原創(chuàng) 何嬙 每日財(cái)報(bào)

石榴集團(tuán)日前正式提交招股書，成為2021年內(nèi)首家沖擊上市的房企。

撰文/何嬙

出品/每日財(cái)報(bào)

5月最后一天，總部位于北京的“房地產(chǎn)百強(qiáng)”石榴集團(tuán)（原名“K2地產(chǎn)”）向港交所遞交了IPO上市招股說明書，成為今年內(nèi)首家沖刺上市的房地產(chǎn)開發(fā)商。

公開資料顯示，石榴集團(tuán)的前身K2地產(chǎn)成立于2008年，是一家總部位于北京的區(qū)域性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前營運(yùn)區(qū)域包括包括京津冀城市群、長江三角洲地區(qū)、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)圈。石榴集團(tuán)在2020年克而瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤TOP榜單上，操盤金額450.3億，位列69名，操盤面積272.2萬平方米，位列67名，從其開發(fā)體量和銷售金額來看，屬于中小型房企。

2016年，石榴置業(yè)完成股份制改造的工商變更登記手續(xù)，公司名稱由北京華美喬戈里實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司變更為石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司，公司類型由有限公司變更為股份有司。

這個(gè)動(dòng)作被外界解讀為石榴集團(tuán)上市的前奏。但5年過去，石榴集團(tuán)卻遲遲沒有下一步。直到2021年1月，原“石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”名稱變更為“石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司”，公司類型也由其他股份有限公司變更為有限責(zé)任公司。

此次變更后，石榴集團(tuán)成為法人獨(dú)資公司，意味公司經(jīng)營具有更高的私密性，在運(yùn)營上更加自主靈活。就在外界越發(fā)堅(jiān)定石榴集團(tuán)“不會(huì)上市”時(shí)，它卻冷不丁遞上招股書，向資本市場開放大門。

一直頗為神秘的石榴集團(tuán)，透露給外界的信息并不多。此次遞交招股書，石榴集團(tuán)近幾年的經(jīng)營狀態(tài)展示在人們眼前。

瘋狂拿地 負(fù)債水平逐年攀升

招股書顯示，石榴集團(tuán)的土地儲(chǔ)備布局涉及京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈及其他地區(qū)，但在實(shí)際的結(jié)構(gòu)占比上，京津冀城市群總土儲(chǔ)約410萬平方米，占比達(dá)到了44.6%，其中河北省以26%的土儲(chǔ)占比成為石榴集團(tuán)名副其實(shí)的大本營。其次，長三角地區(qū)總土儲(chǔ)面積約401萬平方米，占比也達(dá)到了43.6%。而大灣區(qū)與成渝經(jīng)濟(jì)圈的占比較少，分別為2.4%、1.4%。

但是近年來嚴(yán)厲的調(diào)控讓環(huán)京房地產(chǎn)市場陷入低谷，石榴集團(tuán)也不能“幸免于難”。為了應(yīng)對環(huán)京樓市的冰凍期，石榴集團(tuán)走出京津冀都市圈，不斷重倉長三角，從2018年至今，已累計(jì)投入近百億元在長三角“跑馬圈地”，拿地策略非常激進(jìn)。

2020年2月24日，石榴集團(tuán)首進(jìn)溫州市場，以上限價(jià)格4.27億元+3000平方米保障房配建，拿下溫州瑞安市塘下鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率29.77%。4月3日，以29.75億元競得南京棲霞區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宅地，溢價(jià)率36.78%；4月30日，以18.74億元競得南通市崇川區(qū)R20002地塊，溢價(jià)率17.66%；6月1日，以上限價(jià)格5.8億元競得溫州瑞安市商住地，溢價(jià)率26.6%。

瘋狂拿地也使得石榴集團(tuán)負(fù)債水平逐年攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末至2019年末，該公司合并報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.67%、81.14%、82.80%。而據(jù)最新的招股書顯示，截至2020年底，公司的資產(chǎn)負(fù)債率81.44%，同比下降1.49個(gè)百分點(diǎn)，但仍遠(yuǎn)高于“三道紅線”中70%的標(biāo)準(zhǔn)。

京津冀利潤腰斬 毛利率創(chuàng)三年新低

由于石榴集團(tuán)土儲(chǔ)重點(diǎn)分布于京津冀地區(qū)，其主要的業(yè)績貢獻(xiàn)也來源于京津冀地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，石榴投資分別實(shí)現(xiàn)營收為99.37億元、80.31億元、122.65億元；同期對應(yīng)的歸母凈利潤為15.88億元、6.96億元、11.36億元。

2018年至2020年，石榴集團(tuán)在京津冀城市群的收益為40.26億元、27.18億元和23.52億元，連續(xù)3年逐年下降，收益幾近腰斬。收益占比也從2018年的41.7%跌至2020年的20.2%。

值得注意的是，2019年，由于來自售價(jià)較高地區(qū)的已確認(rèn)建筑面積及相關(guān)收益減少，石榴集團(tuán)當(dāng)年的營收及利潤皆有所下降。2020年，在業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展下，石榴集團(tuán)投資已竣工及已交付的住宅項(xiàng)目數(shù)目增加，公司當(dāng)期營收回暖破百億，但是同期對應(yīng)的歸母凈利潤水平卻仍不及2018年。

造成這一情況最直接的原因是公司毛利率的下跌。2020年，石榴投資的整體毛利率較2019年的34.1%大幅下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至22.9%，為近三年以來的最低值。

截至今年3月底，石榴集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為43.53億元，流動(dòng)負(fù)債中應(yīng)付債券10.3億元，計(jì)息銀行及其他借款28.24億元，這意味著公司資金鏈處于“緊繃”。

石榴集團(tuán)也曾嘗試通過多種方式融資回血，但礙于非上市企業(yè)等身份，融資渠道相對有限。融資成本也走高，招股書顯示，公司融資成本由2019年的4.23億元增加37.6%至2020年的5.82億元。居高不下的融資利率讓石榴集團(tuán)2020年的資產(chǎn)回報(bào)率不過1.3%，這或許是石榴集團(tuán)最終決定上市的原因之一。

石榴集團(tuán)能否成功上市解決資金困局，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

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原標(biāo)題：《重倉京津冀的石榴集團(tuán)要上市，被爆融資成本高，毛利率堪憂》

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