日本是與我國(guó)一衣帶水的東亞近鄰，人多地少的情況與我國(guó)比較接近，但在住宅形態(tài)上卻與我國(guó)有很大的不同。

我國(guó)城市以公寓樓為主，許多農(nóng)村地區(qū)也在大力推進(jìn)農(nóng)民“上樓”集中居住。而從《蠟筆小新》、《機(jī)器貓》、《櫻桃小丸子》等動(dòng)畫(huà)片以及各種熱門的日劇中，可以看到大量日本人居住在帶小庭院的2至3層的獨(dú)棟小樓中。日本的實(shí)際住宅形態(tài)是怎樣的？獨(dú)棟住宅多還是公寓多，人口中有多大比例住在獨(dú)棟住宅中？過(guò)去幾十年的發(fā)展態(tài)勢(shì)是怎樣的，近些年又有什么新的變化呢？對(duì)我國(guó)有什么參考價(jià)值呢？

在日本的住宅統(tǒng)計(jì)中，主要的兩種住宅形式是“一戶建”和“共同住宅”，前者的意思是“一棟建筑物就是一個(gè)房子”，與我們通常說(shuō)的“獨(dú)棟住宅”大概是一個(gè)意思；后者指一棟建筑物中有兩個(gè)或兩個(gè)以上的住宅，共用走廊、樓梯等，包括第一層是商店、第二層及以上是住宅的建筑物，大意就是“公寓”。另外兩種是“長(zhǎng)屋”和“其他”，長(zhǎng)屋是聯(lián)排的房子，相鄰的住宅共用一面墻，各有單獨(dú)的外部出入口，“其他”指一戶建、共同住宅和長(zhǎng)屋以外的住房，比如工廠和辦公樓里用于居住的房子。

2018年，日本全國(guó)共有獨(dú)棟住宅3207萬(wàn)棟，占91.4%；公寓230.3萬(wàn)棟，占6.6%；長(zhǎng)屋和其他住宅則比較少，只占1.6%和0.5%。正是因?yàn)楠?dú)棟住宅占全部住宅棟數(shù)的九成以上，城市景觀以低層住宅居多，才給人留下了日本到處都是獨(dú)棟“小別墅”的印象。

從居住的人數(shù)情況看，總的來(lái)說(shuō)，日本人多居住在獨(dú)棟住宅和公寓樓內(nèi)，其中住獨(dú)棟的多于住公寓的。一棟獨(dú)棟住宅和公寓樓房?jī)?nèi)部的一個(gè)單元都計(jì)算為一戶。公寓樓一般樓層比較多，內(nèi)部至少有兩戶，有的甚至有幾十戶。2018年，共有2876萬(wàn)戶住在獨(dú)棟住宅，占53.6%；公寓戶數(shù)2334.4萬(wàn)戶，占43.5%。在大都市和中心城市，住獨(dú)棟的比例較低，住公寓的比例較高。2018年，東京都住獨(dú)棟的占26.8%，住公寓的高達(dá)71%；大阪府住獨(dú)棟的占40.7%，住公寓的占55.2%；在工業(yè)較少的地區(qū)，如秋田縣，住獨(dú)棟的高達(dá)79.7%，住公寓只占17.7%。

一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟住宅比公寓寬敞得多。2018年，每戶獨(dú)棟住宅的平均建筑面積為126.63平方米，每戶公寓平均建筑面積為51.14平方米。建筑材料上，獨(dú)棟住宅多為木造，公寓多為非木造。2018年，2876萬(wàn)戶獨(dú)棟住宅中，木造比例高達(dá)92.5%；公寓的木造比例僅為12.5%，其余多為鋼筋混凝土和鋼架結(jié)構(gòu)。

