19世紀(jì)上半葉，英國(guó)發(fā)動(dòng)侵華戰(zhàn)爭(zhēng)逼迫中國(guó)簽訂《南京條約》、迫使上海開埠后，上海逐漸成為全國(guó)對(duì)外貿(mào)易的中心和最重要的工業(yè)制造中心。

隨著《租地章程》的訂立和修正，洋人以永租形式控制了租界土地，而道契制度為外國(guó)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)創(chuàng)造了條件，也為近代房地產(chǎn)業(yè)在上海興起并形成中國(guó)最早的專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)鋪平了道路。

在激烈競(jìng)爭(zhēng)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，徐潤(rùn)被稱為“上海第一位中國(guó)本土的房地產(chǎn)巨頭”。他自己開寶源祥房產(chǎn)公司，還與華商、外商合辦業(yè)廣房產(chǎn)公司、先農(nóng)房產(chǎn)公司、地豐公司、廣益房產(chǎn)公司等，把房地產(chǎn)生意做到了天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮(zhèn)江等全國(guó)各地，并把招商局的碼頭棧房，由最初的兩處擴(kuò)展到全國(guó)各地及當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)崎、橫濱、神戶、星加坡（現(xiàn)譯為新加坡）、檳榔嶼、安南、呂宋共21處。

到了晚年，在《徐愚齋自敘年譜》中，他詳細(xì)記錄了自己的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)從1863年起步到1883年極盛和破產(chǎn)、之后慢慢恢復(fù)東山再起的歷程，為后人了解他本人的房地產(chǎn)生涯，以及窺探19世紀(jì)中期到20世紀(jì)初中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡、行業(yè)運(yùn)行環(huán)境和經(jīng)營(yíng)方式等，提供了珍貴的史料。

徐潤(rùn)（1838—1911）字潤(rùn)立，號(hào)雨之，別號(hào)愚齋，廣東省香山縣澳門內(nèi)鄉(xiāng)北嶺村人。他生于買辦世家，伯父徐鈺亭是上海寶順洋行買辦，堂族叔徐關(guān)大是上海禮記洋行買辦，季父徐榮村在上海經(jīng)營(yíng)榮記絲號(hào)。1852年，徐潤(rùn)被送到蘇州書院讀書，后返回上海在寶順洋行學(xué)做生意。在這個(gè)大洋行里，徐潤(rùn)留心學(xué)習(xí)，得到洋人器重，到1861年已成為“總行中華人頭目”。后來(lái)洋行生意轉(zhuǎn)淡，徐潤(rùn)于1868年離開寶順洋行，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)十余年的洋行經(jīng)歷。

在當(dāng)買辦的同時(shí)，徐潤(rùn)從1859年起合股開設(shè)紹祥字號(hào)、敦茂錢莊，辦潤(rùn)立生茶號(hào)，在河口、寧州各處合股開福德泉、永茂、合祥記，和汪乾記合辦茶務(wù)，設(shè)立寶源絲茶土號(hào)和立順興、川漢各貨號(hào)，與友人合開協(xié)記錢莊，搭本元昌綢莊、成號(hào)布莊等。離開洋行后，徐潤(rùn)自立寶源祥茶棧，被稱為“近代中國(guó)的茶王”“茶出口之王”。

受李鴻章委托，徐潤(rùn)從1873年起會(huì)辦上海輪船招商總局，兼理開平礦務(wù)局、漕糧。1875年，徐潤(rùn)和唐廷樞等人籌辦了中國(guó)人最早創(chuàng)辦的保險(xiǎn)公司——仁和水險(xiǎn)公司和濟(jì)和水火險(xiǎn)公司。1882年，徐潤(rùn)集股創(chuàng)辦中國(guó)人自辦的第一家近代石印圖書出版機(jī)構(gòu)——同文書局，1885年又合辦廣百宋齋印書局。

離開招商局后，他的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)側(cè)重于工礦企業(yè)，辦理熱河、基隆等處銅、鐵、銀、金、煤礦，在煙臺(tái)繅絲局、貴池煤鐵礦、鶴峰銅礦、奉天金州煤礦等附有股份，投資《循環(huán)日?qǐng)?bào)》、上海虹口倫章造紙公司、粵東自來(lái)水公司、華興和華安保險(xiǎn)公司、電車公司、玻璃公司等。1902年，徐潤(rùn)與吳氏在上海合創(chuàng)景綸紡織廠。

