1月21日，南京主城區(qū)12萬平方米的老年公寓用地被當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)公司拍得，該地塊不僅是南京首塊醫(yī)養(yǎng)結(jié)合規(guī)劃用地，在全國范圍來看也是屈指可數(shù)——澎湃新聞(www.xinlihui.cn)記者從南京市國土資源局獲悉，該局2015年首場土地拍賣中，一共有5塊地出讓，其中最引人注目的就是棲霞馬群街道的醫(yī)療養(yǎng)老用地G97，銀城地產(chǎn)經(jīng)過40輪競拍最后以18億元拿下該地塊。

        據(jù)了解，此前銀城地產(chǎn)從沒涉獵過養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。該企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，該養(yǎng)老地塊是銀城地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型項目，不僅可以提高、補充現(xiàn)有的社區(qū)服務(wù)，也可以用來完善現(xiàn)有的產(chǎn)品。

競得企業(yè)從未涉獵過養(yǎng)老地產(chǎn)

        在南京市土地礦產(chǎn)市場管理中心成交公示中，澎湃新聞記者看到，南京棲霞區(qū)馬群街道馬群大道3號地塊編號為NO.2014G97，用地性質(zhì)顯示為“老年公寓用地（住宅）、醫(yī)療衛(wèi)生用地”。

        據(jù)南京市國土局負(fù)責(zé)人介紹，該地塊出讓面積約12萬㎡，綜合容積率1.75。

        “事實上，我們競得這塊地以后，后續(xù)的工作還很多，在規(guī)劃方案審定前，我們還需征求民政和衛(wèi)生部門的意見?！睋?jù)銀城地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理助理王政介紹，G97地塊出讓條件很多，該地塊分為4個部分，其中A、B區(qū)主要是老年公寓用地（住宅），是將來要出售的，大約有9萬平方米，而C地塊要求建設(shè)老年康復(fù)醫(yī)院，D分區(qū)建設(shè)醫(yī)護(hù)型老年公寓，床位數(shù)必須達(dá)到1500張，且C、D分區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生用地上所建房屋不得分割銷售、不得分割轉(zhuǎn)讓。

        澎湃新聞記者了解，G97地塊南京市主城區(qū)域距離地鐵2號線較近，地塊方正，面積比較大，整體地段和素質(zhì)較好。在該地塊出讓公告掛出來時，坊間曾有消息稱仁恒地產(chǎn)有意拿下該地塊的消息，但在競拍當(dāng)天，仁恒并未出現(xiàn)在現(xiàn)場。銀座地產(chǎn)與南京中駿達(dá)兩家企業(yè)參與了21日的競拍。

        據(jù)了解，南京中駿達(dá)即為南京鐘山學(xué)院，該學(xué)院以理論經(jīng)驗、人才優(yōu)勢、地理優(yōu)勢較早試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其興建的鐘山頤養(yǎng)園將于今年上半年試營業(yè)，此前外界曾猜測鐘山學(xué)院拿下G97勢在必得，但當(dāng)天從起拍價10億開始，兩家不斷加價，最終從未涉獵養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的銀城以18億成交，最終樓面價9723元/㎡。

        “這個價格比一般住宅地價要高，但是我們是看好了地塊的位置及項目的定位?！蓖跽硎荆摰貕K未來將醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，將兩者完整嫁接，更加能夠發(fā)揮養(yǎng)老的作用。

“醫(yī)養(yǎng)合一”新模式試水

        2013年9月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》提出，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，包括在投融資、用地、津補貼、稅收減免等各方面，出臺了一系列政策。民政部和住建部在關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)方面專門出臺文件，對養(yǎng)老機構(gòu)用地做出了明確規(guī)定。

        根據(jù)部委聯(lián)合下發(fā)的通知，在城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和審查過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實《意見》所提出的人均用地不低于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)劃要求，確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)分級規(guī)劃設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

        此外，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場不成熟，缺乏保障，養(yǎng)老項目用地可能會因為城市發(fā)展規(guī)劃的需要被改變用途，成為社會資本擔(dān)心的另一個問題。

