斑馬消費 楊柘

拿地一時爽，退地不僅違約還得扣下巨額保證金，但這對于宋都股份來說，意味著及時止損。

宋都股份成為今年集中供地政策實施以來首個違約典型，同時也為中小房企敲響了警鐘。隨著拿地門檻越來越高、融資越來越難，中小房企生存空間越來越小，他們的活路在何方？

退地始末

先是轟轟烈烈競得土地，后反悔退地，在今年全國22城集中供地中，宋都股份成為首家違約退地房企。

今年5月，宋都股份（600077.SH）共計耗資45.84億元，在杭州首輪集中供地中獲得5宗土地，土地總占地面積15.1萬平方米。

不料兩個月后，公司將其中一宗土地退回，且上周已收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書。

斑馬消費注意到，退回的這宗土地是位于杭州拱墅區(qū)的杭政儲出（2021）8號地塊，占地面積34025平方米，當時通過全資子公司杭州紹輝競得，對價17.83億元，溢價率29.86%，樓面成交地價約20962元/平方米。

蹊蹺的是，該地塊至今尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。

因為違約退地，杭州紹輝所預繳保證金5000萬元將不予退還。這筆保證金是今年一季度歸母凈利潤的1.36倍，是去年全年歸母凈利潤的14.19%。

即便這樣也要退地，公司解釋是經營管理層“基于企業(yè)發(fā)展謹慎作出的決策。”

除了業(yè)內瘋傳的意向合作方臨時變卦退出，這塊土地開發(fā)的盈利預期不被看好，也是重要原因之一。

根據該宗土地容積率等經濟指標初步測算，最多可建成建筑面積8.5萬方平方米，考慮自持21%的代價，可售建筑面積約6.7萬平方米。

因為杭州首輪集中供地采取的是土地、房屋售價雙限價政策，8號地塊未來最高限價2.95萬元/平方米（包括每平方米精裝修3000元），可售貨值約20億元，加之建安成本及稅費等因素，盈利空間微乎其微。

雙限價土地項目盈利難已是不爭的事實，浙江頭部房企濱江集團（002244.SZ）在杭州集中供地中拿地之后，老板戚金興曾公開聲稱，拿到的土地項目要努力才會有1%-2%的凈利潤率。

土儲告急

宋都股份創(chuàng)立于1984年，其前身是杭州江干區(qū)原房屋建設開發(fā)公司，為杭州最早18家房地產開發(fā)企業(yè)之一，當地經典樓盤印象西湖、陽光國際等均出自這家房企之手。

不過，在如今競爭激烈的杭州房地產市場，這家老牌房企已無當年之勇，多年來委身浙江本土二線房企之列。

而且，公司現有土地儲備已遠不能滿足今后幾年的開發(fā)需求，近兩年來新增土地儲備規(guī)模陡降。

2019年至2020年，公司新增計容建筑面積分別為133萬平方米、70萬平方米（公司年報均未公布總土地儲備規(guī)模）。

截至去年末，公司待開發(fā)土地項目僅余4處，一處位于浙江舟山，三處位于廣西，合計權益計容建筑面積約25.69萬平方米。

在“三道紅線”等金融政策影響下，公司投資開發(fā)策略采取“不冒進、不激進”，在外省項目中合作開發(fā)意愿濃厚。在上述3個位于廣西待開發(fā)項目中，有兩個項目分別以24.4%、49%的權益比例參與開發(fā)。

浙江是公司項目布局最集中的區(qū)域，截至今年3月，公司在浙江布局合計37個項目，其中杭州項目規(guī)模占比浙江區(qū)域近60%。另外，安徽覆蓋合肥、巢湖兩座城市合計5個項目，江蘇覆蓋南京等4個城市共7個項目，廣西布局4個項目。

在銷售規(guī)模上，公司仍以浙江為主。在2020年新增8個首次開盤項目貢獻銷售額82億元，其中有6個來自浙江省內。

融資成本高企

宋都股份一邊在杭州“掃貨”，同樣還要面對業(yè)績下行、較高融資成本的壓力。

今年一季度，公司營業(yè)收入、歸母凈利潤分別實現9.72億元、3684.81萬元，同比分別增長14.57%和-42.28%。公司解釋，主要是由于交付結轉收入毛利降低所致。

近年來，業(yè)績波動就已給公司亮起紅燈。

2018年至2020年，營業(yè)收入分別為45.92億元、41.67億元和71.61億元，同比分別增長67.03%、-9.26%和71.86%，歸母凈利潤同比分別增長164.19%、43.00%和-40.08%。

最近兩年，公司盈利能力下行最為突出。2019年至2020年，其毛利率從40.93%降至22.17%，凈利率由14.05%降至4.48%。

2019年，公司兩件大事引發(fā)外界廣泛關注。一是公司董事長俞建午提出鯤鵬計劃，沖擊300億年度銷售目標。不過，去年公司才實現銷售金額207.15億元，銷售面積首次突破百萬平方米，為116.46萬平米。

另一件大事是在當年4月，公司股東大會授權經營管理層拿地金額“不超過300億元”，此后公司在土地市場大肆掃貨。當年新增土地儲備建筑面積首次突破百萬平方米，且在當年還發(fā)力代建業(yè)務，獲得代建項目建筑面積62萬平方米。

這直接導致公司融資規(guī)模和融資成本齊升。2019年至2020年，平均融資成本由7.35%升至8.42%。而2018年，公司平均融資成本僅6.23%。

去年，公司資產負債率達到86.70%，利息支出成為巨大負擔，公司去年利息開支4.50億元，是同期歸母凈利潤的1.28倍。

而且，在去年實施的三道紅線中，公司已踩中兩條，今后借貸無疑會受較大影響。