周其仁教授在最近一系列演講中發(fā)表了關于土地制度與中國城市化戰(zhàn)略的若干有趣觀點，以下簡單評論周其仁教授的關于中國土地制度的觀點。

        據(jù)第一財經(jīng)網(wǎng)站的報道，2015年3月21日，周其仁教授在中國發(fā)展高層論壇“新常態(tài)下論改革”分會場發(fā)表演講，批評土地制度造成我國土地成本高，演講中說到：“我請教過一些在世界各地做房地產(chǎn)投資的人，中國一線城市，一個建筑，土地成本70%以上，全國平均大概是50%左右，去發(fā)達國家來看，像澳大利亞有中國的廠商去投資，土地成本占建筑的比例13%?，F(xiàn)在很多中國公司跑到紐約去投資，覺得挺開心，為什么？他的土地成本沒有那么高”。

        在4月17~18日在北京大學國家發(fā)展研究院舉辦的“全球創(chuàng)新論壇2015年會：創(chuàng)新驅動未來”，周其仁在演講中再次說：“我最近做一個研究，不管你去天南海北，你把當?shù)氐膮?shù)報過來，地是什么價，人是什么價，稅是什么價，政府辦事容易不容易。我們一線城市一個建筑土地成本70%，去澳大利亞投資，同樣一個建筑，土地建筑到最后賣價成本的17%”。

        周其仁教授的以上演講的意思很清楚，就是中國城市土地成本太高了，過高的土地成本會影響中國經(jīng)濟的國際競爭力。的確，在當前中國快速進行的城市化過程中，為了防止耕地浪費，國家對農(nóng)地非農(nóng)使用進行了比較嚴格的控制，國家根據(jù)地方每年經(jīng)濟社會發(fā)展的需要下達建設用地指標。而地方政府掌握的建設用地中的商住用地，必須通過“招拍掛”程序在建設用地一級市場上出讓，從而形成市場性的建設用地價格。通過招拍掛，開發(fā)商獲取建設用地進行商住開發(fā)。

        應該說，通過國家壟斷城市建設用地一級市場，而放開建設用地二級市場，國家相對偏緊地供給城市建設用地，從而在城市建設用地供給中形成賣方市場，會提高城市建設用地的成本，從而推高房價。但總體來講，當前中國每年有數(shù)百萬畝農(nóng)地非農(nóng)使用，城市建設用地增加很快，周其仁教授本人也曾批評說當前中國土地城市化快于人口城市化，這就說明，中國城市建設用地市場中的賣方市場最多只是弱賣方市場，建設用地出讓價格可能只是略高于其價值。這樣一種偏緊的城市建設用地供給，目的是為了保護耕地，是為了相對集約節(jié)約地利用城市建設用地。這應該沒有什么錯誤。

        中國城市土地的成本為什么會特別高？周其仁教授的意思是，大陸學習香港土地批租制度，人為推高了土地價格。但香港土地制度的問題是刻意減少建設用地的供給，從而形成一個極度稀缺的城市建設用地市場，而大陸的城市建設用地包括商住用地的供給最多只是偏緊，而不是極度稀缺，甚至在全國大多數(shù)中小城市，城市建設用地供給過剩，從而出現(xiàn)了普遍的鬼城。在城市建設用地供求市場上，供給只是偏緊而不是極度稀缺，則城市建設用地市場上的招拍掛所形成的市場價就接近均衡市場價，而與香港土地供給缺乏彈性有本質的不同。

        更進一步講，與香港只有特區(qū)政府單一土地供給主體不同，大陸各級地方政府都可能成為供給主體，且因為任期制，每一屆政府都希望在本屆政府任期內(nèi)多“賣地”以更多獲得土地出讓金，正是因此，雖然中央采取偏緊的建設用地供給，地方卻往往違反計劃多供地。從央地關系角度看，根據(jù)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展速度，通過國土資源部下達建設用地指標，相當于給予地方政府土地供給配額，不僅是保護耕地，也是為了實現(xiàn)土地供給與土地需求相對平衡，防止地方政府之間出現(xiàn)過度橫向競爭，造成土地供過于求。

