【 編者按】

        在美國(guó)學(xué)者Richard Florida看來(lái)，“住房的過(guò)度支出”，反而是阻礙創(chuàng)新的動(dòng)力。他認(rèn)為，美國(guó)的立法者鼓勵(lì)更多的住房自有，是在重蹈致使08年金融危機(jī)發(fā)生的覆轍。而新型的知識(shí)經(jīng)濟(jì)，要求人們?cè)谧》亢推?chē)上花費(fèi)更少，在教育、人力資本和技術(shù)革新上花費(fèi)更多。這意味著，在美國(guó)，住房自有率不再是經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)。

        大城市的知識(shí)經(jīng)濟(jì)，意味著靈活的租房選擇。而鼓勵(lì)住房自有，與這種潮流相悖。好吧，中國(guó)的情況也大同小異，我們都市青年，要租房結(jié)婚，會(huì)具備更堅(jiān)定的理由。盡管住大房子是最普遍的人性需求之一。

        總而言之，他認(rèn)為，在當(dāng)下，城市要繁榮，不一定就要鼓勵(lì)人們要多買(mǎi)房子，而且恰恰相反，這一舉動(dòng)有再次誘發(fā)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是Richard Florida在citylab的文章。

        一旦涉及住房問(wèn)題，人們有時(shí)顯得永遠(yuǎn)吸取不了教訓(xùn)。從許多方面看，上一次住房危機(jī)都是2008年經(jīng)濟(jì)崩潰的誘因，它引發(fā)了長(zhǎng)達(dá)三年的衰退。而就在美國(guó)似乎從中恢復(fù)過(guò)來(lái)時(shí)，另一場(chǎng)住房危機(jī)或許正顯露端倪。

        目前存在如下一些危險(xiǎn)信號(hào)。

        其一，房市從未從大衰退中真正復(fù)蘇。房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Trulia首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰德?柯?tīng)柨疲↗ed Kolko）指出，2014年第三季度，房市的關(guān)鍵數(shù)據(jù)有一些改善，但無(wú)一回歸到衰退前的正常水平?，F(xiàn)有的住宅銷(xiāo)售回復(fù)到正常時(shí)期的80%，而住宅售價(jià)則停滯在正常時(shí)期的75%，低于預(yù)估3.4個(gè)百分點(diǎn)。更令人擔(dān)憂(yōu)的是，新建住宅數(shù)量的回復(fù)情況還不到正常時(shí)期的一半（49%）。柯?tīng)柨埔嘀赋?，?jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)組成部分，包括就業(yè)水平、收入和住戶(hù)結(jié)構(gòu)，同樣改善遲緩?！霸谶@一復(fù)蘇過(guò)程中，就業(yè)和房市無(wú)法從彼此那里各取所需。”他寫(xiě)道。

        其二，美國(guó)人繼續(xù)在住房上支出過(guò)多。即便經(jīng)濟(jì)在逐步緩慢復(fù)蘇，一連串報(bào)告顯示，家庭在供房方面時(shí)日維艱。部分癥結(jié)在于，美國(guó)人依舊追求更大的住房空間，并不限于郊區(qū)，對(duì)市區(qū)的住房空間也同樣如此。根據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局（BLS）的最新數(shù)據(jù)，2013年，美國(guó)人將其收入的逾33%投入到住房上，相比20年前上漲將近13%。下圖表示了時(shí)代變遷下住房支出的趨勢(shì)。

        房屋上的過(guò)度支出在某些地區(qū)尤其嚴(yán)重，房市的復(fù)蘇仍然顯現(xiàn)明顯的不均衡。上月發(fā)布的另一份BLS報(bào)告表明，華盛頓特區(qū)的住戶(hù)（17,603美元）在房屋上的花銷(xiāo)是那些俄亥俄州克利夫蘭住戶(hù)（9,061美元）的近兩倍。下列來(lái)自BLS報(bào)告的圖表，顯示出住房相關(guān)項(xiàng)目的年平均花費(fèi)：        結(jié)論自然是，越來(lái)越多的美國(guó)家庭，尤其是中產(chǎn)階級(jí)與工薪階層，在供房上日漸困難。正在復(fù)蘇的市中心地段尤其如此，由于更多收入充裕、受過(guò)高等教育的創(chuàng)意階層搶購(gòu)最佳的住房空間，特別是那些交通便捷的地段，使得服務(wù)業(yè)和勞工階層的人們?cè)诰幼∩细舆h(yuǎn)離市中心。