生意之外，徐潤(rùn)熱心公益，在家鄉(xiāng)修族譜、修廟、建公所、救濟(jì)貧窮、辦義學(xué)和西學(xué)堂等，任絲業(yè)公所、洋藥局、仁濟(jì)醫(yī)院、輔元堂、清節(jié)堂、元濟(jì)堂、格致書院的董事，1871年起受曾國(guó)藩委托辦理挑選幼童出洋肄業(yè)事務(wù)，1878年辦義賑公所，先后辦理唐山饑荒、寧河水災(zāi)賑務(wù)，1904年任上海商務(wù)總會(huì)第一任協(xié)理、上海萬(wàn)國(guó)紅十字會(huì)支會(huì)首屆華董。

由上可知，自15歲去書入賈起，徐潤(rùn)當(dāng)過(guò)洋行買辦、洋務(wù)委員和實(shí)業(yè)資本家，開設(shè)過(guò)錢莊以及茶、絲、棉布、煙葉、綢緞等各種貨號(hào)，辦過(guò)招商局、保險(xiǎn)公司、書局，主持航務(wù)、礦務(wù)、賑務(wù)，經(jīng)歷豐富而波折。而在各項(xiàng)事業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是他最鐘情、從事時(shí)間最長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，貫穿于其事業(yè)和人生的始終，房地產(chǎn)業(yè)的成敗也成了他一生事業(yè)的晴雨表。

對(duì)于上海的巨變和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，躬逢其盛的徐潤(rùn)寫道，“橫覽十里洋場(chǎng)，以寂寞荒冢之地，竟成繁華富庶之鄉(xiāng)，其經(jīng)濟(jì)之宏，力量之大，豈不偉歟”，“上海自泰西互市，百業(yè)振興，萬(wàn)商咸集，富庶甲于東南，地價(jià)日益翔貴，以今視昔，利逾百倍”。而他早在洋行當(dāng)買辦時(shí)便表現(xiàn)出“于地產(chǎn)上頗有大志”。

1863年寶順洋行行主韋伯職滿回國(guó)，臨別對(duì)徐潤(rùn)說(shuō)，“上海市面此后必大，汝于地產(chǎn)上頗有大志，再貢數(shù)語(yǔ)：如揚(yáng)子江路至十六鋪地場(chǎng)最妙，此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北門直北至美租界各段路基，爾盡可有一文置一文”。接替韋伯的寶順洋行新行主希厘甸，也對(duì)徐潤(rùn)表達(dá)了類似的意思。

《年譜》里有關(guān)徐潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的記錄，始于1863年。當(dāng)時(shí)，徐潤(rùn)與伯父徐鈺亭一起擁有盆湯衖永記屋、余慶里寶源房產(chǎn)和西城門內(nèi)九畝地小房子一段。春間，徐鈺亭賣出永記屋，得價(jià)近兩萬(wàn)。夏間徐鈺亭又要賣寶源房產(chǎn)，徐潤(rùn)勸他“不賣留存，收租過(guò)日”。該房產(chǎn)“卒未沽去”，使徐家后人得益不少?？梢钥闯觯藭r(shí)徐家已有房產(chǎn)出租，而徐潤(rùn)置產(chǎn)收租的觀念已經(jīng)形成。

在新、老洋行主的建議下，已有置產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)且“于地產(chǎn)上頗有大志”的徐潤(rùn)開始擴(kuò)大房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在上海等地購(gòu)置土地、建造房屋。1867年，“有業(yè)董張寶楚先生來(lái)商，將余茶土棧房契約值六七萬(wàn)借給轉(zhuǎn)動(dòng)”，由此可推測(cè)徐潤(rùn)離開洋行前便已購(gòu)入不少地產(chǎn)作為商號(hào)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。這可能是徐潤(rùn)最初涉足房地產(chǎn)業(yè)的主要形式。

1872年，徐潤(rùn)與葉顧之、潘爵臣合買二擺渡地方吳宅1所，計(jì)地基10畝，價(jià)銀31000兩。到1881年，徐潤(rùn)手中的房地產(chǎn)膨脹到了“地二千九百六十余畝，造屋二千零六十四間”，1882年又迅速增長(zhǎng)到了“地三千四百六十余畝，造屋三千零六十四間”。1883年，徐潤(rùn)又在漢口購(gòu)買善昌升茶棧，連碼頭計(jì)價(jià)銀45000兩。