        土地市場均衡價格形成于土地供給與需求，進一步言，是取決于土地供給量與城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展速度。那么，通過招拍掛所形成的城市建設用出讓價格到底高不高呢？在一般中西部縣城，城市建設用地（商住用地）市場價也就在一百萬元/畝，甚至低于一百萬元/畝，而在大城市近郊，招拍掛的價格大約為幾百萬元/畝，而在一線城市的黃金地段，地價可能超過千萬元/畝?？梢?，城市建設用地價格是與城市規(guī)模及其發(fā)展程度有關的。即使在同一個城市，不同區(qū)段土地價格也完全不同，在城市的中心，地價可能數(shù)倍于城市邊緣地區(qū)，比如武漢黃金地段最高地價達到每畝三千萬元，而郊區(qū)地價每畝只有大約一百多萬元。

        在同一個城市不同地段的地價不同，原因很好理解，因為不同地段上建筑商住樓的樓價不同。在北京二環(huán)以內(nèi)有的樓價10萬元/m2。到了遠郊，比如昌平區(qū)有的樓價就只有1萬元/m2多一點了。因為交通便利程度和經(jīng)濟重心的差異，同一個城市會有相當不同的區(qū)位，會有區(qū)位優(yōu)勢與劣勢，具有區(qū)位優(yōu)勢的地段方便做生意、辦公和居住，就有更多人愿意高價在具有區(qū)位優(yōu)勢的地段買房居住、建辦公樓以及商用，這個地段房價就高，這個地段的地價就貴。這是城市空間再生產(chǎn)的基本原理，體現(xiàn)土地級差地租規(guī)律?；蛘哒f，在同一個城市，不同區(qū)位的土地具有不同價格，這是城市空間生產(chǎn)內(nèi)生邏輯的必然結果。這個結果通過招拍掛的城市建設用地出讓價格呈現(xiàn)出來，形成了市場均衡，可以說是具有相當合理性。

        同理，在不同城市，地價不同也完全合理。一線城市商業(yè)機會多，地價當然高，三線四線城市商業(yè)機會少，地價也就比較低。在中國，地價的高低，首先不是因為政府有意控制城市建設用地供給從而導致城市建設用地極度稀缺來抬高的地價，而是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，城市化到一定程度，就會形成一定的經(jīng)濟人口規(guī)模，就會有聚集效應，就會有經(jīng)濟密度，也就會有城市不同區(qū)位以及不同城市建設用地的級差地租。這個級差地租是客觀存在的，是與特定區(qū)位土地上因為經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張所附著于其上的增值收益（或獲利機會）相關的。比如具有區(qū)位優(yōu)勢地段的商場，租金要高于不具有區(qū)位優(yōu)勢地段的商場，就是這個道理。中國城市土地價格一路上漲，說明我們經(jīng)濟在不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化在不斷推進，是市場供求關系變化自然而然的結果，與香港作為發(fā)展成熟城市人為控制土地供給的批租制度有本質不同。

        建設用地招拍掛制度通過市場手段形成的均衡價來完成建設用地的落地。開發(fā)商以市場價獲得建設用地，進行土地開發(fā)，國家（通過地方政府）出讓建設用地使用權獲得土地出讓金收入，并以此土地出讓金收入來建設城市基礎設施。城市建設用地自然增值來自于政府基礎設施投資后的集聚效應，土地出讓收入相當于政府成本回收，并在回收后用于新一輪公共投資建設。這個過程十分完美，既符合中國土地制度的憲法秩序，又真正做到了土地“漲價歸公”和“地利共享”。

        現(xiàn)在的問題是，同很多人一樣，周其仁教授將當前中國城市建設用地招拍掛制度與香港的批租制度混淆，認為是人為推高了城市土地的價格，從而導致土地成本在城市建筑中過高的成本，并進一步導致中國產(chǎn)業(yè)難以在國內(nèi)立足，而不得不“開心”地到紐約拿地建房。

