圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

▎“公司目前確實(shí)遇到了前所未有的困難，想盡一切辦法恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，全力保障客戶(hù)的合法權(quán)益?！?/p>

鈦媒體編輯丨郭虹妘

最近，恒大集團(tuán)陷入多事之秋，各種傳聞可謂滿(mǎn)天飛。

網(wǎng)絡(luò)流傳《關(guān)于“恒大金服”周期補(bǔ)償事項(xiàng)通知》，經(jīng)核實(shí)，深圳市地方金融監(jiān)管局發(fā)布公告稱(chēng)，該通知系偽造，非該局出具，已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

更有網(wǎng)傳恒大破產(chǎn)重組。

9月13日，恒大集團(tuán)網(wǎng)站發(fā)布聲明稱(chēng)，網(wǎng)絡(luò)上近日出現(xiàn)的有關(guān)恒大破產(chǎn)重組的言論完全失實(shí)。公司目前確實(shí)遇到了前所未有的困難，但公司堅(jiān)決履行企業(yè)主體責(zé)任，全力以赴復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保交樓，想盡一切辦法恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，全力保障客戶(hù)的合法權(quán)益。

聲明表示恒大沒(méi)有破產(chǎn)重組，也看的出來(lái)恒大過(guò)得并不好。

周二盤(pán)中，恒大概念股持續(xù)走低，截至發(fā)稿，恒大汽車(chē)跌幅擴(kuò)大至16%，中國(guó)恒大跌超8%，恒大物業(yè)跌超6%，恒騰網(wǎng)絡(luò)跌超5%。

同時(shí)，恒大債券集體走低，截至發(fā)稿，“20恒大01”跌超11%；“15恒大03”跌超6%；“19恒大01”跌逾5%，此前一度漲近23%；“20恒大02”持平，此前一度漲10%。

商討出售部分資產(chǎn)，開(kāi)啟斷臂求生模式

面對(duì)此狀，恒大已經(jīng)開(kāi)始積極接觸潛在投資者，商討出售部分恒大股權(quán)和資產(chǎn)（包括但不限于投資物業(yè)、酒店及其他物業(yè)）來(lái)緩解財(cái)務(wù)流動(dòng)性的問(wèn)題。

此前，中國(guó)恒大在港交所公告表示，本集團(tuán)預(yù)期9月物業(yè)合約銷(xiāo)售持續(xù)大幅下降。如營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)公告中所披露，集團(tuán)于2021年6月、7月及8月的物業(yè)合約銷(xiāo)售金額分別為人民幣716.3億元、437.8億元、380.8億元，呈下降趨勢(shì)。

“9月通常是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)合約銷(xiāo)售高峰，然而由于對(duì)本集團(tuán)的持續(xù)負(fù)面新聞報(bào)道嚴(yán)重影響潛在購(gòu)房者信心，本公司預(yù)期9月銷(xiāo)售持續(xù)大幅下降，導(dǎo)致本集團(tuán)銷(xiāo)售回款持續(xù)惡化，進(jìn)一步對(duì)現(xiàn)金流及流動(dòng)性造成巨大壓力?！?/p>

“本集團(tuán)將繼續(xù)推進(jìn)中期業(yè)績(jī)公告披露的措施，緩解流動(dòng)性問(wèn)題，包括但不限于：調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間表、嚴(yán)格控制成本、大力促進(jìn)銷(xiāo)售及回款、爭(zhēng)取借款續(xù)貸和展期、出售股權(quán)和資產(chǎn)（包括但不限于投資物業(yè)、酒店及其他物業(yè)）及引入投資者增加本集團(tuán)及附屬公司股本。”恒大稱(chēng)。

如中期業(yè)績(jī)公告披露，中國(guó)恒大正積極接觸潛在投資者，商討出售本集團(tuán)成員的權(quán)益，以及其他資產(chǎn)(包括但不限于投資性物業(yè)、酒店和其他物業(yè))。

同時(shí)，商討出售中國(guó)恒大新能源汽車(chē)集團(tuán)有限公司及恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司部分股份，也考慮為本公司及其他附屬公司引入新投資者。

日前傳言恒大在與越秀洽談出售恒大香港大樓事宜。對(duì)此，恒大指出，出售位于香港的辦公大樓（即位于香港灣仔告士打道38號(hào)的中國(guó)恒大中心）未按預(yù)期時(shí)間完成。截至本公告之日，本集團(tuán)尚未與投資者或買(mǎi)家簽訂任何有約束力的協(xié)議，不能保證能夠簽訂出售協(xié)議。

9月14日，中國(guó)恒大董事會(huì)宣布，已聘任華利安諾基（ 中國(guó) ）有限公司及鐘港資本有限公司為該公司聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

中國(guó)恒大表示，聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問(wèn)會(huì)與該公司共同評(píng)估中國(guó)恒大目前的資本架構(gòu)、研究流動(dòng)性情況、探索所有可行方案以緩解目前的流動(dòng)性問(wèn)題，爭(zhēng)取盡快達(dá)成對(duì)所有利益相關(guān)方最優(yōu)的解決方案。

