許才是共享辦公的“新出路”。