本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：李荇。

據(jù)《2021中國(guó)酒店業(yè)投資及資產(chǎn)管理市場(chǎng)展望報(bào)告》顯示，在存量物業(yè)改造中，中端酒店是投資者的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，也是諸多品牌重點(diǎn)發(fā)力的品類。但是，中端酒店如何幫助這些存量酒店實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品革新的同時(shí)，又不被產(chǎn)品同質(zhì)化等問(wèn)題困擾。東呈集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)中端酒店品牌宜尚酒店以北歐風(fēng)尚和輕裝快改為“著力點(diǎn)”，幫助這些存量酒店擺脫更新困境，實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的最大化！

中端酒店存量改造市場(chǎng)，一路“狂奔”

中國(guó)酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十年的高速發(fā)展，正逐漸從增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡。在過(guò)去的幾年，中端酒店作為行業(yè)里的中堅(jiān)力量，其發(fā)展進(jìn)度堪稱“狂奔”。品牌層面，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，從2016年-2021年，中端酒店品牌增加了69個(gè)，高端酒店增加了37個(gè)，經(jīng)濟(jì)型酒店僅增加了15個(gè)。規(guī)模層面，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年之間，中端酒店始終保持高速增長(zhǎng)，其中前十中端連鎖酒店2019年客房數(shù)達(dá)到408545間，同比增長(zhǎng)高達(dá)29.79%。

正是在這樣迅猛的發(fā)展速度下，中端酒店存量改造市場(chǎng)相繼發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變。

其一是從“藍(lán)海”轉(zhuǎn)為“紅?！保a(chǎn)品、服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。近幾年，盡管市場(chǎng)上的玩家不斷增加，但具有創(chuàng)造力的產(chǎn)品與服務(wù)卻愈發(fā)“匱乏”。一方面，魚龍混雜的存量酒店新玩家對(duì)中端酒店產(chǎn)品的理解不到位，只會(huì)對(duì)成熟產(chǎn)品簡(jiǎn)單復(fù)制，讓市面上徒增一些同質(zhì)化粗暴模仿的中端酒店產(chǎn)品；另一方面，行業(yè)中能夠創(chuàng)造具有生命力的原創(chuàng)中端酒店產(chǎn)品的品牌，不占多數(shù)，難以推動(dòng)優(yōu)質(zhì)中端酒店產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)增量發(fā)展。

其二是消費(fèi)者的需求升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)品回歸本質(zhì)。中端酒店最初受到市場(chǎng)喜愛(ài)，正是因?yàn)樗冉?jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)和體驗(yàn)更完善，比高檔酒店更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但是，一些存量改造的中端酒店未能實(shí)現(xiàn)視覺(jué)與體驗(yàn)的平衡，試圖通過(guò)繁復(fù)的空間視覺(jué)設(shè)計(jì)吸引消費(fèi)者，卻忽視了體驗(yàn)。隨著消費(fèi)需求的升級(jí)，以強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造性和舒適性的住宿體驗(yàn)成了消費(fèi)者的核心需求。

其三是投資愈發(fā)謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，疫后投資更看重產(chǎn)品。據(jù)浩華研究顯示，疫情過(guò)后，酒店行業(yè)的投資偏好愈發(fā)謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，中端酒店自然也不例外。不僅如此，相較于經(jīng)濟(jì)型酒店，無(wú)論是物業(yè)租金或是改造費(fèi)用，中端酒店的投資成本更高。因此，資方和業(yè)主面對(duì)琳瑯滿目的中端酒店品牌時(shí)，會(huì)傾向于更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、且投資回報(bào)周期更短的產(chǎn)品。

因此，一方面存量酒店需要盡快擺脫設(shè)施老舊、風(fēng)格過(guò)時(shí)及競(jìng)爭(zhēng)力低下等問(wèn)題并實(shí)現(xiàn)改造升級(jí)；另一方面，基于上述市場(chǎng)變化，存量酒店在向中端酒店升級(jí)的過(guò)程中，如何更好地去同質(zhì)化迎合新的消費(fèi)市場(chǎng)、去繁化簡(jiǎn)把產(chǎn)品體驗(yàn)做到極致，最終實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的最大化？通過(guò)拆解宜尚酒店針對(duì)存量酒店的創(chuàng)新改造策略，我們?yōu)檫@些亟需升級(jí)的中端酒店存量店找到了一條新出路。

拆解宜尚酒店的存量改造新策略

作為宜尚酒店的存量改造新策略，其核心是輕裝快改。通過(guò)輕裝快改，宜尚酒店在改造存量酒店的過(guò)程中通過(guò)模塊化設(shè)計(jì)和裝配式的空間搭建，能夠建立清晰的產(chǎn)品及施工標(biāo)準(zhǔn)，并不斷突破行業(yè)成本控制極限，最終在成本優(yōu)勢(shì)和時(shí)間優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先競(jìng)對(duì)品牌。不僅如此，經(jīng)過(guò)輕裝快改的存量酒店升級(jí)為中端酒店的同時(shí)能真正達(dá)成降本提效——有效控制成本，并縮短投資回報(bào)年限。

降本增效之外，宜尚酒店的存量改造新策略還有以下兩大顯著優(yōu)勢(shì)。

其一是空間風(fēng)格獨(dú)到，回歸極簡(jiǎn)自然的北歐風(fēng)格。在存量酒店升級(jí)為中端酒店的過(guò)程中，除了針對(duì)產(chǎn)品本身進(jìn)行升級(jí)外，向消費(fèi)者傳遞具有品牌特色的生活理念，并讓其感知到品牌的個(gè)性化風(fēng)格，才能更好地輔助新產(chǎn)品的落地和完成全面升級(jí)動(dòng)作。宜尚酒店從品牌基因中，提煉出斯堪的納維亞設(shè)計(jì)風(fēng)格，并傳達(dá)“實(shí)用”“自然”“生活”的品牌核心價(jià)值，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品的深度煥新。