從出租情況來(lái)看，獨(dú)棟住宅多為自家所有、自家居住，而公寓多用于出租。2013年，獨(dú)棟的出租率為6%，而公寓高達(dá)72%。從空置率來(lái)看，公寓高于獨(dú)棟住宅。2018年，日本846萬(wàn)戶空置住宅中，獨(dú)棟住宅有317.4萬(wàn)戶，空置率為11.04%；公寓有475.2萬(wàn)戶，空置率為20.36%?？臻g分布上，在大城市，總的趨勢(shì)是中心地帶的獨(dú)棟比例在下降，而公寓樓所占的比例上升較快。例如，東京都的市區(qū)中心已以公寓為主，而郊區(qū)仍以獨(dú)棟居多，但公寓的增速更快。2018年，以前東京都政府為中心，在0-30公里內(nèi)，住公寓的戶數(shù)是住獨(dú)棟的2.39倍；在30-40公里圈層，公寓與獨(dú)棟大體相當(dāng)；在40-50、50-60、60-70公里圈層，公寓戶數(shù)不及獨(dú)棟，但差距在縮小。

日本住宅形態(tài)以獨(dú)棟為主，與日本人心理上偏愛(ài)獨(dú)棟住宅緊密相關(guān)。二次世界大戰(zhàn)前，日本大多數(shù)住宅都是傳統(tǒng)的獨(dú)棟日式建筑。在二戰(zhàn)后的重建過(guò)程中，新建的住宅也多是獨(dú)棟的一層或二層的房屋。根據(jù)調(diào)查，在戰(zhàn)后的每個(gè)時(shí)期，大多數(shù)日本人都將木制獨(dú)棟住宅作為理想的住房。從歷次調(diào)查來(lái)看，支持獨(dú)棟的理由主要有7個(gè)，包括：

（1）“接地性”，有一個(gè)庭院，接近土壤；

（2）“心理的安定”，可以不假思索地生活，不用顧忌左鄰右舍；

（3）“適合老年人和兒童”；

（4）“布局自由”，方便改擴(kuò)建；

（5）“資產(chǎn)性”，有利于財(cái)產(chǎn)增值；

（6）“生活環(huán)境”；

（7）“所有者的意識(shí)”，感覺(jué)像是一個(gè)國(guó)家和一座城堡的所有者。

這種心理偏愛(ài)是普遍而廣泛的。擁有帶庭院的獨(dú)棟住宅，對(duì)于絕大多數(shù)工薪家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)夢(mèng)想。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，住宅的最終目標(biāo)就是獨(dú)棟住宅，在此之前的一切住所都是臨時(shí)的。有研究將這種現(xiàn)象稱為日本人生命周期中的“住房梯階”：人們先租房住，后來(lái)搬進(jìn)自己所有的住宅；先住在公寓里，后來(lái)搬到獨(dú)棟住宅中。也就是說(shuō)，一般人從青年到老年，如果能走上正常的上升通道，都是先租房住，然后購(gòu)買公寓房，最后爬到住房階梯的頂峰——擁有一棟帶庭院的獨(dú)門獨(dú)戶住宅。

適應(yīng)市場(chǎng)的需求，日本獨(dú)棟住宅的建材和建筑技術(shù)也不斷改進(jìn)。進(jìn)入20世紀(jì)50年代以后，很多建筑公司就具備了在小塊土地上建房的能力。這些建筑公司多為小型家族企業(yè)，為擁有土地的家庭提供定制住房。一些建筑公司也抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，購(gòu)買大塊土地后進(jìn)行細(xì)分，建成獨(dú)棟住宅出售。另外，由于地價(jià)持續(xù)上漲，許多老舊獨(dú)棟住宅的房主不愿出售舊房和土地，而是在拆除舊房后，向建筑公司定制房屋。

建筑公司也不斷專業(yè)化，能夠?yàn)榭蛻籼峁┓掀渫恋貤l件的各式房屋設(shè)計(jì)，在短短幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)就能完成從設(shè)計(jì)、制造到交付、安裝的整個(gè)過(guò)程。進(jìn)入21世紀(jì)后，八家主要的建筑公司占據(jù)了大部分市場(chǎng)，提供廣泛的產(chǎn)品選擇，包括多達(dá)300種采用先進(jìn)預(yù)制件以及混凝土、鋼鐵和木材組件的彈性設(shè)計(jì)。

