中國(guó)人民銀行官網(wǎng)9月30日發(fā)布《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對(duì)涉及房地產(chǎn)的貸款進(jìn)行松綁。 澎湃新聞?dòng)浾?張新燕 圖 樓市松綁已經(jīng)步入了新階段，在各地陸續(xù)取消限購(gòu)政策后，限貸政策也正式取消。
中國(guó)人民銀行官網(wǎng)9月30日發(fā)布《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱“通知”）。該文件在重申首套房利率最低可打七折的同時(shí)，亦明確對(duì)已擁有一套住房并結(jié)清房貸的家庭，新購(gòu)第二套普通住房時(shí)可享受首套房貸款優(yōu)惠，對(duì)外地人及第三套房的限貸令亦同時(shí)取消。分析人士對(duì)政策出臺(tái)大多表態(tài)利好地產(chǎn)利好經(jīng)濟(jì)，國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平更是直接稱“這是2008年以來最具力度的救市政策”。
二套普通住房貸款可視作首套
上述通知落款日期為9月29日，主要涉及四大內(nèi)容：加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力和繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。分析人士認(rèn)為主要從需求和供給兩個(gè)維度支持樓市。
其中最受關(guān)注的即是對(duì)個(gè)人住房貸款的放松。上述通知第二條明確提出：“對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。通知并特別提出“在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。
顯見的是，目前二套房貸首付比例為七成，且利率需上浮10%，如按照新政策，首付僅需三成，且利率基本是基準(zhǔn)，無疑會(huì)拉動(dòng)不少家庭的改善型需求，如果再按目前基準(zhǔn)利率6.55%打7折計(jì)算，則效果不言自明：同樣是20年期等額本息還款的貸款70萬，不打折月供為5240元，打7折則月供僅為4458元。
不過，對(duì)于7折利率，德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟的觀點(diǎn)是，該項(xiàng)政策銀行執(zhí)行的可能性較小，因?yàn)樯习肽暄胄芯统雠_(tái)過相關(guān)政策，希望銀行對(duì)首次購(gòu)房置業(yè)要有適當(dāng)利率優(yōu)惠。另有銀行人士指出，7折利率就是虧本做生意，所以執(zhí)行7折基本不可能，央行的態(tài)度也是明確放權(quán)給銀行，包括利率水平和是否對(duì)外地人及第三套房放貸。
此外，亦有分析人士指出，第二套房要享受到首套的貸款優(yōu)惠，央行已限定為普通住房，僅從上海情況來看，受益面依然難料。目前上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)仍是2012年出臺(tái)的，單套建筑面積在140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。而改善住房需求，很可能會(huì)超出這個(gè)范圍。不過類似其他城市，北京9月30日已經(jīng)將普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大幅上調(diào)。
鼓勵(lì)銀行發(fā)房貸專項(xiàng)金融債
此外值得一提的是，央行此次還就房地產(chǎn)貸款的資金來源想好了辦法。
通知第三條明確，“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”。
第四條，則直接提到了怎么幫房地產(chǎn)企業(yè)融資：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。
對(duì)此，分析人士指出，房貸專項(xiàng)金融債是個(gè)新提法，此前僅有國(guó)開行獲批發(fā)住宅金融專項(xiàng)債券，此舉將有利于鼓勵(lì)銀行放貸。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟，對(duì)此次政策的整體看法是“在意料之中但也在意料之外”。意料之中的是，央行一貫支持自住需求及改善型需求，加上現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對(duì)于外來人口的購(gòu)房需求也是一個(gè)改善；意料之外的是，央行此次明確支持房企融資，對(duì)行業(yè)意義更大。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，與其說是救市，不如說是央行和銀監(jiān)會(huì)的正當(dāng)反應(yīng)，在市場(chǎng)回歸常態(tài)的情形下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在恢復(fù)常態(tài)。
上海某大型上市房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部總監(jiān)稱，央行選在國(guó)慶節(jié)前夕發(fā)文松綁房貸，對(duì)國(guó)慶期間的房展會(huì)可能會(huì)有一個(gè)比較強(qiáng)的刺激拉動(dòng)作用。對(duì)之前一直持觀望情緒的購(gòu)房者來說也是一個(gè)極大的推動(dòng)力。
以下為通知全文：
中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知
為進(jìn)一步改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持
鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、財(cái)務(wù)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長(zhǎng)至不超過25年。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造支持作用；對(duì)地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排，納入開發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率。
二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求
對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
三、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力
鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
四、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)要針對(duì)轄區(qū)內(nèi)不同城市情況和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要求，支持當(dāng)?shù)劂y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把握好各類住房信貸政策的尺度，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。 請(qǐng)人民銀行上?？偛?，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行及村鎮(zhèn)銀行。