        但是，周其仁教授在他的演講中所列舉的數(shù)據(jù)甚為可疑。他說中國一線城市土地成本占到建筑總成本的70%以上，這完全可能，因為周其仁所講一線城市建筑總成本是指商住用地上的商業(yè)和住宅建筑成本，商住建筑都是在具有優(yōu)勢區(qū)位地段通過招拍掛來拿地的，區(qū)位對于商住建筑來講意義極為重大，表現(xiàn)出來就是不同區(qū)位房價的驚人差異。一般來講，在同一個城市，無論是在什么區(qū)域，商住樓的建筑成本都相差不大，比如北京商住樓的建筑成本為5000元/m2，而北京二環(huán)內(nèi)，房價10萬元/m2，則建筑成本只占到全部房價的5%。北京遠郊房價是1萬元/m2，建筑成本就要占到房價的50%。既然二環(huán)內(nèi)的房價這么高，而建筑成本相差不大，二環(huán)內(nèi)的地價當然就要遠遠高于北京遠郊。同樣道理就是，一線城市地價高于二線城市，二線城市地價高于三線四線城市。也是因此，在一線城市，商住建筑中土地成本占到70%應該沒有什么不正常。而全國平均，土地成本占到商住建筑的50%也是正常的。

        土地區(qū)位差異，及城市空間再生產(chǎn)造成的城市不同區(qū)位的房價不同，不是中國如此，全世界也是如此。級差地租規(guī)律是普遍的，紐約黃金地段的房價可能比邊緣地區(qū)的房價要高五倍，東京也差不多，但這并不是說，在紐約黃金地段和邊緣地區(qū)商住樓的建筑成本就有這么大的差別，其差異主要來自地價，這個道理普通買房市民都懂得。在建筑成本相差不大的情況下面，如果房價差五倍，紐約黃金地段的商住建筑成本中，土地成本所占比重不會比中國的低。

        如果美國和澳大利亞，不同城市或城市的不同區(qū)位，商住建筑的市場價有數(shù)倍的差異，而建筑成本卻相差不多時，就一定存在因為區(qū)位帶來的土地級差地租，及因此而來的土地成本占較高商住建設成本的結果。舉例來說，如果美國商住建筑成本為5000美元/m2，紐約最高房價為10萬美元/m2，而最低房價為1萬美元/m2，則在紐約最高房價地段，土地成本要占到建筑成本的90%甚至更高。澳大利亞也同樣如此。如果周其仁的朋友在澳大利亞投資，土地成本只占建筑成本的17%，就只能說明，他的朋友是在美國或澳大利亞完全沒有區(qū)位優(yōu)勢的地段進行建筑的，或者就不是在搞商住開發(fā)。而且他的朋友是“廠商”，是自建工廠？在中國以及在全世界，建工廠與商住的土地成本都是有差別的，土地用途也是分類管理的。

        此外要有一點要注意，澳大利亞和美國若是商住用途，澳大利亞和美國與中國有個顯著的在住房政策上的差異，即中國現(xiàn)在并不征收房產(chǎn)稅，而澳大利亞和美國是要對房地產(chǎn)征年率最高可達3%的房地產(chǎn)稅的，高昂的房地產(chǎn)稅相當于向所有購買房地產(chǎn)者分次收取土地費用?；蛘哒f，中國通過收取土地出讓金是一定意義上折抵房地產(chǎn)稅。

        因為高昂的房產(chǎn)稅，美國人買房就必須支付更大代價，因就更沒有動力和積極性投資買大房子。中國因為沒有房產(chǎn)稅，且城鎮(zhèn)化預期帶來房價上漲趨勢，房產(chǎn)升值會刺激中國人買更大房產(chǎn)需求。

        以上討論中有三點特別重要，一是城市建設用地的地價是城市空間生產(chǎn)的結果，不同區(qū)位的土地價格相差巨大，這是級差地租規(guī)律使然；二是由國家壟斷建設用地一級市場，放開建設用地二級市場的城市建設用地制度，因為參照人城鎮(zhèn)化速度看，土地供求基本保持平衡，從而沒有惡性獲取土地出讓金，與香港批租制度本質不同。地方政府在城市建設用地市場上的招拍掛只是將城市空間生產(chǎn)形成的土地級差地租“漲價歸公”而已。第三，中國土地制度是中國社會主義制度性質決定的。正是“漲價歸公”的土地制度使中國城市可以用土地財政建設完善的基礎設施。中國土地制度是創(chuàng)造中國經(jīng)濟發(fā)展奇跡的重要的“制度紅利”。

        周其仁認為是中國土地制度導致了中國發(fā)展緩慢，經(jīng)濟沒有競爭力。在我看來，他的觀點以及論證完全錯了。反過來，正是中國土地制度使中國保持了持續(xù)快速的經(jīng)濟發(fā)展，并保證了中國經(jīng)濟的國際競爭力。難道這不是顯而易見的事實嗎？！