【編者按】

上下班路上能順便完成多少事，與城市生活的宜居程度緊密相關(guān)。辦一件小事要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，這往往是我們疲勞感的重要來(lái)源。

本文作者孟菲是加州大學(xué)戴維斯分校交通研究所項(xiàng)目主管。彼得·卡爾索普是卡爾索普事務(wù)所創(chuàng)始人，新城市主義大會(huì)的第一任主席和創(chuàng)始人之一。彭卓見(jiàn)是卡爾索普事務(wù)所高級(jí)設(shè)計(jì)師，主要從事中國(guó)的城市設(shè)計(jì)。

國(guó)開(kāi)金融、能源創(chuàng)新組織及能源基金會(huì)已共同發(fā)布《國(guó)開(kāi)金融綠色智慧城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)導(dǎo)則》。我們編撰該系列文章，旨在就中國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題做深入研究。綠色智慧導(dǎo)則的下載鏈接：http://energyinnovation.org/what-we-do/urban-sustainability/7118-2/

本篇為綠色導(dǎo)則#3，關(guān)鍵詞是混合利用。

下班后，騎著自行車從單位出來(lái)，不久就到了學(xué)校，扶著孩子的腰在后凳上坐好，還沒(méi)聊完“今天在學(xué)校學(xué)到什么”，就騎到了菜市場(chǎng)，買完菜掛在車把上，一會(huì)兒就到家準(zhǔn)備晚飯了。二十年前，這是很多中國(guó)家庭的每日縮影。二十年后，物資充沛了、經(jīng)濟(jì)發(fā)展了、科技進(jìn)步了，但生活卻“艱難”了：去單位得開(kāi)車，去超市得在門前轉(zhuǎn)圈找車位，接孩子更是在學(xué)校門口“一位難求”。其中原因很多，但最為直接的原因在于，以往功能多樣的城市被拆解、分別放置到了不同地方。換成城市規(guī)劃的術(shù)語(yǔ)，就是單一的土地利用。

單一的土地利用也并非負(fù)面，它在城市發(fā)展的過(guò)程中扮演了非常重要的角色，至今仍是城市正常運(yùn)作的重要保障。主要是把不兼容的功能分離，例如，將有污染的工礦企業(yè)集中布局、遠(yuǎn)離住宅并加以綠化帶緩沖隔離，以確保居住質(zhì)量。然而，由于土地開(kāi)發(fā)模式以及市場(chǎng)等諸多原因，那些本來(lái)兼容的功能也被分隔開(kāi)來(lái)，出現(xiàn)了成片的住宅卻缺乏商業(yè)和公共服務(wù)配套或是偌大一片辦公商務(wù)區(qū)無(wú)處買早餐的情況。而其解決途徑在于混合的土地利用。

混合的土地利用策略，鼓勵(lì)城市將相互兼容的功能進(jìn)行縱向混合或者就近布局，從而形成步行和自行車出行的有利環(huán)境，并使得人們一次出門便能解決各類生活所需。在國(guó)內(nèi)的大城市，如果一套住宅周邊就近能有醫(yī)院、學(xué)校、商鋪、飯館、公園，那房?jī)r(jià)一定不菲。其實(shí)，以車為本的城市建設(shè)問(wèn)題，在美國(guó)最為突出，政府、學(xué)界、專業(yè)機(jī)構(gòu)以及民眾都在逐步推行混合土地利用，“步行指數(shù)(Walk Score)是其中的成功舉措之一。

步行指數(shù)：社區(qū)與住房的新評(píng)估體系

“步行指數(shù)”是由三個(gè)美國(guó)人(Matt Lerner, Mike Mathieu, Jesse Kocher)2007年在西雅圖創(chuàng)立的網(wǎng)站(www.walkscore.com)，網(wǎng)站面對(duì)大眾開(kāi)放。其核心是一套計(jì)算機(jī)算法，可以根據(jù)日常便利設(shè)施的數(shù)量和布局、步行的適宜度，為美國(guó)任意地址計(jì)算出一個(gè)從0-100的步行指數(shù)得分。

步行指數(shù)將日常便利設(shè)施分為11個(gè)類別：餐館與酒吧，咖啡館，雜貨店，戶外活動(dòng)場(chǎng)所，學(xué)校，汽車與自行車租賃點(diǎn)，藝術(shù)與社區(qū)服務(wù)，其他購(gòu)物，娛樂(lè)，健康和雜務(wù)（銀行、郵局等），通過(guò)街道交叉口密度、街區(qū)尺度，結(jié)合步行距離衰減（越遠(yuǎn)得分越低），計(jì)算分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)又可進(jìn)一步歸成5個(gè)類別：

90-100 步行天堂：日常生活無(wú)須小汽車

70-89 非常適宜步行：大部分日常所需可步行抵達(dá)

50-69 步行性一般：一些日常所需可以步行抵達(dá)