不過(guò)，雖然大多數(shù)日本人的理想是擁有一所獨(dú)棟住宅，但真要買下來(lái)卻并非易事，尤其是對(duì)大城市的工薪族來(lái)說(shuō)。不少人不愿為了住郊區(qū)的獨(dú)棟住宅而每天花幾個(gè)小時(shí)乘車上下班，選擇了購(gòu)置或租住公寓樓。

民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的推移，將便利性和經(jīng)濟(jì)性看得比獨(dú)棟住宅更重要的人有所增加。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，與很多人選擇獨(dú)棟住宅的原因主要是心理上的相比，選擇公寓主要是出于現(xiàn)實(shí)的考慮。與獨(dú)棟住宅相比，公寓相對(duì)便宜，靠近市中心、交通便利。而且，隨著時(shí)間的推移，公寓的設(shè)計(jì)趨于多樣化，能更好地適應(yīng)單身人士和大家庭的需要。到了70年代，城市中心的公寓數(shù)量大量增加，建設(shè)量翻了幾番。到了90年代初，公寓幾乎占據(jù)了城市自有住房市場(chǎng)的三分之一。

20世紀(jì)90年代初的地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)泡沫破裂是一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。土地價(jià)格、房屋價(jià)格暴跌后持續(xù)平穩(wěn)，長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)低迷，人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化，推動(dòng)了市中心地區(qū)公寓樓的開(kāi)發(fā)熱潮。

地價(jià)、房?jī)r(jià)的暴跌有兩方面的后果。一方面，泡沫破滅前地價(jià)漲到了很高的水平，絕大多數(shù)城市中心地帶的土地只能用于辦公和商業(yè)用途，很少建設(shè)住宅，對(duì)這些地區(qū)住宅的需求受到了壓抑，但仍有不少人將靠近就業(yè)地、商業(yè)街的市中心地帶視為理想的居住地。隨著地價(jià)的下跌，在市中心建設(shè)高層住宅變得有利可圖，開(kāi)發(fā)商對(duì)此做出了迅速反應(yīng)。另一方面，地價(jià)、房?jī)r(jià)的下跌打破了很多人以為地價(jià)上漲是“自然現(xiàn)象”的“土地神話”，不少日本人對(duì)土地、住房的看法發(fā)生了變化，更多地把土地和住房看作消費(fèi)品，而不是投資品。觀念的轉(zhuǎn)變影響了選擇，越來(lái)越多的人傾向于購(gòu)買公寓。

影響住宅選擇的重要因素，還有人口、家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的變化。戰(zhàn)后日本核心家庭的出現(xiàn)和成為主流，是獨(dú)棟住宅普遍流行的一個(gè)重要原因。與之對(duì)應(yīng)的是，公寓是多數(shù)小型家庭的首選，如單身家庭、無(wú)子女的夫婦和老年夫婦。正因?yàn)槿绱?，隨著日本家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的多樣化，公寓在日本住房市場(chǎng)中的分量變得越來(lái)越重。

日本的人口老齡化舉世皆知，另一個(gè)重要的趨勢(shì)是未婚率持續(xù)上升。從1985年到2015年，日本各個(gè)年齡段的未婚比例都大幅提升，其中在50歲時(shí)的未婚比例（日本統(tǒng)計(jì)中將其視為終身未婚率）上，男性從3.9%增加到了23.4%，女性從4.3%增加到了14.1%。隨著未婚率的提高，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。從1980年到2010年，單身家庭占比從15.8%增至32.4%，而由夫婦和子女組成的家庭所占的比例從44.2%減至27.9%。

在以上幾方面因素的影響下，日本人對(duì)于理想住宅形態(tài)的觀念有所變化。國(guó)土交通省的民意調(diào)查問(wèn)及“你認(rèn)為今后理想的住宅形態(tài)是什么樣的？是獨(dú)棟住宅還是公寓”。從1995年到2018年，回答“獨(dú)棟住宅”的比例從90.2%降至65%，回答“公寓”的從4.1%升至10.2%，回答“獨(dú)棟住宅和公寓都可以”的由4.8%升到了21.8%，可以看出公寓的受歡迎程度有明顯提升。這種情況在人口規(guī)模較大的城市更為突出。

