存量歷史建筑是上海文化的重要組成部分，在城市推進(jìn)精細(xì)化管理的背景下，對(duì)于歷史建筑的更新不再只關(guān)注于建筑本身的修繕和保護(hù)，更在于更新之后的空間如何被人們使用以及如何有機(jī)融入其所在的街區(qū)。

7月29日，圍繞“存量歷史空間更新的多維度探索與機(jī)遇”這一主題，城市建設(shè)的管理者、研究者、開(kāi)發(fā)者和全產(chǎn)業(yè)鏈的參與者在楊浦區(qū)智慧坊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園OUR Lab進(jìn)行了思想碰撞。該場(chǎng)沙龍為即將在9月舉辦的上海國(guó)際建筑文化周的系列活動(dòng)之一，由上海市建筑學(xué)會(huì)主辦，上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心作為行業(yè)指導(dǎo)單位，上海都市再生實(shí)業(yè)有限公司協(xié)辦。

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授劉剛在主題演講中指出，當(dāng)代城市更新的基本形式是競(jìng)爭(zhēng)，包括基于實(shí)現(xiàn)各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的城市間競(jìng)爭(zhēng)以及基于多元利益主體互動(dòng)的城市內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。從城市內(nèi)部來(lái)看，機(jī)遇與挑戰(zhàn)的把握在于認(rèn)識(shí)到，更新是城市內(nèi)部多元利益主體之間的一種博弈——各主體以促進(jìn)公共利益為前提，提出有說(shuō)服力的行動(dòng)方案，最終在合作中程度不一地實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。

在圓桌環(huán)節(jié)，上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心主任蔡樂(lè)剛、瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展部副總經(jīng)理陽(yáng)磊、上海日?qǐng)?bào)特約記者喬爭(zhēng)月和豫園文化商業(yè)集團(tuán)副總裁郭清分別從政策、開(kāi)發(fā)和文化三個(gè)不同的維度探討了歷史建筑的保護(hù)和再利用平衡所面臨的挑戰(zhàn)和愿景。以下內(nèi)容整理自圓桌實(shí)錄，有刪減。

圓桌現(xiàn)場(chǎng)，四位嘉賓從左至右依次為陽(yáng)磊、蔡樂(lè)剛、喬爭(zhēng)月、郭清。該場(chǎng)圓桌由OUR都市再生創(chuàng)始人凌穎松主持 

歷保政策與現(xiàn)實(shí)需求：中心城區(qū)歷史空間更新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

蔡樂(lè)剛：上海在歷史建筑保護(hù)、更新和利用方面做了很多探索，也輸出了多種模式。對(duì)于一些比較早期的項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)時(shí)間的沉淀，至今還有不同的聲音，值得我們?nèi)ニ伎?。從管理的角度?lái)講，當(dāng)時(shí)的有些更新模式放到今天，可能會(huì)面臨更高的保護(hù)要求以及更多的利用限制。

更新項(xiàng)目通常會(huì)涉及到區(qū)域內(nèi)的居民搬遷。雖然動(dòng)遷可以改善居民的生活條件，很多老城廂居民也有動(dòng)遷的需求，但是老百姓也會(huì)有其他方面的訴求，并且對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)遷帶來(lái)的前期成本投入非常高，目前政策帶來(lái)的補(bǔ)償也有限。因此，如何平衡前期投入、老百姓的訴求，以及管理者對(duì)整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃，包括平衡開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的投入與產(chǎn)出，是當(dāng)前所有歷史街區(qū)在更新中面臨的最大矛盾。

如何去平衡不同主體的訴求？事實(shí)上，包括建業(yè)里、新天地、洛克·外灘源等項(xiàng)目案例中還未出現(xiàn)特別好的、可復(fù)制的模式，因?yàn)檫@些案例成功的背后有很多因素，而且并不是每一個(gè)更新項(xiàng)目都能成為網(wǎng)紅點(diǎn)。