25-49 依賴小汽車：大部分日常生活需要用車

0-24 依賴小汽車：幾乎所有日常生活需要用車

對(duì)于步行、混合利用、人本尺度等健康的社區(qū)要素，通過(guò)幾十年的努力，已經(jīng)在美國(guó)深入人心，成為主流，而步行指數(shù)首次對(duì)這些概念進(jìn)行了量化，讓大眾能獲取一個(gè)簡(jiǎn)單易于比較的指標(biāo)，來(lái)衡量各個(gè)地點(diǎn)的生活便捷程度，從而取得了極為深遠(yuǎn)的影響力。其在房地產(chǎn)方面的影響尤為顯著，咨詢公司Impresa研究了全美15個(gè)地區(qū)9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)交易記錄，結(jié)果，顯示每1分的步行指數(shù)增加可以帶來(lái)高達(dá)3000美金的房?jī)r(jià)差異。無(wú)論買房還是租房，“多少分”這個(gè)話題越來(lái)越多地取代了“多少錢”，避免了尷尬，也代表了一個(gè)積極的價(jià)值取向。

通過(guò)規(guī)劃細(xì)化實(shí)現(xiàn)土地混合利用：來(lái)自濟(jì)南的經(jīng)驗(yàn)

WalkScore 步行指數(shù)在北美的普及，將市場(chǎng)對(duì)緊湊、業(yè)態(tài)混合社區(qū)的青睞傳達(dá)給了開(kāi)發(fā)商和政府，可以說(shuō)，是一種自下而上逐步而成的影響力。而在中國(guó)，情況則不太一樣，首先土地歸國(guó)家所有，政府在土地開(kāi)發(fā)上有非常大的引導(dǎo)力，其二中國(guó)現(xiàn)階段城市化速度相當(dāng)快，市場(chǎng)的錯(cuò)誤模式可以急速?gòu)?fù)制，因此，政府從上至下的引導(dǎo)非常必要。這里介紹濟(jì)南張馬片區(qū)的規(guī)劃案例，來(lái)展示政府如何通過(guò)細(xì)化規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)土地的混合利用。

在濟(jì)南西高鐵站投入運(yùn)營(yíng)之后，濟(jì)南正在抓緊建設(shè)市內(nèi)第二個(gè)高鐵站：濟(jì)南新東站。和國(guó)內(nèi)高鐵新城的理念一樣，新東站的建設(shè)帶動(dòng)了周邊地區(qū)的發(fā)展，而張馬片區(qū)則是新東站帶動(dòng)的首批項(xiàng)目之一。場(chǎng)地總面積550公頃，邀請(qǐng)了卡爾索普事務(wù)所主持前期的城市設(shè)計(jì)，濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院三所配合后續(xù)控規(guī)編制和技術(shù)支持。考慮到新城建設(shè)中，商業(yè)氛圍需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育，而開(kāi)發(fā)商往往偏好住宅而壓低商業(yè)配套的趨利行為，設(shè)計(jì)方建議將場(chǎng)地分為四期開(kāi)發(fā)，在四期中合理分配商業(yè)量，同時(shí)在設(shè)計(jì)中細(xì)化商業(yè)配套的比例和布局并落實(shí)到法定控規(guī)之中以確保實(shí)施。具體特色包括：

1.為場(chǎng)地布局豐富的綠道網(wǎng)絡(luò)，在綠道交接口設(shè)計(jì)社區(qū)公園作為社區(qū)中心安排公共配套服務(wù)設(shè)施（幼托、小學(xué)、中學(xué)、養(yǎng)老院、文化活動(dòng)中心等）。這樣片區(qū)內(nèi)的居民（特別是老人與小孩）可以通過(guò)步行或者自行車來(lái)抵達(dá)場(chǎng)地之中的任何公共配套服務(wù)設(shè)施。極大增加了服務(wù)設(shè)施的非機(jī)動(dòng)車可達(dá)程度。

2.對(duì)于大的社區(qū)項(xiàng)目，政府會(huì)要求配建一定的商業(yè)配套設(shè)施，而 開(kāi)放商往往傾向于將這些商業(yè)配套設(shè)施集中起來(lái)，以本項(xiàng)目為例，倘若將設(shè)計(jì)交由開(kāi)發(fā)商，那很可能的結(jié)果是在5平方公里的場(chǎng)地內(nèi)所有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施都集中在南部臨主干道的一兩個(gè)地塊，使得北部大部分居民無(wú)法步行抵達(dá)。為了防止這樣的現(xiàn)象發(fā)生，方案為每一個(gè)商住混合地塊都安排了商業(yè)的比例，確保了商業(yè)配套設(shè)施的均勻分布，同時(shí)也保證了街道兩側(cè)能夠布局商業(yè)來(lái)豐富步行空間。

3.卡爾索普事務(wù)所與濟(jì)南市規(guī)劃院緊密合作，將設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)和細(xì)節(jié)全部轉(zhuǎn)換成控制性詳細(xì)規(guī)劃，再取得規(guī)劃部門的認(rèn)可后入庫(kù)成為法定文件，并納入到了土地出讓條件之中，為設(shè)計(jì)的實(shí)施提供了保障?？匾?guī)中，增加了每個(gè)地塊的“最低臨街商業(yè)面積”以確保便利設(shè)施的均勻分布，并且增加圖則詳細(xì)指定臨街商業(yè)和社區(qū)配套中心的位置，來(lái)保證設(shè)施位置的最優(yōu)化。