其二是選用材料優(yōu)越，讓產(chǎn)品兼具品質(zhì)與性價(jià)比。值得重點(diǎn)關(guān)注的是零甲醛添加且無(wú)異味的竹木纖維板和超強(qiáng)耐磨的石塑地板這兩大主材。

在宜尚酒店的地面系統(tǒng)、衛(wèi)浴系統(tǒng)和墻面系統(tǒng)中，竹木纖維板和石塑地板被靈活運(yùn)用到各個(gè)空間：如竹木纖維板出現(xiàn)在酒店的接待臺(tái)、大堂休閑區(qū)墻面、走廊墻面等，石塑地板運(yùn)用在客房地面、衛(wèi)浴區(qū)地面等。這兩種材料與其他材料一同構(gòu)成了宜尚酒店產(chǎn)品品質(zhì)的保障，而且模塊化的設(shè)計(jì)及裝配式的施工能夠有效控制翻新預(yù)算。

之所以廣泛應(yīng)用這兩種裝飾面材，東呈集團(tuán)產(chǎn)品研究院研發(fā)團(tuán)隊(duì)在空間秘探的采訪中揭示了宜尚酒店對(duì)產(chǎn)品選材的三大新邏輯，高顏值呈現(xiàn)、高效率落地以及高性價(jià)比投資。

首先竹木纖維板和石塑地板可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高顏值呈現(xiàn)。相比于中端酒店以往使用的材料材料，竹木纖維板和石塑地板滿足不同裝飾性面材附著的需求，能夠滿足宜尚空間美學(xué)呈現(xiàn)的多重需求，同時(shí)針對(duì)打造北歐風(fēng)尚的空間質(zhì)感只增不減。

其次模塊化裝配的這兩種材料可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高效率落地。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品中這兩類材料的使用情況評(píng)估，這兩種材料得以模塊化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)按需生產(chǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化施工，改造周期最短可壓縮至30天，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高效率落地。

最后基于上述兩點(diǎn)，這兩種材料有助于更新后的存量酒店實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比投資。確保70%重改比例的同時(shí)，宜尚酒店還能將單房改造成本降至3.5萬(wàn)，且2.39年便可實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。與此同時(shí)，酒店以三星半的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)四星的體驗(yàn)，使更新后的存量酒店能夠成為市場(chǎng)中極具性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力的中端酒店。

探訪改造中的廣州三元里店

上述輕裝快改中的選材新邏輯是如何在門店中具體呈現(xiàn)？在對(duì)宜尚品牌的廣州三元里店實(shí)地探訪中，我們一一找到了根據(jù)。

01 簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)且煥新簡(jiǎn)易的地面系統(tǒng)

石塑地板被廣泛應(yīng)用在廣州三元里店的客房、浴室等多個(gè)功能區(qū)的地面系統(tǒng)中。相比起原本的地板，石塑地板的安裝相對(duì)更簡(jiǎn)單，且不失空間調(diào)性，與宜尚酒店?duì)I造的北歐風(fēng)尚完美契合。

02 兼具北歐風(fēng)尚與空間質(zhì)感的墻面系統(tǒng)

在客房的床背中，三元里店采用了固裝家具模塊化的設(shè)計(jì)，放置軟包造型設(shè)計(jì)，竹木纖維板直接上墻，以功能的集成化將宜尚品牌元素傳承，進(jìn)行精簡(jiǎn)運(yùn)用，兼顧了功能性與舒適性。

03 擁抱品質(zhì)、展現(xiàn)格調(diào)的衛(wèi)浴系統(tǒng)

在酒店的衛(wèi)浴區(qū)中，石塑地板的鋪貼，不僅讓整體視覺(jué)效果更簡(jiǎn)約，也提升了舒適程度，同時(shí)方便日常清理與維護(hù)。此外，吊頂天花使用防水乳膠漆翻新，燈光系統(tǒng)也根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)整，讓衛(wèi)浴區(qū)品質(zhì)提升的同時(shí)盡顯格調(diào)。

通過(guò)上述多重細(xì)節(jié)，不難看出宜尚酒店在輕裝快改和竹木纖維板及石塑地板的加持下，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化施工、高品質(zhì)呈現(xiàn)以及高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)。此外，宜尚酒店在翻新期間不停業(yè)，有超過(guò)45%的客房可以對(duì)外售賣，將投資成本一輕再輕。

對(duì)于中端酒店產(chǎn)品的理想狀態(tài)，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為應(yīng)該是“客人需要的一分不少，不需要的一分不會(huì)多”。通過(guò)快速?gòu)?fù)制標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化產(chǎn)品取得高額投資回報(bào)的舊時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返。

未來(lái)的中端酒店，需要靠更具競(jìng)爭(zhēng)力和生命力以及創(chuàng)新力的產(chǎn)品給與投資者足夠的投資信心。宜尚酒店作為其中的佼佼者，以北歐風(fēng)尚為風(fēng)格差異點(diǎn)，憑借著以輕裝快改為核心的存量改造新策略，不斷迭代并持續(xù)提升產(chǎn)品的投資價(jià)值，成功“搶跑”。假以時(shí)日，宜尚酒店或?qū)㈤_(kāi)啟中端酒店存量改造的新篇章，為行業(yè)帶來(lái)不一樣的更新創(chuàng)想！