“中介只是帶看了幾套住房，撮合我們和房子賣方見面，協(xié)助辦理貸款手續(xù)，只花了兩三天，就賺了6萬元的中介費，賺錢實在太容易。”提到最近的買房經(jīng)歷，來自南京的馬明感嘆。

在互聯(lián)網(wǎng)上，我們是否需要房產(chǎn)中介這一議題，同樣成為不少網(wǎng)友熱議的焦點。最近不少地方政府的策略，讓飽受“中介之苦”的年輕人看到希望。

8月26日，嘉興市房管中心召開二手房交易服務(wù)平臺“真房源”發(fā)布使用試點培訓(xùn)會，一房一碼的“真房源”將上線。一周以前，杭州官方推出的保證真房源的二手房交易平臺，更是引發(fā)全網(wǎng)熱議。

與此同時，全國不少重要城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價政策。8月31日，廣州市成為最新加入者。截至目前，已有上海、深圳、廣州、無錫、東莞、寧波、成都、西安等8個城市相繼出臺二手住房指導(dǎo)價。

政府的房產(chǎn)信息平臺，能在多大程度上取代中介？二手房買賣信息該納入公共服務(wù)嗎？

不少業(yè)內(nèi)人士對中國新聞周刊分析，地方政府推出的二手房交易服務(wù)平臺，實際效果可能遠不如外界預(yù)期。但是這個官方平臺本身，可能是一條巨大“鯰魚”。

可以不通過中介，但貸款難度大

提及買房經(jīng)歷，不少人都繞不開房產(chǎn)中介?！盎ǖ貌恢担怯植坏貌换ā背蔀椴簧偃说母袊@。

最近，90后小伙馬明在南京購買了一套總價300萬的二手房。只被中介帶看，兩天后成交，中介費就花費6萬元。

據(jù)了解，馬明的中介傭金為房價總額的2%，在其所在城市南京已經(jīng)算較低的水平。不少大中介在南京普遍收取房屋總價2.4%甚至3%的中介費，且全部由買方承擔(dān)。

“但是據(jù)我了解，一線服務(wù)的中介小哥，每單賺的錢不到中介費總額的三分之一?！瘪R明告訴中國新聞周刊。

在新房“打新失敗”后，來自廣州的王杰也瞄準了二手房。他看中的三套房售價普遍在550萬-600萬，如果按照鏈家在廣州的收費——買方1%，賣方1.8%來計算，他起碼要支付10萬元的中介費。

預(yù)算有限的王杰決定繞開中介，但他卻困在了最后的貸款環(huán)節(jié)。

“早就看好目標小區(qū)，幾乎是挨家挨戶問賣不賣房，終于有一戶告訴我，他鄰居要賣房且業(yè)主沒有和中介簽獨家代理協(xié)議。現(xiàn)在已經(jīng)和房東基本談好了價錢”。王杰對中國新聞周刊說。

解決房源這一棘手難題后，王杰發(fā)現(xiàn)，更讓人頭疼的是貸款問題?！白吡硕嗉掖笮蛧秀y行，有的銀行直接不接待個人辦理二手房貸款；有的手續(xù)繁多，每一步都有被卡的可能，貸款批下來遙遙無期?！蓖踅苷f。

不過，最近王杰的二手房貸款終于迎來轉(zhuǎn)機。他告訴中國新聞周刊，有在銀行內(nèi)工作和房產(chǎn)領(lǐng)域工作的朋友向他透露，可以找按揭公司，只需花費3000-5000元的按揭服務(wù)費，貸款成功率大大提升。據(jù)說房產(chǎn)中介辦貸款，都是通過這樣的渠道。

不通過中介買房，真正走到最后一步的人不多，來自廣州的李偉就是其中一個?！皬V州不少小區(qū)物業(yè)提供房產(chǎn)信息服務(wù)，向買家收取房價0.9%的服務(wù)費，賣家不用出錢。我就是用這個服務(wù)，最后和銀行辦的二手房貸款，過程還算順利?！比ツ曩I房的李偉告訴中國新聞周刊。

但是相比自己的曲折方式，李偉也坦言，如果找中介，買房會更簡單，因為中介提供按揭免費、限時還款、免費評估等服務(wù)，最重要的是房源比較多，選擇空間大。

政府平臺如何核實海量信息？

政府介入二手房信息交易平臺，讓不少受困于高中介費的買房人看到了希望。

在得知杭州等地方政府推出房產(chǎn)交易平臺時，馬明覺得“相見恨晚”。不少網(wǎng)友也直呼，杭州這個平臺應(yīng)該在全國推廣。

事實上，杭州這個平臺已經(jīng)在此次全網(wǎng)“爆紅”之前，存在了近5年。

嘉興市首次上線二手房交易服務(wù)平臺在2019年9月。但由于推廣程度受限以及系統(tǒng)運行問題，該平臺上線后并未激起二手房交易市場的“大水花”。

值得注意的是，從2017年1月1日至2021年8月17日，杭州二手房交易服務(wù)平臺上線5年間，個人自主掛牌房源信息僅127條。

不過，到2021年8月23日，杭州市二手房監(jiān)管交易平臺的個人掛牌房源已經(jīng)增長到534條。至當月30日，已經(jīng)增加到1300多條掛牌信息，是過去5年的10倍。