今年，上海有望頒布《城市更新條例》，這將是一個(gè)重要機(jī)遇。除此之外，解決上述矛盾的重要突破點(diǎn)將在于，如何找到合適的業(yè)態(tài)去融入更新后的空間。比如，今天這場(chǎng)沙龍所在的場(chǎng)所是典型的工業(yè)遺產(chǎn)建筑，雖然沒(méi)有掛牌，但是已經(jīng)被活化和有效利用。我認(rèn)為，上海的城市建設(shè)既是開(kāi)放、包容的，空間更新也應(yīng)該繼續(xù)開(kāi)創(chuàng)新模式，將各方積累的經(jīng)驗(yàn)疊加進(jìn)來(lái)，如此既利于我們做好歷史建筑的保護(hù)傳承、提升軟實(shí)力，老百姓的生活品質(zhì)也能得到提升。

陽(yáng)磊：作為開(kāi)發(fā)商去做城市更新并不容易，因?yàn)樵诂F(xiàn)有土地制度下，城市更新做得好的企業(yè)不一定能拿到想要的地，而拿到地的企業(yè)可能為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，不一定做得好。如果城市管理者可以平臺(tái)化地去運(yùn)作存量歷史空間的更新項(xiàng)目，或許可以從真正意義上改變城市更新的經(jīng)濟(jì)模型。

對(duì)于開(kāi)發(fā)方來(lái)說(shuō)，另一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)來(lái)自保護(hù)過(guò)程中涉及的城市規(guī)劃相關(guān)的政策法規(guī)。譬如，開(kāi)發(fā)方想像倫敦一樣做創(chuàng)新的產(chǎn)品，將商業(yè)、活動(dòng)、工作和居住空間融合在一起，以此吸引創(chuàng)意階層，但這樣的融合在當(dāng)前政策對(duì)居住建筑有日照時(shí)長(zhǎng)要求的情況下就難以實(shí)現(xiàn)，并且實(shí)際上，使用者對(duì)空間并不一定有這樣的需求。因此，如果反過(guò)來(lái)從市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的角度去看政策法規(guī)和條例，我希望未來(lái)還能有進(jìn)步的空間。

郭清：我在工作中有幸接觸過(guò)全國(guó)各地的更新項(xiàng)目，痛點(diǎn)很多，比如產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，其中還包含著承租問(wèn)題，甚至是承租中的一租、二租和三租。這些挑戰(zhàn)落到團(tuán)隊(duì)身上，需要抽絲剝繭，一層層地去調(diào)查研究，弄清楚以后實(shí)事求是地解決。

對(duì)于歷史空間的更新，項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)非常重要，只有處理好了人力、資金、投入產(chǎn)出平衡等問(wèn)題，項(xiàng)目才能得以啟動(dòng)。此外，在制定的頂層邏輯下，內(nèi)容填充又是一個(gè)技術(shù)層面的問(wèn)題，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)方從綜合競(jìng)爭(zhēng)力的角度，還要考慮新項(xiàng)目和已經(jīng)建成、在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目之間的錯(cuò)位匹配。

更新項(xiàng)目的頂層設(shè)計(jì)很復(fù)雜，但我很高興地看到近年來(lái)越來(lái)越多不同領(lǐng)域的人參與到相關(guān)工作中，而且現(xiàn)在上海城市管理水平也提升得很快，這為未來(lái)的項(xiàng)目帶來(lái)了更多可能。

歷史建筑的價(jià)值判斷需要多維度的標(biāo)準(zhǔn)

喬爭(zhēng)月：我從2004年開(kāi)始向海外讀者介紹上海的城市與建筑歷史，也在自己居住的武康路見(jiàn)證了它從一條安靜的馬路變成今天的網(wǎng)紅打卡地。

去年，我在疫情之后開(kāi)始關(guān)注上海醫(yī)院里的歷史建筑，經(jīng)過(guò)探訪，發(fā)現(xiàn)不少中國(guó)近代著名建筑師留下來(lái)的作品。我知道上海第一人民醫(yī)院的前身是上世紀(jì)三十年代服務(wù)上海外僑的頂級(jí)醫(yī)院——公濟(jì)醫(yī)院，但與院方聯(lián)系后被告知已經(jīng)沒(méi)有遺存的歷史建筑，反復(fù)查看地圖后發(fā)現(xiàn)，還有一座歷史建筑，位于天潼路乍浦路口，曾經(jīng)是公濟(jì)醫(yī)院北側(cè)的修道院大樓，現(xiàn)在是一家酒店的中餐廳。查閱酒店的官網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)對(duì)這幢建筑只字未提，提出采訪請(qǐng)求也被婉拒了。對(duì)于公濟(jì)醫(yī)院相關(guān)歷史建筑群的拆除，我覺(jué)得比較可惜。這個(gè)案例也引發(fā)了我的思考——在做城市更新項(xiàng)目之前，參與方有沒(méi)有做深入的歷史調(diào)研，包括了解空間內(nèi)居民的需求？引入的新業(yè)態(tài)是否真正與歷史空間相匹配？

