高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君

城市更新是存量時代的共同命題。

自1989年進(jìn)入中國，高力國際參與了從增量開發(fā)到存量更新的城市發(fā)展進(jìn)程，“更大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)潛力”，是這個全球背景的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司的自我定位。

“健康、宜居、人文生活都離不開經(jīng)濟(jì)，沒有經(jīng)濟(jì)就沒有城市?！备吡H中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，好的城市更新是符合社會責(zé)任和可持續(xù)發(fā)展的，為業(yè)主方實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，同時推動地方經(jīng)濟(jì)，“更新不是將舊物業(yè)翻新，而是使其成為新的經(jīng)濟(jì)載體?！?/p>

如何于有限空間中求增量？如何實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡？鄧懿君的解題思路是突破平面收益的桎梏，關(guān)注立面的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生模式，“流量經(jīng)濟(jì)為城市更新帶來想象空間，立面、綠地都可以改造為‘流量擔(dān)當(dāng)’，不再僅僅考慮畝產(chǎn)和坪效，更注重空間發(fā)揮的價值?！?/p>

千年商業(yè)街的煥然新生

商業(yè)步行街是城市的繁華脈絡(luò)。自1990年代末第一條商業(yè)步行街設(shè)立，中國第一批商業(yè)步行街漸次出現(xiàn)業(yè)態(tài)老化、文化缺失、情景體驗(yàn)感不足的現(xiàn)象。2018年底，商務(wù)部公布了全國步行街改造提升第一批試點(diǎn)名單，包括北京王府井、上海南京路在內(nèi)的11條步行街入選。

作為華南地區(qū)唯一一條步行街試點(diǎn)，北京路自廣州建城起一直擔(dān)當(dāng)城市的中軸線，成為千年商都發(fā)展的無字史書?！半S著消費(fèi)升級對新商業(yè)形態(tài)的需求增加及步行街品牌低端化和同質(zhì)化趨勢的日益嚴(yán)重，北京路面臨新一輪的更新，高力國際有幸為北京路步行街提供策劃及招商運(yùn)營一體化新模式服務(wù)?！?/p>

鄧懿君介紹，高力國際結(jié)合多年沉淀的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，重新梳理北京路新定位的業(yè)態(tài)規(guī)劃比例，并為圍繞“老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)”定制了業(yè)態(tài)策劃方案，針對步行街內(nèi)不同的區(qū)域、路段、物業(yè)的業(yè)態(tài)、品牌提出具體指引，牽線引入具有時代特征的品牌，打造出若干個業(yè)態(tài)品牌爆點(diǎn)。

擁有自南漢以來共五朝11層路面的北京路，被稱作“中國第一條千年古道”，為了呼應(yīng)其千年文脈與千年商脈的雙重身份，高力國際打造了嶺南文化櫥窗博物館，實(shí)現(xiàn)“廣式非遺”主題展示，形成新記憶點(diǎn)。

從研究商圈發(fā)展、物業(yè)現(xiàn)狀、未來發(fā)展趨勢，到消費(fèi)者分析、零售商訪談、功能定位及組合，再到對項(xiàng)目開發(fā)周期、租金、收益等進(jìn)行科學(xué)測算，高力國際助力北京路完成“國家級步行街”驗(yàn)收，央視《新聞聯(lián)播》以《古街展新顏 廣州千年老街煥發(fā)新活力》進(jìn)行報道，更新之后的2020年十一黃金周，整個步行街客流（同比）增長了14%以上，整個營收增長了180%，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)了雙豐收。

流量經(jīng)濟(jì)時代，單一空間不再單純

北京路步行街改造中的嶺南文化櫥窗，通過導(dǎo)入新內(nèi)容互動展示引爆社交性話題，得到媒體持續(xù)曝光。

這讓鄧懿君意識到，流量經(jīng)濟(jì)時代，所有改造的想象空間已經(jīng)不是每平方米對每平方米了，經(jīng)濟(jì)效益已不局限于建筑紅線。

“要關(guān)注立面的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生模式，提升整個空間收益和可能性，用空間的立面和流量經(jīng)濟(jì)來創(chuàng)造價值?！彼M(jìn)一步解釋，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式，立面空間的價值主要體現(xiàn)在戶外廣告等模式。如今，立面可以通過改造帶來流量，“流量經(jīng)濟(jì)通俗點(diǎn)便是吸引人流，不管年齡或階層，只要有人就有經(jīng)濟(jì)，有經(jīng)濟(jì)便有錢。”