將來(lái)會(huì)如何發(fā)展？如果總體經(jīng)濟(jì)、地價(jià)和房?jī)r(jià)保持之前的平穩(wěn)狀態(tài)，而家庭結(jié)構(gòu)和生活方式延續(xù)之前的態(tài)勢(shì)，公寓樓應(yīng)該會(huì)以高于獨(dú)棟住宅的速度得到開(kāi)發(fā)，并占據(jù)更大的份額。據(jù)日本總務(wù)省推算，到2040年，日本男性的50歲時(shí)未婚比例將進(jìn)一步攀升到29.5%，女性達(dá)到18.7%。適應(yīng)人口老齡化、平均家庭規(guī)模縮小等趨勢(shì)，市場(chǎng)將開(kāi)發(fā)更多的高層公寓，而城市景觀也將延續(xù)之前中心城區(qū)越來(lái)越高、高層公寓逐漸外擴(kuò)的態(tài)勢(shì)。

總體上看，影響日本住宅形態(tài)選擇的主要因素是市場(chǎng)需求，政府沒(méi)有在政策上有明顯的傾斜或限制。很多人選擇獨(dú)棟住宅的原因主要是心理上的，另一些人選擇公寓主要出于現(xiàn)實(shí)考慮，包括總價(jià)較低、交通方便以及設(shè)計(jì)樣式的多樣化。市場(chǎng)則迎合人們的需求，推出多元的住宅形態(tài)和建筑設(shè)計(jì)供選擇。

我國(guó)內(nèi)地城市住宅建筑高層化、生活空間小區(qū)化的狀況，可能與歷史上修建工人新村、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代多建集體居住的單位社區(qū)以及改革開(kāi)放后引入我國(guó)香港特區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有密切的聯(lián)系，也與追求集約節(jié)約利用土地有關(guān)。不過(guò)，封閉小區(qū)、高層住宅并不一定帶來(lái)土地的高效利用，其容積率不一定比精心規(guī)劃的獨(dú)棟住宅區(qū)高，港式物業(yè)開(kāi)發(fā)模式也不見(jiàn)得適合內(nèi)地的實(shí)際情況。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代已然過(guò)去，市場(chǎng)要在資源配置中起決定性作用。從日本的經(jīng)歷來(lái)看，讓市場(chǎng)充分發(fā)揮作用，是解決住房問(wèn)題以及滿足差異化需求的重要保障。結(jié)合我國(guó)土地公有、土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的國(guó)情，從健全土地要素市場(chǎng)化配置的角度出發(fā)，也許我國(guó)住宅用地配置的政策可以適度放開(kāi)，讓更多主體參與其中，例如允許居民購(gòu)買小塊土地使用權(quán)用于自建住房，允許開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買大塊土地的使用權(quán)后進(jìn)行分割交易或建設(shè)小規(guī)模住宅后上市，實(shí)現(xiàn)在合理有力的規(guī)劃管控之下，讓市場(chǎng)根據(jù)居民的多樣化住宅需求，提供更多元的選擇。政策上，可以考慮借鑒日本對(duì)獨(dú)棟住宅的規(guī)劃管理以及近些年有關(guān)小規(guī)模開(kāi)發(fā)的反思和調(diào)整。

（作者張清勇為中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員、農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副教授，本文源自張清勇、年猛、清水薰在《財(cái)經(jīng)智庫(kù)》上的論文，“獨(dú)棟小樓還是公寓大廈？二戰(zhàn)后日本住宅形態(tài)的演變與啟示，財(cái)經(jīng)智庫(kù)，2020”，澎湃新聞刊登的這一版本，論文作者之一張清勇作了一定的改寫(xiě)，感興趣的讀者不妨參閱原文。）