另一方面，在商業(yè)化的中介平臺上，杭州的房源數(shù)量達到26萬條。

事實上，5年前，杭州推出上述平臺的目的，也不是為了取代中介。2016年7月，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，要求各地加強房源信息發(fā)布管理、提供便捷的房源核驗服務(wù)、加強行業(yè)信用管理等。杭州彼時創(chuàng)辦這個平臺，也是為了呼應(yīng)國家這一政策。

不少分析認為，宣傳不到位，可能是政府房產(chǎn)平臺“門可羅雀”的原因之一，但政府推行這個平臺的決心與能力，同樣決定著相關(guān)平臺的成敗。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁對中國新聞周刊表示，現(xiàn)在政府如果想推廣保證真實房源的二手房信息平臺，最大難處在于政府是一個監(jiān)管機構(gòu)，是信息政策發(fā)布的一個機構(gòu)，“如果建立大規(guī)模的信息發(fā)布平臺，延伸難度非常大”。

廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉則對中國新聞周刊說，“如果政府要對這個行業(yè)提供相應(yīng)的公共服務(wù)，那么這個交易平臺需要保證真房源，需要保證標準化的信息展示。這其中涉及買賣雙方的實名登記等多個流程的監(jiān)管審核工作?！?/p>

中介從業(yè)人員王萌分析，如果政府要做，保證信息真實需要海量的系統(tǒng)維護工作和審核工作。

他說，“拿杭州來說，商業(yè)化平臺上二手房交易信息有26萬條，政府網(wǎng)站有多少維護人員能夠保證這個信息平臺的順利運營？又有多少監(jiān)管審核人員能夠一條一條保證房源的真實性？這是政府信息平臺很難取代房產(chǎn)中介的關(guān)鍵原因。”

中介“草莽時代”的結(jié)束？

房產(chǎn)中介讓人困惑的地方在于，其究竟提供了怎樣的服務(wù)？

B站知名UP主、美國小伙郭杰瑞曾經(jīng)在視頻中驚訝地發(fā)現(xiàn)，在中國，房產(chǎn)的買方和賣房竟然共用一套中介系統(tǒng)。他很疑惑，這種模式如何保證雙方的利益？

截至2020年末，中國房產(chǎn)中介經(jīng)紀人總數(shù)接近200萬，中國住房市場總規(guī)模超過20萬億，當年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)交易額約為11.5萬億元。

據(jù)統(tǒng)計，從2001年至2018年，房地產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中增長最快，復(fù)合增長率達到15.4%。市場數(shù)據(jù)顯示，近5年的時間里，房產(chǎn)中介公司數(shù)量增長212.7%。

“野蠻”生長20年之后，中介行業(yè)涉及百萬人就業(yè)。

在房產(chǎn)中介的“草莽時代”，大量增長的中介背后，滋生不少灰色空間。

住建部在整頓中介的相關(guān)文件中，就特別提到不少房產(chǎn)中介亂象，比如套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費；違規(guī)收取“茶水費”等。

然而，隨著政策法規(guī)的不斷完善，房地產(chǎn)市場交易漏洞逐漸被填補，中介帶領(lǐng)購房者“鉆空子”的空間不斷被壓縮。沒有空子可鉆，購房者是否還會為高額中介費買賬？未來，什么樣的中介才能令消費者信服？

事實上，僅提供“撮合”服務(wù)，在中介發(fā)展中還處于比較初級的階段。不少歐美發(fā)達國家，“單邊中介”成為普遍現(xiàn)象。中介代表雇傭一方的利益，為雇傭一方全面提供服務(wù)。

在美國從事房地產(chǎn)法律咨詢的鄭洋告訴中國新聞周刊，不少美國房產(chǎn)中介收費遠高于中國現(xiàn)在2%-3%的水平，甚至售賣一套別墅房產(chǎn)傭金可以達到10%，甚至20%。

“但是前提是達到代理人所提的要求，比如別墅售價達到多少可以取得多少傭金?！编嵮笳f。

鄭洋認為，提供服務(wù)本身，而不是單純靠信息壟斷，才是房產(chǎn)中介存在的目的，國內(nèi)中介也會逐步朝這個方向發(fā)展。

但是另一方面，高標準的房產(chǎn)中介服務(wù)需要專業(yè)的服務(wù)水平。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)房產(chǎn)中介從業(yè)者近7成學(xué)歷低于大專。相反，在美國等國，獲得專業(yè)的房產(chǎn)中介執(zhí)照，需要通過經(jīng)濟學(xué)、稅法等專業(yè)考試，所以房產(chǎn)中介從業(yè)者大多具備本科學(xué)歷。

2020年5月，國家發(fā)改委就明確要求推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，加快推進不動產(chǎn)登記和網(wǎng)上申報納稅工作，推廣使用電子證件照和電子材料。如果房產(chǎn)信息全部進行登記后，政府平臺就擁有最真實、權(quán)威的信息，為購房者自行辦理手續(xù)提供了可能性。

談到未來行業(yè)發(fā)展，王萌相信“行業(yè)肯定要有一輪優(yōu)勝劣汰，會進來一批高素質(zhì)新人”。

(原題：《政府服務(wù)平臺能取代房產(chǎn)中介嗎？》)