去年8月的北京學(xué)區(qū)房分析，如今相隔已有半年之久。今年開(kāi)年，伴隨房?jī)r(jià)上漲和兩會(huì)期間46萬(wàn)/平的學(xué)區(qū)房的新聞，“房?jī)r(jià)”和“學(xué)區(qū)”等詞匯繼續(xù)被炒到新聞?lì)^條。一方面是政府大力推行教育資源均衡的相關(guān)政策，另一方面，“學(xué)區(qū)房”卻一路唱紅。2015后半年，的房?jī)r(jià)市場(chǎng)到底是漲是跌？學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是否出現(xiàn)非理性增長(zhǎng)？這次我們用搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)一探究竟。

（此次數(shù)據(jù)來(lái)源不同，結(jié)果較上次分析略有差異。）

房?jī)r(jià)是否大幅上漲，哪里的房子漲了？

開(kāi)年某些一線城市房?jī)r(jià)暴漲，讓所有購(gòu)房者都經(jīng)歷了一番心情波動(dòng)，那么北京的房?jī)r(jià)是否也如此呢？

總體漲幅趨勢(shì)與比例

表1和圖1分別表現(xiàn)了今年2月北京小區(qū)環(huán)比的房?jī)r(jià)漲跌比例和去年8月以來(lái)北京房?jī)r(jià)的漲幅趨勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，環(huán)比上升的房子比例占比超過(guò)50%。且房?jī)r(jià)上漲并非一蹴而就，而是在這大半年的時(shí)間內(nèi)緩慢攀升，并在去年12月與今年1月份攀升劇烈。同時(shí)，價(jià)格下降的小區(qū)也存在，只不過(guò)并不占多數(shù)。

漲幅大小對(duì)應(yīng)的空間分布

通過(guò)熱力圖（圖2）的可視化表現(xiàn)，可以直觀看出北京2月環(huán)比漲跌幅的空間差異。環(huán)比上漲的小區(qū)比環(huán)比下降的小區(qū)多，且多集中在東南二環(huán)的廣渠門(mén)、雙井，西二環(huán)沿線，三環(huán)東北部的團(tuán)結(jié)湖、三里屯、左家莊，西三環(huán)外的萬(wàn)柳到紫竹院片區(qū)，四環(huán)東北部的望京、北部的小營(yíng)、亞運(yùn)村。遠(yuǎn)郊的回龍觀、房山、大興、通州也有一定程度增長(zhǎng)。而局部藍(lán)色地區(qū)，比如南二環(huán)的方莊、北五環(huán)的清河等，有為明顯的下降?？磥?lái)，這次是朝陽(yáng)的房子漲得比較厲害。

圖2 2016年2月北京小區(qū)環(huán)比熱力圖

真的是改善型需求嗎？

不同建筑年代的住宅的銷(xiāo)售狀況，一定程度上代表人們不同的購(gòu)房需求，而這種需求的強(qiáng)烈與否，又體現(xiàn)在價(jià)格漲幅上。我們選取今年2月環(huán)比漲幅前20%，即漲幅大于2%的小區(qū)，統(tǒng)計(jì)其建筑年代的分布，如表2，可以看到“漲幅大于2%的小區(qū)”所占百分比，對(duì)應(yīng)1990年以前的住宅最多，為22%——這些建筑多分布在3環(huán)以?xún)?nèi)，且多是對(duì)口學(xué)區(qū)。而其他建筑年代百分比差異不大，不能直觀看出哪個(gè)年代的住宅更受歡迎。不過(guò)，因缺乏交易數(shù)據(jù)，無(wú)法判斷出今年開(kāi)年以來(lái)的購(gòu)房需求是改善型需求。

和去年8月比，哪些地方漲得快？

與去年8月份的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的空間分布對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，今年?yáng)|邊朝陽(yáng)區(qū)漲幅領(lǐng)跑，回龍觀漲勢(shì)也不錯(cuò)。而學(xué)區(qū)聚集的西城區(qū)，漲幅雖有，但沒(méi)有大朝陽(yáng)漲得兇殘。另一個(gè)漲幅明顯降低的地方是通州，市政府搬遷的風(fēng)聲慢慢過(guò)去，通州限購(gòu)政策的實(shí)施，對(duì)其漲幅有著明顯降溫作用。

站在風(fēng)口浪尖的學(xué)區(qū)房

央視近期的節(jié)目“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”《誰(shuí)炮制了天價(jià)學(xué)區(qū)房》中，已經(jīng)破除了46萬(wàn)/平的學(xué)區(qū)房的謠言（鏈接戳：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0 ，順帶有同衡團(tuán)隊(duì)的研究），那么，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格這幾個(gè)月到底是怎樣一種存在？相比半年前，有怎樣的變化?