據(jù)徐潤(rùn)后來(lái)對(duì)1883年地產(chǎn)失意的記載，1883年他“所購(gòu)之地，未建筑者達(dá)二千九百余畝，已建筑者計(jì)三百二十余畝。共造洋房五十一所，又二百二十二間，住宅二所，當(dāng)房三所，樓平房街房一千八百九十余間，每年可收租金十二萬(wàn)二千九百八十余兩”。

此時(shí)，徐潤(rùn)的房地產(chǎn)生意達(dá)到了一個(gè)頂峰，共擁有地3000余畝、中外市房5888間，“地畝房產(chǎn)名下共合成本二百二十三萬(wàn)六千九百四十兩”，占其所有資產(chǎn)的57.9%。這一時(shí)期徐潤(rùn)醉心于房地產(chǎn)擴(kuò)張的狀況，可從馬良奉命調(diào)查輪船招商局后在《改革招商局建議》中批評(píng)“徐道終年買地”以及李鴻章致沈葆楨信中提到的“招商局用費(fèi)浮濫，由徐雨之精神不能貫注”中看出。

同時(shí)，徐潤(rùn)還替招商局購(gòu)置和打理碼頭、棧房等不動(dòng)產(chǎn)。在1897年《上合肥相國(guó)遵諭陳明前辦商局各事節(jié)略》中，徐潤(rùn)總結(jié)了自己對(duì)招商局的八項(xiàng)“似不能謂為無(wú)功者”，包括“三曰碼頭棧房”和“六曰造法國(guó)租界金利源碼頭及三層樓棧房”，指的是經(jīng)過(guò)他的逐年?duì)I造，招商局的碼頭棧房由最初只有兩處擴(kuò)展到全國(guó)各地及日本、東南亞共21處，并建成了法租界金利源碼頭及三層樓棧房，獲取了大量租息。

對(duì)于自己的地畝房產(chǎn)生意，徐潤(rùn)“初意招股合辦，每股本銀十兩，集四百萬(wàn)兩之大公司，先收股本二百萬(wàn)兩，以成公益之舉”。這里說(shuō)的“四百萬(wàn)兩之大公司”即寶源祥房產(chǎn)公司。為了籌措資金，徐潤(rùn)派和記洋人顧林回英國(guó)辦借款，“詎料顧林回國(guó)后，初聞患腦病，繼聞成癲癇，竟至去同黃鶴”。

顧林一去不返，為成立的“四百萬(wàn)兩之大公司”，徐潤(rùn)多方舉債——“計(jì)公司錢莊二十二家，共銀一百零五萬(wàn)二千五百兩，又股票抵款四十一萬(wàn)九千九百二十兩，又洋行房產(chǎn)找頭抵款七十二萬(wàn)一百十八兩，又各存戶三十二萬(wàn)九千七百零九兩，共計(jì)該款二百五十二萬(wàn)二千二百四十七兩”，籌到了空缺的銀兩，辦起了寶源祥房產(chǎn)公司。因此，徐潤(rùn)名下共值二百二十余萬(wàn)兩的3000余畝土地和5888間中外市房，以及這些房地產(chǎn)所屬的寶源祥房產(chǎn)公司，是在他自有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)大量舉債撐起來(lái)的。而寶源祥房產(chǎn)公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“招股合辦”的初意，徐潤(rùn)是公司唯一的老板，也是公司債務(wù)的唯一債主。

1883年，由于華北連年災(zāi)荒、中法戰(zhàn)爭(zhēng)和上海金融業(yè)不穩(wěn)定因素積累等原因，加上秋冬之交外國(guó)銀行突然收回對(duì)上海錢莊的全部短期信貸，上海爆發(fā)金融風(fēng)潮，與寶源祥房產(chǎn)公司往來(lái)的22家錢莊紛紛向徐潤(rùn)催討債款，各存戶也要提款。然而，徐潤(rùn)名下資產(chǎn)多為房地產(chǎn)和股票，便出現(xiàn)“運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，各賬傾軋”的情況。

