“下樓星巴克，銀行五六家，水療理發(fā)店，步行皆方便，公園兩站到，藥店到兩點，酒肆滿街是，超市百米達，地鐵公交多，道路很整潔?！蔽⒉┥线@句話，簡直擊中我們內(nèi)心最柔軟而敏感的地方！到哪兒去找這樣的居住地？放眼望去，在北京不太友好的居住環(huán)境下，這樣的小區(qū)不是太貴就是太舊。

不過，這是不是我們信息不夠充分，這樣的地方真的比其他地方貴么？如果這些地方的確很貴，那是否因這些配套抬高了房價？在同一片區(qū)域，買破舊小區(qū)中的房子，是否會比中高檔的小區(qū)更劃得來？為了更清晰地判斷這個問題，我們利用鏈家房價數(shù)據(jù)和北京2014年的POI進行分析。

數(shù)據(jù)來源：

鏈家網(wǎng)：http://bj.lianjia.com/xiaoqu/

小區(qū)類型：住宅、別墅、四合院、經(jīng)濟適用房等

小區(qū)數(shù)量：5704套（2015年8月）、5457套（2015年1月）

數(shù)據(jù)更新時間：2015年8月8日

一、漲幅大的小區(qū)都在哪里？

首先，我們將獲取的所有房屋價格數(shù)據(jù)，進行可視化處理。從圖中可以看到每一個小區(qū)的所在位置與均價。

最貴的小區(qū)集中在西城二環(huán)以內(nèi)和西城北部2-3環(huán)之間，而海淀、朝陽4環(huán)以內(nèi)、朝陽北4環(huán)片區(qū)、望京片區(qū)、通州片區(qū)的房價都顯示出高房價較為聚集的形態(tài)。其中，把小區(qū)均價平均到街道尺度來看（圖2），西長安街街道、安定門街道、清華園街道分別以81248.18元/平、80708.03元/平、76237.37元/平位列前三。

好了，在對房價有了大致認識過后，我們來看看具體的漲幅情況（2015年8月比1月）。

很明顯，在空間上，房屋價格漲幅基本按照圈層分布。漲幅較高的密集區(qū)主要集中在西城區(qū)的各個街道，以及東城區(qū)的和平里街道、東華門街道，朝陽區(qū)的亞運村街道，安貞街道，通州的玉橋街道、潞城，房山的西潞街道等。

值得注意的是，在中心城區(qū)的正東，即通州區(qū)北部，房價有較高漲幅。1月到8月，通州區(qū)房價漲幅一度達到15.103%，居各區(qū)縣之首。當然，這在很大程度上是政策原因所致（成為北京行政副中心）。各區(qū)、各環(huán)、各街道漲幅詳見文末附表1。

二、各環(huán)中，哪些因素的影響體現(xiàn)在房價上

現(xiàn)在，我們要分析的是：周邊配套與小區(qū)房價的關(guān)系。

由于房價變化同時受到多個因素影響，為便于分析，主要選擇建筑年齡、容積率、綠化率、地鐵站、公交站點、大型商場（北京各類商場、批發(fā)市場）、學(xué)區(qū)、生活與服務(wù)設(shè)施（超市、便利店、菜市場）、文化娛樂設(shè)施（體育場館、廣場、公園、文化場館或設(shè)施）、醫(yī)院（門診部、衛(wèi)生服務(wù)站、各大醫(yī)院）十個因素對8月均價進行分析。

房價熱點地區(qū)價格均超過其配套水平

首先，通過對比分析房屋價格與各個因素的熱點分布，也就是：

房價的核密度圖（分級）- IOP核密度圖（分級）

我們可以看出各個地區(qū)的房價是否與各IOP因素密度成正比，即圖4中，越紫表示房價超出周邊配套水平越高，黃色則相反。

可以看到，四環(huán)以內(nèi)白色區(qū)域，其房價和配套水平相當?？拷?環(huán)的地區(qū)因為較為便捷的通勤地點和較為完善的配套，吸引了較多的人群購買與居住。圖中紅圈部分，顯紫色的3-4環(huán)之間和4環(huán)以外的：定慧橋、五棵松以西地區(qū)，十里堡至青年路片區(qū)，望京片區(qū)，和學(xué)院路片區(qū)房價高出周邊配套水平。

而圖中綠圈部分，顯淡黃色的回龍觀、北七家、天通北苑、東壩、和四惠橋以東片區(qū)房價則略低于周邊配套水平。它們多為新興的、離市區(qū)較遠的居住片區(qū)，在房價上略有優(yōu)勢，是人群居住倒逼配套服務(wù)發(fā)展的較為典型的情況。因地理位置較遠，所以房價低于周邊的配套水平。也可以說，在周邊配套升級過后，這些片區(qū)的房價還有上升的可能。

