本文來自微信公眾號 “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：雷布同。

隨著蘇州華貿(mào)與麗思卡爾頓酒店暨萬豪行政公寓項目的合作簽約正式落定，蘇州將成為繼北京和上海之外，第三座擁有“雙獅王”的城市。據(jù)了解，華貿(mào)麗思卡爾頓酒店位于姑蘇核心的石路商圈，建筑面積25000平方米，設有200間客房，預計明年年底試營業(yè)。這是繼2019年珠海九州灣項目簽約之后，麗思卡爾頓酒店與萬豪行政公寓第二次以組合簽約的形式亮相。

不僅如此，前不久開業(yè)的廣州增城凱悅酒店也留出了近四分之一的客房，用于打造服務式公寓產(chǎn)品。服務式公寓與高端酒店，似乎越來越喜歡“抱團”。

服務式公寓，高端酒店的“標配”？

根據(jù)蘇州華貿(mào)中心與萬豪國際集團簽署的《蘇州華貿(mào)麗思卡爾頓酒店暨萬豪行政公寓合作備忘錄》，麗思卡爾頓酒店與萬豪行政公寓一同將成為蘇州華貿(mào)中心的酒店住宿配套，與其他業(yè)態(tài)一同形成“生態(tài)圈”。

這樣的操作，在同樣由華貿(mào)集團操刀的北京華貿(mào)中心也上演過。2004年4月，北京華貿(mào)中心與萬豪簽訂管理合同，北京麗思卡爾頓酒店和北京JW萬豪酒店同時入駐北京華貿(mào)中心。據(jù)新聞報道，2007年一開業(yè)，這兩家酒店在2008年奧運期間的客房就已經(jīng)全部被訂滿。據(jù)酒店公關部負責人表示，預訂電話絡繹不絕，還有不少客人排在了等待名單上。

回看本次麗思卡爾頓酒店與萬豪行政公寓同時落地的蘇州，同樣也用數(shù)據(jù)表現(xiàn)著雙品牌落地的正確性。據(jù)《2020年城市GDP百強榜》數(shù)據(jù)報告顯示，蘇州成為第6個突破2萬億的城市，僅次于上海、北京、深圳、廣州、重慶。這樣的生產(chǎn)總值，讓萬豪能夠安心讓蘇州成為國內(nèi)第三座擁有“雙獅王”的城市。

翻閱目前已開業(yè)/簽約的12家萬豪行政公寓相關資料，“麗思卡爾頓酒店&萬豪行政公寓”的雙品牌組合入駐，并不是首次。

2019年，珠海國企九洲控股集團與眾多戰(zhàn)略合作伙伴建立合作關系，其中就包括萬豪國際集團。根據(jù)協(xié)議，萬豪國際集團將麗思卡爾頓酒店和萬豪行政公寓引進落戶珠海。九洲中心觀光塔內(nèi)將有4萬平方米用于引入麗思卡爾頓，萬豪行政公寓酒店位于位于九洲灣游艇俱樂部區(qū)域，面積1萬平方米。萬豪行政公寓酒店預計最快將于2023年開業(yè)，而麗思卡爾頓開業(yè)將視九洲中心觀光塔建設進度，預計將于2027年開業(yè)。

服務式公寓與高端酒店同時落地的情況，不僅發(fā)生在萬豪酒店集團，還發(fā)生在凱悅酒店集團。

7月底新開業(yè)的廣州增城凱悅酒店，擁有408間客房，其中包含96間服務式公寓。根據(jù)官網(wǎng)顯示，96間凱悅公寓主要有凱悅公寓雙床房和凱悅公寓套房兩種房型。同時與其他客房相比，凱悅公寓額外添置了洗衣機、冰箱、微波爐等適用于長住場景的家用電器，讓長居于此的賓客感受到家外之家的溫馨與便利。

2019年9月開業(yè)的廣州瑰麗酒店也是如此，瑰麗府邸作為瑰麗旗下的服務式公寓，與廣州瑰麗位于同一棟大樓內(nèi)。僅在瑰麗酒店之下的瑰麗府邸，同樣可以讓住客枕著廣州的摩天高樓而眠。略有不同的是，由于少了頂級設計團隊的加持，瑰麗府邸的客房與酒店客房有所差異，同時價格也更親民，套房的出租價格約1700元人民幣，比瑰麗酒店的基礎客房更具性價比。

綜合觀察發(fā)現(xiàn)，隨著瑰麗、凱悅、萬豪的持續(xù)加碼，服務式公寓儼然已成為了高端酒店落地的“標配”之一。

13年，服務式公寓與高端酒店越走越近

正如上文所說，蘇州華貿(mào)與萬豪的簽約合作并不是服務式公寓與高端酒店“結(jié)合史”的開端。通過梳理國內(nèi)服務式公寓與高端酒店的結(jié)合歷程，空間秘探發(fā)現(xiàn)，酒店品牌方之外，業(yè)主也是將這兩個業(yè)態(tài)結(jié)合的重要推手。