混合利用在中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)與建議

盡管混合利用已經(jīng)逐步在中國(guó)得到認(rèn)可，但市場(chǎng)、管理、規(guī)劃等方面仍然存在一些壁壘。

首先在市場(chǎng)方面，近二三十年迅速的城市化過(guò)程中，一批優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)逐步成型壯大，但絕大多數(shù)都專攻住宅?！澳玫?開(kāi)發(fā)-出售”這一套熟練動(dòng)作，在住房市場(chǎng)迅猛發(fā)展的背景下為地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了豐厚回報(bào)。而與樓盤(pán)配套的商業(yè)則相對(duì)難出手，特別是開(kāi)發(fā)量較大的配套商業(yè)，需要長(zhǎng)期精心管理，這涉及與快速住宅開(kāi)發(fā)不同的技能、人員和管理以及回收期望。就筆者在中國(guó)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目過(guò)程中都會(huì)盡力壓低商業(yè)和公共服務(wù)的配比，爭(zhēng)取更多的住宅比例。

在規(guī)劃方面，1991年開(kāi)始實(shí)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，此標(biāo)準(zhǔn)只適用于“城市用地計(jì)算及統(tǒng)計(jì)工作”，即僅適用規(guī)劃相關(guān)的統(tǒng)計(jì)。然而在城市規(guī)劃編制和管理實(shí)踐中，無(wú)論總體規(guī)劃還是詳細(xì)規(guī)劃都充分利用了這一標(biāo)準(zhǔn)做了大量統(tǒng)計(jì)之外的工作。這種靜態(tài)、剛性的土地利用分類導(dǎo)致了規(guī)劃以及管理缺乏彈性，無(wú)法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化做出動(dòng)態(tài)調(diào)整。例如現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍出現(xiàn)的商住樓，用地分類中就不存在，而是各地的規(guī)劃編制人員自行編制編碼，例如RC或者CR。隨著市場(chǎng)的演化，特別是互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，各類混合業(yè)態(tài)將層出不窮，規(guī)劃編制的手段需要及時(shí)跟進(jìn)。

上述案例為城市推行土地混合利用提供了一些建議：

1.使用一個(gè)簡(jiǎn)單明了、易于比較的指標(biāo)來(lái)傳達(dá)一個(gè)理念。盡管步行指數(shù)背后所涉及的計(jì)算方法以及規(guī)劃理論繁多，但她卻能將“宜居”“健康社區(qū)”“適宜步行”等模糊的概念精簡(jiǎn)量化成一個(gè)簡(jiǎn)單的分?jǐn)?shù)供人使用，深入人心。

2.結(jié)合步行系統(tǒng)考慮各類商業(yè)與公共配套設(shè)施的布局。推動(dòng)混合土地利用的目的在于為人們的生活增添便利、減短通勤距離、鼓勵(lì)非機(jī)動(dòng)車出行，因此在規(guī)劃中不僅僅要考慮就近設(shè)置各類便利設(shè)施，同時(shí)也要考慮這類設(shè)施的可達(dá)性。

3.妥善利用政府在土地利用管理和控制上的導(dǎo)向性和話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)細(xì)化控規(guī)為不同的地區(qū)制定合理的土地利用方案，推動(dòng)土地的混合利用。

4.土地混合利用不僅需要合理的規(guī)劃以及政府的推動(dòng)，同時(shí)也需要完善的后續(xù)跟蹤管理，以確保不同業(yè)態(tài)之間相互協(xié)作。

作者簡(jiǎn)介：

孟菲

加州大學(xué)戴維斯分校交通研究所項(xiàng)目主管。多年來(lái)致力于推動(dòng)中國(guó)的低碳和可持續(xù)城市發(fā)展。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、實(shí)施和監(jiān)管領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，并多次承擔(dān)國(guó)內(nèi)和國(guó)際大型活動(dòng)的組織工作。

彼得·卡爾索普

卡爾索普事務(wù)所創(chuàng)始人，新城市主義大會(huì)的第一任主席和創(chuàng)始人之一?？査髌障壬诔鞘幸?guī)劃和設(shè)計(jì)領(lǐng)域有著超過(guò)三十年的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目遍布全球。

彭卓見(jiàn)

卡爾索普事務(wù)所高級(jí)設(shè)計(jì)師，主要從事中國(guó)的城市設(shè)計(jì)，項(xiàng)目包括昆明呈貢新城、重慶悅來(lái)生態(tài)城、廈門馬鑾灣、珠海唐家灣以及濟(jì)南新東站的城市設(shè)計(jì)。本科畢業(yè)于中山大學(xué)，碩士畢業(yè)于賓夕法尼亞大學(xué)。