哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心新近推出了《美國(guó)住房狀況報(bào)告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），讓我們對(duì)2020年以來(lái)全美住房狀況得窺端倪。上一篇介紹了影響美國(guó)住房狀況的重要因素，本篇將介紹為何住房越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)。

自2020年以來(lái)，美國(guó)住房狀況報(bào)告中可見(jiàn)的驚人事實(shí)是：全美購(gòu)房率達(dá)到自2006年房地產(chǎn)繁榮高峰以來(lái)的最高水平；在建住房數(shù)量有望超過(guò)同期水平；無(wú)力購(gòu)買房屋或無(wú)法把住房費(fèi)用控制在收入的三分之一以內(nèi)的人數(shù)，也接近歷史高位。

總體而言，疫情已經(jīng)改變、并且顛覆了房屋的銷售方式，以及誰(shuí)能購(gòu)買住房。

住房研究聯(lián)合中心的高級(jí)研究分析師、報(bào)告的主要作者之一Alex Hermann認(rèn)為：“我們現(xiàn)在所看到房屋銷售活動(dòng)和住房建設(shè)活動(dòng)，是經(jīng)濟(jì)衰退后慣常出現(xiàn)的情況?！?/p>

Alex Hermann認(rèn)為，核心問(wèn)題是住宅建筑行業(yè)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，但好跡象是，房屋建筑商已經(jīng)開(kāi)始做出回應(yīng)。他相信，只有盡可能增加住房供應(yīng)，才能向社會(huì)提供更多可負(fù)擔(dān)住房，也才能抵消因疫情而加劇的住房挑戰(zhàn)。 

隨著疫情的消退，市場(chǎng)上的現(xiàn)房供應(yīng)可能會(huì)增加，但解決住房短缺的長(zhǎng)期解決方案是——放開(kāi)對(duì)住房開(kāi)發(fā)的限制。政策制定者可以通過(guò)消除供應(yīng)鏈摩擦和支持勞動(dòng)力發(fā)展（包括移民改革）的措施，來(lái)破解其中的某些障礙，比如材料成本上升和建筑勞動(dòng)力供應(yīng)減少。但也許住房生產(chǎn)的主要障礙是：限制性的土地使用法規(guī)和復(fù)雜且漫長(zhǎng)的審批程序，這些程序推高了成本。各級(jí)政府的政策制定者必須共同努力減少這些障礙，以便房屋建筑商著手滿足不同社區(qū)對(duì)價(jià)格適中房屋的多種需求。

產(chǎn)權(quán)住房

盡管經(jīng)濟(jì)萎縮，但美國(guó)的房屋自有率在2020年再次上升。有限的待售房屋供應(yīng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，已將價(jià)格推至新高，并使許多潛在買家持觀望態(tài)度。由于潛在業(yè)主中有許多是低收入和有色人種家庭，因此這加劇了長(zhǎng)期存在的房屋所有權(quán)差異。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)屠视?jì)劃今年結(jié)束時(shí)，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的現(xiàn)有業(yè)主拖欠抵押貸款，并面臨喪失抵押品贖回權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 

在低利率和許多年輕租房者儲(chǔ)蓄穩(wěn)步增長(zhǎng)的推動(dòng)下，全國(guó)房屋自有率和房屋自有家庭數(shù)量在 2021年初繼續(xù)上升。去年推遲購(gòu)買住房的家庭，加上原計(jì)劃在今年購(gòu)買的家庭，以及因當(dāng)前的低利率和因擔(dān)憂價(jià)格進(jìn)一步上漲而加快購(gòu)房計(jì)劃的家庭，共同推動(dòng)了當(dāng)前對(duì)房屋所有權(quán)需求的強(qiáng)勁增加。

然而，利率的大幅上升可能會(huì)緩和住房需求的激增。隨著疫情消退和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房主可能會(huì)更放心地將房屋投放市場(chǎng)，這也將有助于減緩價(jià)格上漲的步伐。盡管如此，高昂的房?jī)r(jià)以及高首付要求，阻礙了中低收入家庭，在沿海地區(qū)尤為如此。如果不出臺(tái)有力政策縮小房屋所有權(quán)差距，有色人種家庭和白人家庭之間、租房者和房主之間的財(cái)富巨大差距將持續(xù)存在。

拜登政府提出了新計(jì)劃，以解決房屋所有權(quán)市場(chǎng)中存在的許多挑戰(zhàn)。在供應(yīng)方面，方案包括為中低收入買家建造50萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。在需求方面，為弱勢(shì)購(gòu)房者提供首付援助，也出臺(tái)了多項(xiàng)方案，如能順利實(shí)施，可使數(shù)百萬(wàn)低收入家庭和有色人種家庭擁有房屋。

更迫在眉睫的是，政策制定者必須采取措施，確保在疫情期間遭受財(cái)務(wù)挫折的抵押貸款借款人能保住房屋。事實(shí)上，230萬(wàn)業(yè)主仍處于寬容計(jì)劃中，當(dāng)聯(lián)邦禁令期滿時(shí)，他們將面臨喪失抵押品贖回權(quán)的威脅。美國(guó)救援計(jì)劃提供的資金可用于幫助這些陷入困境的房主，但目前尚不清楚援助能否充足且及時(shí)地滿足需求。

租住房

到2021年第一季度，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的租房家庭仍在拖欠房租。盡管如此，主要城市地區(qū)的租賃需求已經(jīng)從疫情初期的空置率激增中恢復(fù)過(guò)來(lái)。多戶住宅開(kāi)工量也開(kāi)始反彈。但受到空置率和運(yùn)營(yíng)成本上升的打擊，房主感受到了租金收入下降帶來(lái)的壓力。盡管最近多戶住宅建筑有所增長(zhǎng)，但美國(guó)的大部分存量租賃住房相當(dāng)陳舊，亟待維護(hù)和修理。

美國(guó)東北和中西部某些地區(qū)，超過(guò)半數(shù)租房者居住在1970年之前建成的房屋中。圖中紅色代表居住在1970年之前建筑中的租住者。圖片來(lái)自《美國(guó)住房狀況報(bào)告2021》

當(dāng)2020年3月開(kāi)始封鎖時(shí)，主要城市的租賃需求急劇下降，尤其在高成本的大都市。許多租房者不必通勤上班，他們?cè)诖蟪鞘械慕紖^(qū)和小城市尋找住房，可以支付較低租金，并擁有更多的私人空間。但到2021年初，大多數(shù)城市租賃需求明顯回升，空置率下降，租金回升。

在短期內(nèi)，許多家庭仍在經(jīng)歷疫情的直接財(cái)務(wù)影響。數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的租房者仍然拖欠租金，并處于被驅(qū)逐的邊緣。租金拖欠也給業(yè)主帶來(lái)了財(cái)務(wù)壓力。雖然聯(lián)邦政府在2020年12月和2021年3月兩次批準(zhǔn)了對(duì)租房者的大額度援助，但在聯(lián)邦驅(qū)逐禁令結(jié)束之前，這種援助能否送給有需要的人還有待觀察。

疫情對(duì)租房需求地點(diǎn)的長(zhǎng)期影響尚不清楚。隨著疫苗的推出和辦公室的重新開(kāi)放，促使部分租房家庭逃離城市的公共衛(wèi)生問(wèn)題正在消退。但與此同時(shí)，在家辦公可能會(huì)鼓勵(lì)更多租房者搬到更便宜的郊區(qū)。過(guò)去一年普遍存在的收入損失，也可能將更多的租房家庭推向低成本市場(chǎng)。