8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）。

《通知》共計(jì)十一條，內(nèi)容包括堅(jiān)持劃定底線，防止城市更新變形走樣，要求在嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷的同時(shí)，也要確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶，包括保留利用既有建筑、延續(xù)城市特色風(fēng)貌等。

《通知》提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)，要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。但近期，各地積極推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，實(shí)施城市更新行動(dòng)是提升居民居住環(huán)境的重要舉措，也在國內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。但部分城市和區(qū)域的城市更新過于粗放化，已經(jīng)明顯不適合當(dāng)下城市建設(shè)的需求，甚至還出現(xiàn)過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，同時(shí)也不利于環(huán)境和文物保護(hù)，產(chǎn)生了各類新的城市問題。

不大拆

此次《通知》明確，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應(yīng)以保留修繕加固為主，改善設(shè)施設(shè)備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。

張波認(rèn)為，嚴(yán)格限定拆除的比例，明確老城區(qū)更新的建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，采取鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造的方式，這種方式不但可以做到最大限度保障原有建筑風(fēng)貌，同時(shí)可以滿足居住提升的要求。

不大建

不大拆的同時(shí)，《通知》還提到，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。

按照要求，除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力。嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。

《通知》還提到，鼓勵(lì)探索區(qū)域規(guī)模統(tǒng)籌，加強(qiáng)過密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

“過去，大拆大建之所以有市場(chǎng)、能推進(jìn)，在于商品房發(fā)展和房?jī)r(jià)上漲為舊改買單，比如高容積率代替低容積率，就導(dǎo)致舊改肆無忌憚，短期內(nèi)推高租金和房?jī)r(jià)。同時(shí)，改造過程中，必要的公共服務(wù)設(shè)施短板沒補(bǔ)上，反而新增的地標(biāo)建筑給后續(xù)維護(hù)帶來了巨大的成本，高密度、高容積率也導(dǎo)致城區(qū)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)增加。城市告別大拆大建的本質(zhì)上，也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實(shí)房住不炒。告別大拆大建后，因拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和表面繁榮炒作導(dǎo)致的房?jī)r(jià)租金上漲，也就不存在了?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不大規(guī)模拆遷

嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷也是此次《通知》的一大重點(diǎn)?！锻ㄖ诽岬剑淮笠?guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

同時(shí)《通知》明確，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

按照要求，鼓勵(lì)穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

“城市更新需兼顧新市民、低收入群體的租住問題。”。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，老城區(qū)、城中村占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢(shì)，并且城中村租金價(jià)格較低，因而租住著大量的新市民、低收入困難群體。而短期內(nèi)大規(guī)模拆建會(huì)帶來租賃房源的下降，城中村的租客也會(huì)轉(zhuǎn)移到其他類型的租賃房源中，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的房源供給承壓，增加租客的租住成本。《通知》要求“不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)”，并明確住房租金年度漲幅不超過5%，有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價(jià)格水平，著力保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。

推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變

此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，探索可持續(xù)的更新模式。不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。鼓勵(lì)推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財(cái)政支持力度，吸引社會(huì)專業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營，以長(zhǎng)期運(yùn)營收入平衡改造投入，鼓勵(lì)現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱，由于傳統(tǒng)的舊改模式延續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)模式，開發(fā)商為追求短期的經(jīng)濟(jì)效益而忽略區(qū)域建設(shè)的協(xié)調(diào)性，從而引發(fā)更多的城市問題?！锻ㄖ返奶岢?，首先有利于開發(fā)商在城市的綜合規(guī)劃下，結(jié)合實(shí)際，有計(jì)劃、漸進(jìn)式地有機(jī)改造，為后續(xù)城市更新行動(dòng)提供良好的基礎(chǔ)，同時(shí)，有效遏制房企在舊改項(xiàng)目中變相抬高房?jī)r(jià)等現(xiàn)象；其次，在政府、市場(chǎng)、公眾聯(lián)合參與下，有效整合各種資源，盤活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)城市活力。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，隨著《通知》的出臺(tái)，將有效消除舊改市場(chǎng)陳疾，推動(dòng)城市更新行動(dòng)，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。