新經(jīng)濟(jì)時代，大消費(fèi)、大健康、大科技潛移默化中引導(dǎo)著城市發(fā)展走向，新的經(jīng)濟(jì)模式帶來新的生產(chǎn)、消費(fèi)模式，傳統(tǒng)規(guī)劃被改變，單一空間不再單純。

首先是零售空間被注入多種空間用途。單純的商業(yè)空間被改造成多元空間，辦公、體驗(yàn)消費(fèi)、展示空間、演出空間等等，從單純的C2C經(jīng)濟(jì)發(fā)展成C2B、Demand經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，都是在一個傳統(tǒng)的零售空間內(nèi)形成。

其次是辦公空間融合多樣經(jīng)濟(jì)模式。在傳統(tǒng)辦公空間中，越來越多的新經(jīng)濟(jì)模式被引入，線上經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)、個人經(jīng)濟(jì)等單純的銷售行為進(jìn)入到辦公空間。

以往項(xiàng)目規(guī)劃中被視作建設(shè)成本的公共綠地，也讓鄧懿君看到了商機(jī)，以根據(jù)人流動線進(jìn)一步挖掘綠地的地上空間和地下空間，比如增加停車場等配套?！?/p>

高力國際與眾多地方政府進(jìn)行探討，共同研究合理開發(fā)公共綠地，使之對于地方財政而言不僅僅是成本，而是可以自給自足、釋放新經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能的機(jī)會點(diǎn)。

全程服務(wù)鏈條助力城市更新

“城市更新最重要的就是社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡點(diǎn)。”鄧懿君表示，城市更新是要資金投入的，業(yè)主方要效益，要更新后產(chǎn)生租金和售價的增長，而從片區(qū)的緯度，地方政府希望更新促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。這就需要有效地論證，更新后是否能有效煥發(fā)片區(qū)活力，讓長期效益抵消短期的支出。

“覆蓋生命周期的全程服務(wù)鏈條，是實(shí)現(xiàn)平衡的解題思路?！编囓簿硎?，高力國際經(jīng)過多年城市更新實(shí)踐，形成了從項(xiàng)目定位、建筑規(guī)劃、招商策略、招商代理、運(yùn)營管理及服務(wù)、投融資評估、資產(chǎn)退出等全鏈條服務(wù)?！叭湕l的優(yōu)勢是定位的時候知道怎么實(shí)現(xiàn)，而不是脫離市場現(xiàn)實(shí)，更新完了就交差了。”

以上海為例，鄧懿君回顧了高力國際在城市更新各個環(huán)節(jié)上的全方位覆蓋：為徐家匯中央活動區(qū)十四五規(guī)劃編制工作提供咨詢服務(wù)；為六百匯金改擴(kuò)建項(xiàng)目提供商業(yè)咨詢服務(wù)；提供北外灘區(qū)域城市綜合商業(yè)策劃；為北外灘北蘇州路更新改造、功能及業(yè)態(tài)提供咨詢服務(wù)。城市更新往往涉及項(xiàng)目空置，經(jīng)濟(jì)賬怎么算，是否能獲取更多的收益和價值；更新過程中或更新兩三年后往往會出現(xiàn)新的機(jī)遇、新的變化，原本定位不可行，掌握市場信息更豐富的顧問方需要及時反應(yīng)并給出調(diào)整方案。

作為全球商業(yè)地產(chǎn)五大行之一，高力國際深度參與了工業(yè)、商業(yè)、辦公及公共建筑的更新，并于去年重點(diǎn)推出文旅及消費(fèi)一體化招商運(yùn)營新模式服務(wù)。鄧懿君介紹，在商務(wù)部全國首批步行街改造提升試點(diǎn)中，高力國際參與11條中的兩條，即廣州北京路與重慶解放碑，“接下來，高力國際將在文旅大消費(fèi)板塊持續(xù)發(fā)力，以第三方咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的身份，提供具有前瞻性、專業(yè)、可行的意見，攜手地方政府，整合包括：開發(fā)商、資本市場、投資機(jī)構(gòu)，商戶等群體資源，分析現(xiàn)有業(yè)態(tài)的優(yōu)勢與不足，從而引導(dǎo)、調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為地方經(jīng)濟(jì)做出積極貢獻(xiàn)。”