經(jīng)商討，徐潤(rùn)把名下的房地產(chǎn)、股票等三百多萬(wàn)兩財(cái)產(chǎn)作價(jià)賣出，用來(lái)償還對(duì)錢莊、存戶的二百多萬(wàn)兩現(xiàn)金負(fù)債。而這時(shí)候上海房市慘淡，房屋、地畝價(jià)格殺跌，徐潤(rùn)“不能不以賤價(jià)脫手”、“將昔置地產(chǎn)及股票棄去”，“以三百數(shù)十萬(wàn)成本之產(chǎn)業(yè)，只攤作二百余萬(wàn)之款清償完結(jié)，受虧至八九十萬(wàn)兩”。

禍不單行，這時(shí)徐潤(rùn)被發(fā)現(xiàn)挪動(dòng)招商局款十六萬(wàn)二千余兩用于寶源祥房產(chǎn)公司。經(jīng)調(diào)查核實(shí)，李鴻章奏請(qǐng)將徐潤(rùn)革職，并嚴(yán)追欠款。徐潤(rùn)只好以股票、房產(chǎn)抵交欠招商局的款項(xiàng)。

至此，徐潤(rùn)從零開始、一手開創(chuàng)的房地產(chǎn)事業(yè)由頂峰跌至谷底。對(duì)此，趙叔雍在1944年上?！豆沤癜朐驴飞系摹度送L(fēng)微錄》專欄里評(píng)論說(shuō)，徐潤(rùn)“以維時(shí)滬市，百業(yè)闐興，遠(yuǎn)謀洞矚，地產(chǎn)值必日昂，因即經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，糾設(shè)公司，并以所已購(gòu)者三千畝推之公有，乃以眾意不堅(jiān)，功敗垂成”。

革職、破產(chǎn)之后，徐潤(rùn)陷入了困頓，靠親友幫助和一些尚未賣出的零星地產(chǎn)維持。其困頓的情，形可以由某次他的母舅問(wèn)他“你到底有飯吃否”看出。在“旁觀咸以為不了之局”前，徐潤(rùn)“主一定字，立意終不負(fù)人”，自書“放寬肚皮袋氣，咬緊牙根吃虧”聯(lián)句以自警，將精力投放在工礦業(yè)上，努力還債，并時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，謀劃著東山再起。

1888年，徐潤(rùn)與滬上西商設(shè)業(yè)廣房產(chǎn)公司。1889年，徐潤(rùn)與唐景星等人將開平礦局分設(shè)到廣州，購(gòu)得城南沿河坦地，合建商場(chǎng)，兼作棧房碼頭，組建了廣州城南地基公司。公司共計(jì)股本三萬(wàn)兩，開平局認(rèn)股一萬(wàn)兩，其余由徐潤(rùn)、李玉衡、唐景星、鄭觀應(yīng)各認(rèn)股五千兩。

1890年，徐潤(rùn)發(fā)現(xiàn)“天津地產(chǎn)業(yè)大可發(fā)達(dá)，擬為籌辦，但非有真實(shí)巨本未易舉行”。抱著“求人不如求己”的原則，他“將自己衣服佩戴、古董玩器、字畫書籍變賣，約得價(jià)一萬(wàn)五六千金，又?jǐn)M將先母楊太夫人遺飾及亡室吳夫人所遺金珠各物約略計(jì)之，亦值六七萬(wàn)”，籌到了八萬(wàn)余兩。根據(jù)多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，他采取先穩(wěn)住上海、后進(jìn)天津的策略，翻造了上海的一些房屋，結(jié)果“一經(jīng)改造，收租七千余兩，遞年更增，得益不少”。之后，他才進(jìn)軍天津，“置地產(chǎn)，造房屋”，在塘沽、法界先農(nóng)壇、灤州等處置買不少，“統(tǒng)共一千八九百畝”。

他還涉足農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。1881年，徐潤(rùn)與唐廷樞、鄭觀應(yīng)等人及開平礦務(wù)局集資13萬(wàn)兩（唐、徐認(rèn)股65000兩），在今塘沽火車站一帶，以“普惠堂”名義購(gòu)買荒地4000頃，成立了近代中國(guó)第一家股份制農(nóng)場(chǎng)——天津沽塘耕植畜牧公司。1891年，徐潤(rùn)出塞察勘建平金礦，途經(jīng)錦州大凌河牧場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)該牧場(chǎng)“曠渺無(wú)垠，土衇膏沃，水陸相通，且地上積有歷年牛馬鳥糞數(shù)尺，就地種植，可省肥料，獲繁孳而得大利，蓋操左券必矣”，便附股五千兩，合辦錦州大凌河天一墾務(wù)公司。

