2021年5月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了第七次人口普查數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計局通報，截至2020年11月1日零時,全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%；年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。數(shù)據(jù)表明，我國人口10年來繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。

而據(jù)我們此前的測算，中國人口總量在2030年左右達(dá)到峰值，此后人口總量進(jìn)入穩(wěn)定負(fù)增長階段，“人口紅利”喪失。

人口因素是決定房地產(chǎn)市場繁榮的重要因素之一。那么，人口總量增速進(jìn)一步下降趨勢，和房地產(chǎn)市場大拐點（數(shù)學(xué)上的頂點）的出現(xiàn)有何關(guān)聯(lián)？人口總量即將見頂，是否意味著房價將提前見頂？

很遺憾，單純從人口總量變動，是無法預(yù)判房地產(chǎn)市場大勢的。在房地產(chǎn)市場，有一個非常流行的謬誤，即用人口總量來臆測房地產(chǎn)市場走勢，這形成了很多的誤導(dǎo)。人口決定論在房地產(chǎn)預(yù)測中非常有市場，甚至一些嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)者也在使用。而對房地產(chǎn)市場形勢的一再誤判，也和人口決定論的誤用有關(guān)。

有人要說，房子就是“用來住的而不是用來炒的”。沒有人居住的房子，房價用什么來支撐呢？最終由誰來“接盤”？

房子確實是用來給人住的，沒人住的房子最終價值將歸零，這是沒有疑義的。如果否認(rèn)這點，就是反常識。但反過來，住房不等于房地產(chǎn)，用來居住的房子中只有一小部分有市場價值和投資價值，這一關(guān)鍵點卻往往為人們所選擇性忽視。

由于聚焦效應(yīng)，人們更關(guān)心高房價住房，而忽視了住房的多樣性。有人住的房子中，有很大一部分是沒有市場價值或市場價值絕不會超過建筑成本的。比如前幾年曾被熱炒的鶴崗，有很多房子售價是要低于其重建成本的。這部分房子，不能保值增值，市場流動性極差，不能稱為“房地產(chǎn)”。保障房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村宅基地均如此，絕大多數(shù)缺乏市場價值和投資價值。但現(xiàn)實中，有很大比例的人口，是居住在這種缺市場價值和投資價值的住房里。對于這類房子，居住屬性是第一位甚至唯一的，交易價值可有可無。

也就是說，房子需要給人來住是成立的；但反過來，有人住的房子就具有市場價值和投資價值則是錯誤的。有人住的房子中，只有小部分是具有市場價值和投資價值的，這才是我們所謂的房地產(chǎn)。對這一小部分房子的需求，顯然是不取決于人口總量規(guī)模的。即使人口總量收縮，只要經(jīng)濟(jì)增長不出現(xiàn)停滯，也可以不用擔(dān)心“接盤”問題。所以用人口總量規(guī)模來測度房地產(chǎn)需求，必然會偏離科學(xué)結(jié)論。

房價為什么會持續(xù)上漲？大家都認(rèn)可的，是因為城市化和收入的快速增長。如果非要再加第三條的話，就是貨幣供應(yīng)量的增長。這三大因素里面，和人口唯一直接相關(guān)的，就是城市化。城市化是什么呢？它是人口由農(nóng)村向城市的單向流動。如果大家都散居在農(nóng)村里，人均居住面積很高，且不會有高房價問題，可擔(dān)憂的只是收入低。在上世紀(jì)八九十年代，人口總量規(guī)模很高，但由于收入低且大部分人居住在農(nóng)村，總體沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)熱。

但如果在城市化和工業(yè)化推動下，大量人口涌入少部分區(qū)域，由于城市空間的有限性，房價必然上升。特別是當(dāng)政府財力有限，公共服務(wù)難以同步跟進(jìn)時，方便宜居住房更加稀缺，住房競價導(dǎo)致房價大漲。這就是2002年以后我們觀察到的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所以，決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人口基礎(chǔ)，是人口的流動與聚集活動，而不是人口總量規(guī)模的自然增減。理論上，即使全國人口總量下降，但是城市人口的持續(xù)流入，仍可能使城市房價不降反增。

歷史經(jīng)驗還表明，在人口總量規(guī)模收縮階段，人口的聚集活動可能會進(jìn)一步加速。也就是說，城市人口特別是部分明星城市人口還會進(jìn)一步增長。所以，用人口總量來猜測房價拐點，往往是失敗的。

那么，決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人口流向和聚集活動，又有什么規(guī)律可循呢？研究表明，人口流動和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長高度相關(guān)。通俗地說就是“人往高處走，水往低處流”。哪些城市相對收入提高，人口就會自然流入，房價就會上漲。

總之，人口總量規(guī)模自然變化極其緩慢，對房價不起決定性作用。用其來推測房價大勢缺乏科學(xué)性。當(dāng)然，歷史上戰(zhàn)爭等導(dǎo)致人口規(guī)模的非自然劇烈變動因素除外。

最后，“樹不會長到天上去”，房價的大拐點也可能是客觀存在的。如果關(guān)心房價的大拐點何時出現(xiàn)，更多地應(yīng)從經(jīng)濟(jì)增長角度出發(fā)進(jìn)行預(yù)測。簡單地說，如果收入增長停滯，房價自然會失去支撐，典型的如上世紀(jì)90年代初之后的日本。反之，如果經(jīng)濟(jì)還將進(jìn)一步增長，則預(yù)測大拐點尚為時過早。

（作者鄒琳華為中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長，緯房研究院首席專家）