哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心新近推出了《美國(guó)住房狀況報(bào)告2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），讓我們對(duì)2020年以來全美住房狀況得窺端倪。本系列將分為四篇介紹報(bào)告的摘要內(nèi)容，本篇將關(guān)注新冠疫情給美國(guó)住房帶來的變化和趨勢(shì)。

即便美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，因新冠疫情而加劇的不平等仍然是核心問題。新冠疫情中未經(jīng)歷財(cái)務(wù)困境的家庭正在搶購(gòu)有限的待售商品房，推高價(jià)格，并讓不富裕的購(gòu)房者擁有住房之夢(mèng)更難以實(shí)現(xiàn)。

與此同時(shí)，數(shù)百萬在停工期間失去收入的家庭無法支付住房費(fèi)用，處于被驅(qū)逐或喪失房屋抵押贖回權(quán)的邊緣。這些危機(jī)之中的家庭，相當(dāng)大一部分屬于低收入的租房者和有色人種。盡管政策制定者已采取大膽措施提振消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)，但仍需政府提供額外支持，以確保所有家庭都能從不斷擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)中受益。

那么，疫情給美國(guó)住房帶來了哪些變化呢？

①  住房銷量持續(xù)猛漲

盡管房屋銷量在疫情開始時(shí)急劇下降，但在2020年內(nèi)迅速反彈。因素如下：

首先是創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率。

其次，疫情推動(dòng)了對(duì)更多私人生活空間的需求，尤其是受經(jīng)濟(jì)衰退影響最小的高收入家庭。

此外，千禧一代（指1982-2000年出生的人）已步入成年，也有助于增加有購(gòu)房需求的家庭數(shù)量。

就存量房銷售而言，即使在5月同比下降26%之后，2020年的銷量仍增長(zhǎng)了5.6%，達(dá)到564萬套。新建單戶住宅的銷量反彈速度更快。繼2020年4月同比下降16% 之后，7月銷售增長(zhǎng)53%。2020年全年銷量增長(zhǎng)20.4%，這是自2006年以來的最高水平。

就大都會(huì)層面的房屋銷售而言，遵循類似的模式。自2020年4月和5月波動(dòng)之后，到年底美國(guó)89個(gè)都會(huì)區(qū)的住房銷量全部都在上升。就二套房而言，盡管市場(chǎng)份額仍然很小，但自疫情開始以來，其銷售量也出現(xiàn)了激增。在待售房屋供應(yīng)量有限的情況下，二套房的購(gòu)買將消耗市場(chǎng)上的住房供應(yīng)量。

②   待售房屋短缺日益嚴(yán)重

現(xiàn)有待售房屋供應(yīng)量空前緊張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年2月市場(chǎng)上有103萬套現(xiàn)房，低于一年前已經(jīng)很低的146萬套。相當(dāng)于在一年內(nèi)下降了29%，在兩年內(nèi)下降了37%。當(dāng)前待售住宅中，單戶住宅僅有87萬套，這是自1982年以來的最低記錄。

一方面，如此短缺狀況可以部分歸咎于疫情。許多潛在賣家將房屋撤出市場(chǎng)，也有人推遲將房屋掛牌出售。另一方面，住房供應(yīng)量受限的最大原因在于，2000年代中期以來，新住房產(chǎn)量不足。新建住宅為有意向換房的人創(chuàng)造了住房選擇，為潛在購(gòu)房者騰出了現(xiàn)有住房。如果無可選擇，就只能保持原狀。因此，有必要在未來幾年持續(xù)增加住房建設(shè)，從而實(shí)質(zhì)性推動(dòng)當(dāng)今市場(chǎng)住房供應(yīng)量增長(zhǎng)。

③  住房在建量達(dá)到新高

與住宅銷售量一樣，在建住宅在2020年夏季迅速反彈，并在2021年初繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。去年新屋開工量攀升6.9%，達(dá)138萬套，這是自2006年180萬套以來的最高產(chǎn)量?？⒐ち恳苍鲩L(zhǎng)2.5%，達(dá)到129萬套。

④  新建住房位置和規(guī)模都出現(xiàn)變化

當(dāng)2020年3月突然接到“居家令”時(shí)，許多美國(guó)家庭發(fā)現(xiàn)，需要更多的生活空間來適應(yīng)工作、學(xué)校和休閑活動(dòng)的巨大變化。因此，疫情加劇了對(duì)單戶住宅的強(qiáng)烈需求，這種住宅類型通常位于主要城市中心以外的社區(qū)。因此，去年大都市郊區(qū)頒發(fā)的總建造許可增加了12%，但其核心區(qū)域的建造許可下降了2%。小城市的建造許可增長(zhǎng)了10%，非城市地區(qū)的建造許可增長(zhǎng)了9%。獨(dú)戶住宅建造許可的增長(zhǎng)格外明顯。

⑤   房?jī)r(jià)持續(xù)攀升

隨著商品房住宅庫存量和貸款利率都處于或接近歷史低點(diǎn)，房?jī)r(jià)開始逐漸走高。S&P CoreLogic Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅從2020年3月的4.5%躍升至12月的10.4%，這是自2014年以來首次出現(xiàn)兩位數(shù)上漲。經(jīng)通脹調(diào)整后，年末漲幅仍然強(qiáng)勁，達(dá)到9.1%。

美國(guó)房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲十年。圖片來自《美國(guó)住房狀況報(bào)告2021》

⑥  有色人種住區(qū)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)

自2019年12月到2020年12月，Zillow（注：免費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)網(wǎng)站）追蹤了近3萬個(gè)郵政編碼對(duì)應(yīng)的住區(qū)，約有2.73萬個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了明顯的房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲超過8%的住區(qū)占三分之一，而其中超過一半是有色人種占多數(shù)的社區(qū)。這些社區(qū)的房?jī)r(jià)在過去一年中平均上漲9.3%，遠(yuǎn)高于白人為主社區(qū)7.7%的漲幅。

房?jī)r(jià)上漲意味著現(xiàn)有業(yè)主的凈資產(chǎn)增加，這可以為眾多有色人種家庭在疫情期間遭受的收入損失提供些許緩沖。但是，有色人種社區(qū)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期滯后，凸顯了這些社區(qū)的房主在積累財(cái)富和財(cái)務(wù)保障方面所面臨的不利條件。

鑒于全美待售房屋供應(yīng)量極其有限，即使提高利率，有更多賣家將存量房屋投放市場(chǎng)，在可預(yù)見的未來，住房?jī)r(jià)格還將可能繼續(xù)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住房建設(shè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，對(duì)于緩和當(dāng)今緊張的商品房市場(chǎng)狀況是必要的。

然而，建筑商應(yīng)努力識(shí)別市場(chǎng)對(duì)不同套型和不同價(jià)位的房屋不斷增長(zhǎng)的需求，在千禧一代逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量的情況下，尤為如此。