到了1898年，徐潤(rùn)的房地產(chǎn)生意又達(dá)到了一個(gè)頂峰。這一年，他贖回了金融風(fēng)潮后抵給招商局的永業(yè)里和源芳衖地塊。同年，鄭觀應(yīng)《贈(zèng)徐雨之觀察》一詩(shī)寫道，“治產(chǎn)居時(shí)習(xí)計(jì)然，地連阡陌屋添廛。……羨君晚境尤亨豫，感慨炎涼倦著鞭”，說(shuō)明徐潤(rùn)的房地產(chǎn)事業(yè)一定程度上得到了恢復(fù)。1901年，徐潤(rùn)分析天津一帶“百?gòu)U具舉”，而“當(dāng)務(wù)之急，莫急興商”，便和西商開設(shè)先農(nóng)房產(chǎn)公司、廣益房產(chǎn)公司。1904年，他又在上海與人合設(shè)地豐公司。

1911年3月9日，徐潤(rùn)病逝于上海靜安寺路寓所，他起起落落的房地產(chǎn)生涯也畫上了句號(hào)。

從二十出頭就表現(xiàn)出“于地產(chǎn)上頗有大志”起，徐潤(rùn)從事房地產(chǎn)生意的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近半個(gè)世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是他終生從事的行業(yè)。從空間范圍看，其房地產(chǎn)生意布局于上海、天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮(zhèn)江等地。從物業(yè)類型看，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅、農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等多種。他最主要的經(jīng)營(yíng)形式是“買地造屋收租”，其他方式還有抵押、購(gòu)地收漲等。在組織形式上，早期他主要以自然人的形式支撐，后籌設(shè)寶源祥房產(chǎn)公司，希望能夠“招股合辦”“推之公有”“成公益之舉”，卻未能成功。1883年之后，他更多地是以合辦公司的形態(tài)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

綜觀徐潤(rùn)的房地產(chǎn)生涯，筆者印象比較深的有四個(gè)方面：

第一個(gè)是學(xué)習(xí)。近代中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)因外人入侵而起，也因外人的率先經(jīng)營(yíng)而興盛，徐潤(rùn)在洋行時(shí)耳濡目染，慢慢學(xué)會(huì)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的門路，逐漸壯大之后便與洋爭(zhēng)利，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了商業(yè)營(yíng)利的目的。

第二個(gè)是堅(jiān)持。徐潤(rùn)終生從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，在1883年因金融風(fēng)潮導(dǎo)致房地產(chǎn)生意一敗涂地后，仍關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，想方設(shè)法籌措資金，一步一步努力，最終東山再起。

第三個(gè)是競(jìng)爭(zhēng)。除了商業(yè)營(yíng)利目的外，徐潤(rùn)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還有與洋人競(jìng)爭(zhēng)的因素。在上李鴻章書中，他解釋說(shuō)，“職道前因上海租界房屋基地盡為洋商產(chǎn)業(yè)，頗思由華商擇要買回，故糾合公司陸續(xù)收買多處”?？紤]到徐潤(rùn)一生“凡所規(guī)劃，皆為中國(guó)所未見，而事事足與歐美競(jìng)爭(zhēng)”的行事風(fēng)格，和所為“皆所以振實(shí)業(yè)而挽回利權(quán)者也”“分洋商獨(dú)擅之利，而收回中國(guó)自有之利也”，這種解釋當(dāng)有可信之處。

第四個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)。宏觀環(huán)境的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)生意的影響很大。1883年金融風(fēng)潮給徐潤(rùn)的房地產(chǎn)事業(yè)造成了致命打擊，而后來(lái)主持招商局的盛宣懷的“強(qiáng)硬手段”、八國(guó)聯(lián)軍侵華后強(qiáng)占天津租界范圍的房地產(chǎn)等，也造成了較大的沖擊。

（作者張清勇為中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員、農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副教授，本文源自張清勇、杜輝在《天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)》上的論文，“中國(guó)近代前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：以徐潤(rùn)（1838-1911）的房地產(chǎn)生涯為例，天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2018”，澎湃新聞刊登的這一版本，論文作者之一張清勇作了一定的改寫，感興趣的讀者不妨參閱原文。）