然后，分別對十個因素取一個分界點，對比各環(huán)在這分界點上下的房價差異，分界點劃分如下：

建筑年齡：1990年

大型商場：1km

容積率：2.0

學(xué)區(qū)：是否學(xué)區(qū)

綠化率：30%  

生活與服務(wù)設(shè)施：200m

地鐵站點：1km范圍        

文化娛樂設(shè)施：1km

公交站點：500m        

醫(yī)療：500m

各環(huán)分析結(jié)果總結(jié)如下：

可以看到，各環(huán)在地鐵站和公交站覆蓋范圍內(nèi)的小區(qū)均價，都比覆蓋范圍外的小區(qū)均價要高。差價由2環(huán)到外，從10418元/平逐步減小到846.25米/平，而公交站的覆蓋范圍內(nèi)外也有相似趨勢，但3-4環(huán)之間差別較大（5650元/平）。

所以，有趣的是，雖然大家比較重視住區(qū)周邊的交通便捷性，但是，城里到城外，地鐵的影響因素在不斷減小，內(nèi)城由于配套成熟，交通影響比較大。而越往外，居民對其他因素的需求就越高，地鐵的影響因素在減小。而3-4環(huán)差價的突起，則可能反映居民對公交的需求比較大，深入分析的話，可以深究一下3-4環(huán)之間公交線路的優(yōu)化問題。

4環(huán)以內(nèi)，文化娛樂設(shè)施有略大影響，隨著外擴，影響下降。

4環(huán)以內(nèi)，娛樂設(shè)施的1km覆蓋范圍內(nèi)外的差價較大。最大達到9787元/平。而4環(huán)以外，娛樂設(shè)施的影響減少。而圖8中則顯示了文化娛樂設(shè)置覆蓋小區(qū)由內(nèi)到外城的逐級減少?？梢钥吹?，一方面4環(huán)以外的房價受其他因素影響較大，另一方面，4環(huán)外大型的娛樂設(shè)施較多（奧林匹克公園、頤和園、歡樂谷、石景山游樂園等），這類娛樂設(shè)施吸引的人流較大，會給周邊居民帶來生活上的不便，例如噪音、人流、車流等。這可能是導(dǎo)致價格跳水的原因。

4環(huán)外的大型商場，5環(huán)外的生活服務(wù)設(shè)施，對周邊房價影響更大

4環(huán)以內(nèi)，由于配套比較完善，生活較方便，而大商場附近人流車流混雜，出行容易受到影響，居民反而不太愿意住在其附近。反映在價格上，是大商場覆蓋范圍內(nèi)的房價，比范圍外要低。而4環(huán)外由于配套沒有內(nèi)城完善，大型商場成了聚集人流、形成居住片區(qū)的重要因素，所以成為人們購房的重要因素之一。同時，與人們生活息息相關(guān)的生活服務(wù)設(shè)施，在5環(huán)外地區(qū)的影響因素比較突出。

教育是亙古不變的重要考慮因素

對于在北京生活的人來說，對學(xué)區(qū)房的熱捧似乎從來沒有減少過。所有區(qū)域?qū)W區(qū)的均價均比非學(xué)區(qū)的均價要高。而4環(huán)以內(nèi)，優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源比較集中，導(dǎo)致了其巨大差距。4環(huán)以外，差價減小。推測是由于次優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源對房價的影響下降的緣故。（要想了解更多北京學(xué)區(qū)房的秘密，請點擊之前的數(shù)據(jù)研究：《北京學(xué)區(qū)房的秘密》http://www.xinlihui.cn/newsDetail_forward_1371238）

三、各環(huán)中，哪些因素對漲幅影響較大？

看完了房價與各因素的關(guān)系，我們來看看漲幅與各因素的關(guān)系，我們使用2015年8月比1月的房價漲幅和各因素到小區(qū)的距離來分析。先利用全局Moran’s I指數(shù)法進行空間相關(guān)性效應(yīng)檢驗。結(jié)果為存在較強空間相關(guān)性效應(yīng)，然后，進一步構(gòu)建空間滯后模型來得到各因素對漲幅的影響，挑選各環(huán)中，各因素對房價漲幅影響的顯著性在5%以下的因素，制圖如下：

從結(jié)果來看，學(xué)區(qū)房對小區(qū)的漲幅，影響力巨大。2環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)雖然貴，但對房價漲幅的影響力不如2環(huán)之外學(xué)區(qū)房對所在區(qū)域的影響力大。有個解釋是，房價高到頭了。