最近，我在制作內(nèi)容的過(guò)程中進(jìn)入了南京東路上的慈安里大樓，那里即將動(dòng)遷。我以為居民的生活質(zhì)量會(huì)很糟糕，但很多居民都自行對(duì)房屋進(jìn)行了更新，例如在有限的空間中搭建隔層，使空間視覺(jué)上更寬敞；有位轉(zhuǎn)角的住戶在轉(zhuǎn)角窗邊擺放了方桌和水果，方便欣賞風(fēng)景。在我們走訪的過(guò)程中，可以看到鄰里之間其樂(lè)融融的互動(dòng)場(chǎng)景。有居民向我表示，動(dòng)遷的補(bǔ)償還可以，但不足以他們?cè)僭谕瑯拥牡囟钨?gòu)置房屋，而且離開(kāi)之后不知還能不能找到熟悉又放心交托事務(wù)的鄰居。

這些都是城市更新中面臨的很具體的問(wèn)題。反觀我們之前對(duì)與歷史建筑的研究視角往往局限于物化的建筑，考慮怎樣讓建筑更商業(yè)化，但其實(shí)，注重前期的歷史研究以及了解居民的多元需求，項(xiàng)目后續(xù)成功的可能性才更高，也會(huì)為商業(yè)價(jià)值帶來(lái)更多賦能的可能。當(dāng)年，外灘18號(hào)的更新就先花了三四個(gè)月的時(shí)間，深入建筑內(nèi)部，拍攝了兩萬(wàn)多張歷史細(xì)部的照片，為后來(lái)項(xiàng)目的成功打下基礎(chǔ)。

蔡樂(lè)剛：2002年，上海頒布《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》，首創(chuàng)了“優(yōu)秀歷史建筑”的概念，目的是保護(hù)歷史建筑的同時(shí)兼顧利用。時(shí)至今日，我們更加強(qiáng)調(diào)保護(hù)與利用并舉。

可以看到，開(kāi)發(fā)商或者更新的參與者對(duì)歷史建筑價(jià)值的判斷存在差異——有些希望掛牌，有些則不希望。兩種態(tài)度并不矛盾，但我認(rèn)為，不論掛牌與否，歷史建筑本身以及它對(duì)所在街區(qū)帶來(lái)的價(jià)值是不變的。從現(xiàn)在的管理要求來(lái)說(shuō)，掛牌與否，對(duì)于單棟建筑的再利用不會(huì)形成太大的障礙——我們打破了一些限制，只要不影響建筑保護(hù)的業(yè)態(tài)都允許做了。處理好歷史建筑本身的價(jià)值、保護(hù)的重點(diǎn)與空間更新后引入的業(yè)態(tài)之間的矛盾成為關(guān)鍵。

尤其是現(xiàn)在更新概念擴(kuò)大之后，不再只是一幢建筑的保護(hù)和利用，而是從點(diǎn)到線到面的空間利用，可能會(huì)出現(xiàn)更多沖突和區(qū)域內(nèi)新老結(jié)合的問(wèn)題。從管理的角度來(lái)說(shuō)，上海在遵從國(guó)家法律規(guī)定的前提下，會(huì)盡量去考慮區(qū)域內(nèi)的平衡，甚至是跨區(qū)的平衡，至于一些框架要更新到政府文件中，可能還有一個(gè)過(guò)程。從市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)城市更新的重視程度來(lái)看，未來(lái)值得期待。我們希望社會(huì)各個(gè)方面多多參與，提出寶貴建議，共同推動(dòng)城市更新與歷保項(xiàng)目。

（薛之韻對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)，特別感謝。）