半年的環(huán)比漲幅趨勢(shì)

我們?nèi)匀贿x取市重點(diǎn)與區(qū)重點(diǎn)小學(xué)作為重點(diǎn)小學(xué)，選擇其對(duì)應(yīng)的小區(qū)作為重點(diǎn)學(xué)區(qū)房（對(duì)口與否參照搜房網(wǎng)http://esf.fang.com/school/）。其他小區(qū)作為一般學(xué)區(qū)小區(qū)。計(jì)算去年8月到今年2月的每個(gè)月環(huán)比數(shù)據(jù)（圖4）?？梢钥吹街攸c(diǎn)學(xué)區(qū)房的環(huán)比漲幅比普通小區(qū)均高出30%以上。且漲幅從去年11月開(kāi)始增大，到今年1月，漲幅還在繼續(xù)擴(kuò)大，今年2月份又降低到0.45%。結(jié)合表3情況，可以看到，今年2月，重點(diǎn)學(xué)區(qū)環(huán)比有所上升的小區(qū)占了59.24%,高于所有小區(qū)的值。但和去年8月份比，這個(gè)數(shù)值有所下降?？梢酝茰y(cè)，學(xué)區(qū)的漲幅可能沒(méi)有人們想象的那么夸張。

表3 重點(diǎn)學(xué)區(qū)環(huán)比上跌幅情況

把環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)落到到空間上（圖5），非常明顯的是海淀萬(wàn)柳片區(qū)的學(xué)區(qū)漲勢(shì)依然兇殘，而今年2月，西城、通州、朝陽(yáng)的漲幅整體有所下降。

溢價(jià)率

選取重點(diǎn)學(xué)區(qū)200m以?xún)?nèi)的一般小區(qū)均價(jià)計(jì)算重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率，通過(guò)對(duì)比去年8月與今年2月的溢價(jià)率（表4），發(fā)現(xiàn)四區(qū)中，除開(kāi)海淀，其余三區(qū)的溢價(jià)率均有所下降。而東城在去年8月溢價(jià)率是最高的，今年2月海淀最高。朝陽(yáng)總體來(lái)說(shuō)溢價(jià)率是最低的。

*溢價(jià)率=（重點(diǎn)-一般）/一般*100%

通過(guò)以上分析，結(jié)合近兩年來(lái)的相關(guān)政策，我們推測(cè)一個(gè)方面是由于海淀學(xué)區(qū)制比較成熟，大學(xué)區(qū)內(nèi)（大致以街道為界）學(xué)校之間合作和升學(xué)對(duì)應(yīng)范圍變動(dòng)不大，并成立了學(xué)區(qū)委員會(huì)，又沒(méi)有內(nèi)城價(jià)格那么離譜；另一個(gè)方面是海淀的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)發(fā)達(dá)，購(gòu)房家長(zhǎng)考慮周末上興趣班較為方便，所以海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲勢(shì)比較兇殘。而觀望近幾年西城區(qū)的教育政策，好中學(xué)配差學(xué)校，好小學(xué)配一般中學(xué)政策大力推行（參考：http://www.xjks.org/info1.aspx?iid=825&id=58&url=/page1.aspx?id=58|p=|s=Title|n=，2015年西城區(qū)初中招生學(xué)區(qū)一覽表）對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格壓制作用見(jiàn)效快，導(dǎo)致西城區(qū)老牌學(xué)區(qū)房漲幅下跌，溢價(jià)率減小。

結(jié)合我們的研究與央視的調(diào)查，也可以看到，由于房地產(chǎn)中介對(duì)二手房信息的壟斷，難以確保二手房信息的真實(shí)性，同時(shí)對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格進(jìn)行哄抬熱炒，結(jié)合賣(mài)房者想賣(mài)出更高價(jià)格的心理動(dòng)機(jī)，房?jī)r(jià)很容易被炒得過(guò)高。而對(duì)想擁有學(xué)區(qū)房的教育乃至金融屬性的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這些風(fēng)險(xiǎn)也隨著購(gòu)買(mǎi)行為，轉(zhuǎn)嫁到了他們身上。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)這些分析，可以看到一些狀況：本次年初傳聞的房?jī)r(jià)大漲并不是突然性的漲價(jià)，而是在去年不斷降息、與降首付等政策因素的刺激下，從去年8月開(kāi)始慢慢升溫，并于今年1月份達(dá)到峰值。相比去年8月，今年2月份朝陽(yáng)區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅較大。

而站在風(fēng)口的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的漲幅依舊高于一般學(xué)區(qū)房，但并沒(méi)有傳說(shuō)中的引領(lǐng)風(fēng)騷，尤其是西城區(qū)，在教育政策的作用下，西城、東城的學(xué)區(qū)房溢價(jià)在這半年內(nèi)有所減少，而高冷的海淀卻依然風(fēng)骨依舊。學(xué)區(qū)政策所賦予房產(chǎn)的投資、保值等金融屬性，雖然吸引了很多人的購(gòu)買(mǎi)，但其風(fēng)險(xiǎn)也比較大。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的變化與學(xué)區(qū)的階段性調(diào)整、教育改革等因素密切相關(guān)，有可能讓消費(fèi)者的投入受到損失。

其實(shí)，就像央視說(shuō)的，2016年1月26日，教育部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實(shí)施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，讓買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的家庭不確定到底能上哪個(gè)學(xué)校。與此同時(shí)，教育部還“欽點(diǎn)”了24個(gè)城市的名，要求這些城市所有縣市區(qū)100%的公辦小學(xué)、90%的公辦初中要實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)。這都將促進(jìn)教育公平，推動(dòng)教育資源均衡發(fā)展。

所以結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，建議大家還是以剛需為主，說(shuō)不定哪天就全部就近入學(xué)了呢。

*央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)學(xué)區(qū)房調(diào)查視頻：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0