2008年，北京銀泰中心正式開業(yè)，與其一同亮相的不僅有中國首家柏悅酒店——北京柏悅酒店，還有261套服務式公寓柏悅居以及21套府邸式公寓柏悅府。服務式公寓+高端酒店，這樣的產(chǎn)品組合，在當時城市綜合體中并不多見，但是在國外卻已經(jīng)存在多年，美國芝加哥柏悅酒店和東京柏悅酒店都不乏服務式公寓的身影。

因此，將第一次在國內(nèi)試水這類產(chǎn)品組合的銀泰集團成為“鼻祖”，也不為過。為了項目的順利落地，銀泰集團創(chuàng)始人沈從軍不僅親自飛到位于美國芝加哥的凱悅集團總部，為北京銀泰中心引入柏悅酒店品牌，還請來了設計大師季裕棠負責服務式公寓的產(chǎn)品設計。柏悅府與北京銀泰柏悅酒店共享一樓，位于柏悅酒店總統(tǒng)套房上方，專屬電梯可直達柏悅酒店大堂，專享全面而尊貴的酒店公共服務設施及私人化的柏悅酒店定制管理服務，如酒店管家專職服務、私人飛機租賃、醫(yī)療支援及資產(chǎn)管理等等。

可以說，北京銀泰中心奠定了服務式公寓和高端酒店統(tǒng)一設置在同一個建筑群的發(fā)展基調(diào)。此后同樣由銀泰操刀的成都華爾道夫酒店與華悅府、華悅居亦是如此。

不過，想要實現(xiàn)在同一個建筑群中的對于非酒店系的服務式公寓品牌而言，并不容易。以雅詩閣服務式公寓為例，11個在華運營項目與高端酒店鄰近，與高端酒店處于同一建筑主體內(nèi)的項目并不多。這主要與雅詩閣進入中國市場時間早有關，在雅詩閣布局市場之際，大多高端酒店尚未進入一些非一線城市。在廣州，廣州雅詩閣服務公寓于2008年開業(yè)，5年之后，廣州文華東方酒店正式開業(yè)并與其對街相望。

這一情況在2018年開始扭轉(zhuǎn)，雅詩閣和康萊德同時入駐杭州來福士。此后雅詩閣再接再厲，2019年與洲際酒店一同入駐重慶來福士。這樣的成績，與雅詩閣背靠的凱德集團不無關系。凱德集團作為業(yè)主，在項目組合方面的優(yōu)勢盡顯無遺。

對于剛剛簽署合作項目的萬豪行政公寓而言，與高端酒店“抱團”，更像是一種天性。同樣的還有麗思卡爾頓行政公寓、瑰麗府邸、凱悅公寓等。以萬豪行政公寓為例，可以從諸多方面獲得物業(yè)資源，如重慶萬豪行政公寓是由原重慶萬豪酒店改建而成，屬于物業(yè)翻新改造。隨著酒店系服務式公寓規(guī)模的持續(xù)拓展，越來越多的服務式公寓與高端酒店之間的距離，越來越短。

服務式公寓，為什么愛“粘”高端酒店？

為什么服務式公寓要與高端酒店“粘”在一起？“天性使然”之外，驅(qū)動存在一定競爭空間的服務式公寓與高端酒店日漸親密的原動力究竟是什么？

01 品牌效應集合化

對于酒店系服務式公寓品牌而言，與同一旗下酒店品牌集合簽約已然成為常態(tài)。珠海萬豪行政公寓和蘇州萬豪行政公寓在內(nèi)，共有5個萬豪行政公寓項目采用的皆為雙品牌簽約模式。

這樣的組合模式，空間秘探之前在《“雙品牌”運營，酒店集團瘋狂獲客的首席秘方！》一文中曾探討過，首要優(yōu)勢在于服務式公寓和酒店品牌的組合，更像是酒店集團的“新式組合拳”，能夠更精準地捕獲市場需求的每一個角落。

其次，品牌之間還具有雙向的客群導流作用。一方面，對習慣于享受高端酒店住宿的消費者而言，同為酒店集團旗下的服務式公寓品牌能優(yōu)先贏得信賴。另一方面，先行經(jīng)營多年的服務式公寓也聚集了一定的高端住宿客群，能夠為鄰近的高端酒店導流，如2004年開業(yè)的上海雅詩閣衡山服務公寓，于2020年開業(yè)且距離不超100米的上海衡山路十二號華邑酒店而言，就是一個不可忽視的客群資源池。

02 資源優(yōu)勢最大化

服務式公寓之所以不同于其他公寓產(chǎn)品，一方面是產(chǎn)品和服務，另一方面是可媲美星級酒店的配套硬件設施。與高端酒店處于同一物業(yè)內(nèi)，意味著服務式公寓的建設成本將會大大削減。