        最后，住房自有率持續(xù)下跌，并且跌幅甚巨，為二十年來(lái)的最低點(diǎn)——僅在64.4%（2014年第三季度）。以下是來(lái)自美國(guó)人口調(diào)查局的數(shù)據(jù)：

        目前美國(guó)一些最具生產(chǎn)力與創(chuàng)造力的大都會(huì)，像舊金山、紐約和洛杉磯，那兒的住房自有率徘徊于百分之五十至六十出頭之間。看起來(lái)，這一比率“為迅速更迭的知識(shí)經(jīng)濟(jì)提供了其所需要的租房與買(mǎi)房的靈活選擇。廣為通行的住房自有率不再是經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)?！蔽以?jīng)寫(xiě)道。

        我們正所經(jīng)歷的變革，絕不僅是世代的更替，或生活方式的簡(jiǎn)單改變，它是一種深度的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型——我曾將其稱(chēng)為“大重置”（the Great Reset）。它引發(fā)舊型郊區(qū)發(fā)展模式在經(jīng)濟(jì)體系、人口結(jié)構(gòu)與地理分布上的變化，轉(zhuǎn)而朝向一種新式、更為密集、更加市區(qū)化的趨勢(shì)發(fā)展，也與今日的知識(shí)經(jīng)濟(jì)更相匹配。我們?nèi)蕴幱谶@一重置的早期階段。若歷史可資借鑒，那么這次轉(zhuǎn)型將耗費(fèi)一代人的時(shí)間，甚至更久。

        正如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主埃德蒙?費(fèi)爾普斯（Edmund Phelps）寫(xiě)道，美國(guó)人是時(shí)候擺脫他們那股房產(chǎn)狂熱了。新型的知識(shí)經(jīng)濟(jì)，要求我們?cè)谧》亢推?chē)上花費(fèi)更少，在教育、人力資本和技術(shù)革新上花費(fèi)更多——那些投入能夠刺激推動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)體系。

        但事實(shí)上我們并非在朝該方向前進(jìn)，而是步入歧途。上周末，美國(guó)企業(yè)研究會(huì)研究員彼得?沃利森（Peter J. Wallison）在《紐約時(shí)報(bào)》指出，聯(lián)邦立法松動(dòng)了2010年多德-弗蘭克法案嚴(yán)厲的按揭貸款擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)。立法者希望鼓勵(lì)更多的住房自有，本質(zhì)上，這是在重蹈致使08年金融危機(jī)發(fā)生的覆轍。

        沃利森提出，這無(wú)異于“擔(dān)保下一輪住房危機(jī)。”沒(méi)錯(cuò)：是時(shí)候?qū)?dān)保標(biāo)準(zhǔn)加以更為嚴(yán)格的限制，鼓勵(lì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)所需的密集化、混合用途、更為彈性靈活的住房選擇。

        在大蕭條期間以及二戰(zhàn)后，美國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)人倡導(dǎo)了一系列目的明確、最終改變游戲規(guī)則的政策，使舊式的郊區(qū)發(fā)展模式建立成形，協(xié)助推動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造了一個(gè)由勞工與住房擁有者組成的中產(chǎn)階級(jí)。現(xiàn)在美國(guó)的經(jīng)濟(jì)面臨再次轉(zhuǎn)型，需要對(duì)更為密集的市區(qū)發(fā)展模式做同樣的事，創(chuàng)造更為靈活、有助于今日經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的房市體系。

        譯自citylab.com