2-3環(huán)之間，小區(qū)的建筑年代越老、距離文化娛樂設(shè)施越近，小區(qū)的漲幅越大。結(jié)合房價的分析看，2-3環(huán)之間離文化娛樂設(shè)施近的房子雖然貴，但漲幅也很有潛力。

4-5環(huán)之間，離醫(yī)院越遠、離文化娛樂設(shè)施越遠，小區(qū)房價漲幅越大。在這里，有趣的點在于，離文化娛樂設(shè)施越遠，漲幅越大。究其原因，可能與文化娛樂設(shè)施對房價的影響力一樣，4-5環(huán)之間的文化娛樂設(shè)施尺度較大，較差的可達性與較多的人流和車流為周圍小區(qū)帶來了不好的影響。

而5-6環(huán)之間則是綠化率越高的學(xué)區(qū)，漲幅越大。因5-6環(huán)之間聚集了大量別墅、洋房等低密度小區(qū)，綠化越好的小區(qū)越受歡迎。

這樣看來，根據(jù)各環(huán)不同的特點，各因素對漲幅的影響也不盡相同。

四、買低端小區(qū)比中高端更劃得來？

首先要弄清，怎么定義小區(qū)本身的檔次？這里我們有點偷懶，粗略以價格來衡量小區(qū)的高中低檔。選擇朝陽區(qū)亞運村片區(qū)為例：大屯里小區(qū)為原住民的安置小區(qū)，是低檔小區(qū)，而金泉家園是2008年的小區(qū)，為中檔，亞運新新家園為低密度聯(lián)排，為高檔。其價格比大約在3:5:6。

所以，我們選擇11個區(qū)縣中的價格中位數(shù)為基準，認為小區(qū)價格在價格中位數(shù)80%以下的，為低檔小區(qū)；在中位數(shù)120%以上的，為高檔小區(qū)，其余為中檔小區(qū)。他們的價格比為4:5:7，那么各區(qū)縣的各檔小區(qū)所占比例如下：

可以看到，各區(qū)縣的中檔小區(qū)均超過各所有小區(qū)的60%，高檔小區(qū)都比低檔小區(qū)要少。

然后，我們對各區(qū)縣漲幅10%以上的各檔小區(qū)數(shù)量進行統(tǒng)計分析。

?各區(qū)縣中，漲幅10%以上的高檔小區(qū)數(shù)量均比中、低檔小區(qū)要多。

?通州的中、高端小區(qū)集體大幅上漲。

?在東城，漲幅10%以上的中檔小區(qū)數(shù)量超過了低檔、高檔小區(qū)。

?在豐臺區(qū)與石景山區(qū)，中檔小區(qū)比高檔小區(qū)，漲幅大的較少。

在西城和東城，由于老舊小區(qū)過多，且市場對住宅的需求不減，使得東、西城的低端小區(qū)的漲幅比其他區(qū)縣多。同時也驗證了“越市中心的房子越受歡迎”。而在郊區(qū)區(qū)縣，對高端小區(qū)的需求更明顯。這也驗證了寧愿住在配套好交通方便的市中心“破屋子”，也不愿住在配套不好的“新區(qū)”的傾向。而通州的房價集體上漲，似乎表明通州“限購”政策對房價的影響。

綜合看來，中檔、高檔的小區(qū)的漲幅力度比低檔小區(qū)大，所以出來東西城，在其他區(qū)縣買低端小區(qū)并不是一個好的選擇。

四、所以看來

各環(huán)之間發(fā)展情況不同，各因素的影響力也不一樣，但學(xué)區(qū)對房價和房價漲幅的影響力都是巨大的。再者，通常我們認為影響力較大的地鐵，其影響因素由城內(nèi)到城外，卻在不斷減小。四環(huán)外的文化娛樂設(shè)施，由于其人流大、周邊交通差等原因，對周邊房價呈負面影響。大型商場與生活服務(wù)設(shè)施，在四環(huán)以外對房價的正面影響較大。最后，低檔小區(qū)雖然便宜，但后續(xù)上漲力度并不及中高檔小區(qū)。

這樣看來，要想在北京住在開頭所述的理想小區(qū)，在4環(huán)以內(nèi)比較容易實現(xiàn)。3環(huán)以內(nèi)的房價和配套水平相當，3環(huán)外一些熱點居住區(qū)域房價超出配套水平太多。而遠郊的熱點居住區(qū)房價跟3環(huán)里，同樣的配套比，會顯得性價比”比較高“。

最后，不論如何，希望在帝都拼搏的你我，能夠找到自己滿意的小窩。

附表1