在杭州萬豪行政公寓，142間客房產(chǎn)品和定制化服務式之外，還配建了多個會議室、一間迷你劇院、兒童游戲房、24小健身房，以及帶有桑拿房的室內(nèi)恒溫泳池及專用停車區(qū)域等。但是，對于與廣州瑰麗酒店同處周大福金融中心頂端的瑰麗府邸而言，這些都不需要額外配建。居住在23間瑰麗府邸的消費者可以享受瑰麗酒店的酒吧、餐廳等公共空間。除此之外，瑰麗府邸還可以同正常的酒店一樣，以間夜的形式出租。

從資源使用角度而言，服務式公寓與高端酒店之間共享設施可以更有效地利用空間，提高酒店設施的使用效率。從人力運營成本而言，服務式公寓還能與高端酒店共享服務人員的勞動力，進一步降低服務式公寓的運營成本。

03 資產(chǎn)價值最大化

品牌的主動選擇之外，業(yè)主的安排同樣是服務式公寓與高端酒店“抱團”的強勢推動力。無論是銀泰集團或是凱德集團，業(yè)主將服務式公寓與高端酒店安排在一起，提升服務式公寓的投資屬性是關鍵意圖之一。

值得注意的是，柏悅居和華悅居等服務式公寓項目，因為業(yè)主給出的定位，這兩大項目個人可以自行買賣，因此被視為投資利器。2016年，以均價30000元/平米的價格，成都銀泰中心坐上成交排行榜（備案成交數(shù)據(jù)）第一位。根據(jù)測算，當時這類頂級服務式公寓的投資回報成眾多不動產(chǎn)投資品中最高產(chǎn)品，且年投資回報率高達10.5%。因此，當時成都銀泰中心華悅居的去化超過一半是海歸或者北京、上海、深圳等大城市投資客群。不過，現(xiàn)在服務式公寓已經(jīng)鮮少有這類個人買賣的項目。

服務式公寓與高端酒店，如何“相愛不相殺”？

同為住宿產(chǎn)品，盡管存在一定的差異性，但是競爭依舊存在。對于服務式公寓和高端酒店而言，如何才能實現(xiàn)和諧共處，相愛不相殺？空間秘探認為，雙向奔赴的這兩類產(chǎn)品，需要注意以下2點。

01 規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化，避免設計內(nèi)卷

面臨產(chǎn)品同質(zhì)化的主要有這兩類情況，其一是服務式公寓與高端酒店同處一個建筑物內(nèi)；其二是服務式公寓與高端酒店屬于同一個酒店集團旗下。前者是固定的硬件設施，容易給消費者造成認知困擾，尤其是一些提供長住房服務的高端酒店更是如此。后者是因為產(chǎn)品的標準化導致的兩類產(chǎn)品同質(zhì)化。

對此，瑰麗府邸的做法可以借鑒。廣州瑰麗府邸沒有選用廣州瑰麗酒店的客房設計團隊，如此一來既省去了頂級設計團隊設計費用。這讓瑰麗府邸的價格親民了很多，套房的出租價格約1700元人民幣，比瑰麗酒店的基礎客房還要便宜。同時也形成了產(chǎn)品的差異性，避免了住宿產(chǎn)品的設計內(nèi)卷。

此外，可以通過一些小型硬件的配備，讓服務式公寓與酒店客房的產(chǎn)品差異化進一步放大。如廣州增城凱悅酒店的凱悅公寓在洗衣機、冰箱、微波爐之外，還打造了廚房這類更具溫馨感的小空間，讓長居于此的客人感受到家外之家的便利。

02 高品質(zhì)空間呈現(xiàn)，強化“生態(tài)圈”

一個普遍的現(xiàn)象是，因為客群以商務人士為主，因此服務式公寓除了高端酒店之外，還會選擇與城市綜合體共生，其最終目的就是與多重業(yè)態(tài)共同形成氣質(zhì)統(tǒng)一的“生態(tài)圈”。華貿(mào)集團董事長房超曾表示，“業(yè)內(nèi)公認，做酒店是賺不了大錢的。但我們還是不惜成本，邀兩座頂級酒店入駐，主要是為了讓商場、寫字樓、酒店，形成氣質(zhì)統(tǒng)一的“生態(tài)圈”，確保整個商圈的國際水準?！?/p>

對于服務式公寓而言，“服務”才是這個住宿品類的關鍵詞。無論是頂級服務式公寓如柏悅居提供的投資服務，或是高端服務式公寓萬豪行政公寓提供的總經(jīng)理雞尾酒會、瑜伽課等。通過提供更生活場景化的服務，才是服務式公寓能夠比高端酒店更出色的核心所在，也是服務式公寓能夠在“生態(tài)圈”中獨立行走的根本。

當服務式公寓與高端酒店越靠越近，實則也在透露出重要的市場信號，服務式公寓這個產(chǎn)品的市場空間在不斷延伸，而且服務式公寓品牌的勢能也在持續(xù)增強。未來，在更多的城市地標建筑頂端，我們期待看到更多的服務式公寓品牌能夠勇攀高峰，與高端酒店一同美麗！