        “國家對養(yǎng)老用地有相應(yīng)的政策，但在我們這個項目中占比不大，整個項目建設(shè)來說可說幾乎是杯水車薪?！蓖跽硎?，目前，從全國來看，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還是一個摸索的階段，因為為了做好這個項目，該企業(yè)前期做了較多的考察，包括借鑒國外的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。此前銀城地產(chǎn)從未涉獵過養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，這次是該企業(yè)一次戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。

        據(jù)王政介紹，此前國內(nèi)也有不少養(yǎng)老公寓，但位置都處在遠(yuǎn)郊，比較大，但缺點就是離城市太遠(yuǎn)，對老年人來說，有一種被拋棄的感覺。G97地塊分為三大部分，包括6萬平方米的醫(yī)護(hù)型老年公寓和3萬平方米的老年康復(fù)三級專科醫(yī)院，這兩塊是不對外出售的，只有9萬平方米的適老住宅可以銷售。據(jù)其介紹，該項目建好后，其成本還需要進(jìn)一步論證，由于項目的附加值較高，因此現(xiàn)在難以有一個預(yù)估價。

        據(jù)了解，全國60歲以上老年人口1.85億，占總?cè)丝?3.7%，江蘇全省人口老齡化率為17%，全國是13.3%，而南京市60歲及以上戶籍老人已達(dá)111.16萬人，60歲以上的常駐老人大約150萬左右，人口老齡化率達(dá)20%，南京的老齡化程度和速度都要高于全國平均水平。王政表示，養(yǎng)老是朝陽產(chǎn)業(yè)，該公司有信心做好這一項目。

開發(fā)商做醫(yī)療養(yǎng)護(hù)非易事

        南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，像銀城的這個項目應(yīng)該是南京第一個比較純粹的養(yǎng)老項目。從該項目的屬性看，有養(yǎng)老公寓、帶醫(yī)護(hù)性質(zhì)的公寓，純粹的康復(fù)醫(yī)院；從醫(yī)療用地的性質(zhì)看，有可以銷售的老年公寓，也有配套的康復(fù)醫(yī)院；從地塊的面積上看，規(guī)模大，功能齊全，且地段位于主城區(qū)，位置也不是很偏遠(yuǎn)，醫(yī)養(yǎng)合一的，這樣的性質(zhì)，此前在南京是沒有的。

        孟祥遠(yuǎn)告訴澎湃新聞記者，南京以往的養(yǎng)老公寓的位置都處于有山有湖、自然資源較好的地方，主打“環(huán)境好”，但位置都偏遠(yuǎn)，這對于房地產(chǎn)投資、遠(yuǎn)郊的物業(yè)管理還是有明顯沖擊的，效果也不是非常理想，入住率不高，沒有人氣，相應(yīng)的配套就上不來，經(jīng)營就會出現(xiàn)虧損。

        “對于老年人來說，最重要的就是醫(yī)護(hù)這一塊。專業(yè)的設(shè)施設(shè)備，開發(fā)商做不了，最后都做成了偽養(yǎng)老地產(chǎn)，并不是一個純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)，而只是旅游度假的別墅和產(chǎn)品，市場的銷售情況都不太理想，目前不太受追捧。”據(jù)孟祥遠(yuǎn)分析，銀城地產(chǎn)拍下的這塊地對面有一個房地產(chǎn)項目，其標(biāo)價大約在每平米2.5萬——2.6萬左右，且沒有裝修，而銀城地產(chǎn)的這塊高價拍得的養(yǎng)老地塊是按高標(biāo)準(zhǔn)的精裝，未來定價有可能在3萬左右。

        “目前房價尚未預(yù)估，但肯定不會低，因為競拍價就高于普通住宅樓。”王政表示，他們看中的人群主要是60后，這批人群目前是中國比較有經(jīng)濟(jì)實力的人群，除了他們家中的老人之外，自身也慢慢步入老齡段，其養(yǎng)老意識也比較高，且有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

        此外，王政表示，要做到醫(yī)養(yǎng)合一并不是一件簡單的事情，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有精力和資源去做醫(yī)療養(yǎng)護(hù)，唯一就是依托三甲醫(yī)院，后期的醫(yī)保等問題也是房地產(chǎn)開發(fā)商需要考慮的因素之一。