據(jù)悉，華利安諾基(Houlihan Lokey)，創(chuàng)建至今已有40多年。全球排名第一的財(cái)務(wù)重組與并購(gòu)公平性意見(jiàn)顧問(wèn)。曾參與雷曼兄弟、通用汽車(chē)、世界通信、安然等經(jīng)典破產(chǎn)案，實(shí)力堪稱(chēng)世界一流。

恒大財(cái)富“暴雷”，三種形式能否兌付？

9月7日，恒大財(cái)富陸續(xù)曝出理財(cái)產(chǎn)品到期未兌付。

9月13日，中國(guó)恒大集團(tuán)總部所在地深圳卓越后海中心及重慶、鄭州、湖北等地的恒大集團(tuán)分公司出現(xiàn)眾多維權(quán)投資者，要求對(duì)恒大財(cái)富產(chǎn)品進(jìn)行兌付。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

在恒大財(cái)富兌付輿情發(fā)酵之下，9月13日，恒大系H股相關(guān)股票全部下跌，A股市場(chǎng)恒大債券也幾乎全線下跌，其中，“19恒大01”跌幅最大，跌超30%，盤(pán)中出現(xiàn)二次臨時(shí)停牌。

港股恒大概念股午后跌幅擴(kuò)大，恒大汽車(chē)跌超7%，恒騰網(wǎng)絡(luò)跌6.38%，中國(guó)恒大跌近5%，恒大物業(yè)跌2.13%。債券方面，盤(pán)中“19恒大01”跌超30%，盤(pán)中二次臨時(shí)停牌?！?9恒大01”盤(pán)中跌23.26%，觸發(fā)臨停。“19恒大02”現(xiàn)漲6.74%，“20恒大02”漲6.25%，“20恒大01”漲14.83%。

隨著維權(quán)發(fā)展到線下，網(wǎng)絡(luò)輿情洶涌，恒大給出了第二版兌付方案，在方案中提出了三種兌付形式：

第一種是現(xiàn)金分期兌付方案，范圍僅限于合同約定期限到期的投資產(chǎn)品，現(xiàn)金兌付安排是，投資產(chǎn)品到期后，在到期當(dāng)月的最后一個(gè)工作日支付上述“現(xiàn)金分期兌付金額”10%，此后每滿(mǎn)3個(gè)月，在第三個(gè)月的最后一個(gè)工作日支付10%，直到現(xiàn)金分期兌付金額全部支付完畢為止。

第二種是實(shí)物資產(chǎn)兌付，兌付范圍是：合同約期限到期的投資產(chǎn)品，以及雖然合同期限未到期，但投資人要求提前以實(shí)物資產(chǎn)兌付的投資產(chǎn)品。

恒大要求各地區(qū)公司必須提供可供兌付的實(shí)物資產(chǎn)供投資人選擇。其中，實(shí)物資產(chǎn)兌付價(jià)格，用于兌付投資產(chǎn)品各物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格優(yōu)惠如下：住宅按照現(xiàn)行銷(xiāo)售發(fā)文價(jià)格基礎(chǔ)上享受90折優(yōu)惠后，再額外給予80折優(yōu)惠；公寓及寫(xiě)字樓，按照現(xiàn)行銷(xiāo)售發(fā)文價(jià)格基礎(chǔ)上享受90折優(yōu)惠后，再額外給予60折優(yōu)惠；商鋪及車(chē)位，按照現(xiàn)行銷(xiāo)售發(fā)文價(jià)格基礎(chǔ)上享受80折優(yōu)惠后，再額外給予60折優(yōu)惠。

實(shí)物資產(chǎn)兌付的安排是，恒大在每月下旬辦理實(shí)物資產(chǎn)兌付工作，采取集中登記、線上集中選房的方式，確保實(shí)物資產(chǎn)兌付的公平公正。

第三種是沖抵購(gòu)房尾款兌付，其中，購(gòu)房尾款是指在9月12日24點(diǎn)前已經(jīng)認(rèn)購(gòu)恒大樓盤(pán)房屋未付清尾款的客戶(hù)。恒大降按合同約定期限到期的投資產(chǎn)品，沖抵兌付金額為投資產(chǎn)品本金和截至產(chǎn)品到期日合同約定利息，產(chǎn)品到期后不再計(jì)利息；合同約定期限未到期的投資產(chǎn)品，沖抵兌付金額為投資產(chǎn)品本金和截至投資人要求提前以沖抵購(gòu)房尾款兌付日的利息，投資人要求提前兌付后，不再計(jì)利息。投資人可以選擇使用全部或者部分“沖抵兌付金額”沖抵本人或他人的購(gòu)房尾款。

此外，恒大在兌付方案中表示，投資人以每份投資產(chǎn)品為單位，可以選擇三種方案中一種兌付，或者組合任意兩種及三種方案兌付。

許多投資者表示，看到了這份兌付方案之后表示無(wú)法接受，希望本息可以一次性?xún)陡?，不接受分期兌付和?shí)物兌付。

“我可以一無(wú)所有，但恒大財(cái)富的投資者不能一無(wú)所有！”許家印強(qiáng)調(diào)，兌付過(guò)程中，一定做到公平公正，不允許任何人搞特殊化，以前沒(méi)有發(fā)生過(guò)、今后也絕不會(huì)發(fā)生，要按既定的兌付方案千方百計(jì)爭(zhēng)取比計(jì)劃提早兌付。

恒大到底有多少隱性負(fù)債？

根據(jù)中國(guó)恒大公布的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，其總資產(chǎn)擁有2.3萬(wàn)億元人民幣左右，其中的負(fù)債為1.97萬(wàn)億元人民幣，同時(shí)，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債高達(dá)上千億元人民幣。

據(jù)梧桐投研室分析，恒大的賬面?zhèn)鶆?wù)可以分為三個(gè)部分，即借款（含發(fā)債與貸款等）、合約負(fù)債（預(yù)收款等）以及應(yīng)付款項(xiàng)（針對(duì)上游企業(yè)等）。市場(chǎng)上通常會(huì)把借款歸為有息債務(wù)，合約負(fù)債與應(yīng)付款項(xiàng)歸為無(wú)息債務(wù)，因此市場(chǎng)上對(duì)借款這一項(xiàng)往往比較關(guān)注，因?yàn)樗械狡谶€本付息的要求。

根據(jù)恒大半年報(bào)顯示，其借款余額較2020年底減少了1447.60億元，看似有息債務(wù)已經(jīng)下降較多，債務(wù)壓力減輕了不少。

但合約負(fù)債較2020年底增加了300.44億元，應(yīng)付款項(xiàng)較2020年底增加了1244.52億元，也就是說(shuō)恒大的有息借款雖然下降了，但其無(wú)息債務(wù)卻增加更多。

除一些明面上的債務(wù)外，恒大真正的債務(wù)壓力還體現(xiàn)在四個(gè)層面：一是針對(duì)上游企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)，二是恒大財(cái)富對(duì)投資者的未兌付金額，三是以明股實(shí)債為主的少數(shù)股東權(quán)益，四是恒大與其控股金融機(jī)構(gòu)（盛京銀行與恒大人壽）的關(guān)聯(lián)交易。

截至到2021年6月，恒大欠上游企業(yè)的應(yīng)付款高達(dá)9629.04億元。

恒大財(cái)富具體融資金額及缺口沒(méi)有官方公布。

2018年以來(lái)的三年半時(shí)間里，恒大集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益累計(jì)凈增了1122億元，這可能涉及恒大與深深房并購(gòu)重組時(shí)引入的1300億戰(zhàn)投。

陷入危機(jī)的房企不止恒大一家

據(jù)了解，2021年8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫。29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴(kuò)大。其中，一線城市成交整體仍處高位，而受供應(yīng)低迷影響25個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，僅廈門(mén)、杭州部分城市成交環(huán)比有所回升。

企業(yè)層面，8月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮远径纫詠?lái)也呈持續(xù)放緩趨勢(shì)。8月，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，逾40家同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

8月，有兩家華南房企破產(chǎn)。

8月23日，佛山鴻輝房地產(chǎn)總公司的破產(chǎn)之事正式被法院公告。這家公司成立于1993年，在當(dāng)今的年輕百?gòu)?qiáng)房企里也稱(chēng)得上是老牌房企。在佛山，也能被夸上一聲“知名”。8月24日，廣東粵泰集團(tuán)股份發(fā)布申請(qǐng)破產(chǎn)清算的公告。及其一致行動(dòng)人廣州城啟、廣州豪城、廣州建豪、廣州新意，共5家公司一起進(jìn)入了破產(chǎn)清算程序。

據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至8月24日，年內(nèi)已超244家房企破產(chǎn)。

河南房企巨頭建業(yè)集團(tuán)也引發(fā)廣泛關(guān)注。9月9日，網(wǎng)上一份建業(yè)集團(tuán)《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》，當(dāng)日22時(shí)30分，建業(yè)集團(tuán)連夜召開(kāi)線上媒體溝通會(huì)回應(yīng)。

建業(yè)集團(tuán)總裁王俊參加溝通會(huì)表示，網(wǎng)傳求助信內(nèi)容真實(shí)，但困難是暫時(shí)的。目前建業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已恢復(fù)到正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，正在加速回暖。

據(jù)王俊介紹，水災(zāi)和疫情影響了建業(yè)住宅項(xiàng)目的施工和銷(xiāo)售進(jìn)度。部分在建樓盤(pán)在洪水中受到不同程度的損壞，工期被拉長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)而言都是不可抗力。建業(yè)由于絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)布局位于河南，且屬文旅、地產(chǎn)、商業(yè)等業(yè)態(tài)，受到汛情和疫情影響較大，持續(xù)停業(yè)，對(duì)集團(tuán)發(fā)展是很大考驗(yàn)。其中自7月20日以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售斷崖式下滑，銷(xiāo)售回款較原計(jì)劃減少近30億元。

（鈦媒體App編輯郭虹妘綜合自期貨日?qǐng)?bào)、觀察者網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)資訊等）

原標(biāo)題：《破產(chǎn)重組是假，“揭不開(kāi)鍋”是真，恒大還能撐多久？》

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