21幅最高價(jià)地塊（占38%）至今尚未動(dòng)工，其中2塊直接被政府沒(méi)收了；

        單價(jià)最高地塊的開(kāi)工率為50%；

        2013年成交的地塊開(kāi)工率僅為10%；

        隨著市場(chǎng)的持續(xù)走弱，土地市場(chǎng)也早現(xiàn)頹勢(shì)。

        上周北京下半年首場(chǎng)土地拍賣(mài)遇冷，昔日最高價(jià)的土地“大龍”再次出讓并沒(méi)有引發(fā)企業(yè)的激烈爭(zhēng)奪，接下來(lái)北京上周五再次推出2月份叫停出讓的“準(zhǔn)地王”華嘉胡同地塊，原本很有可能挑戰(zhàn)全國(guó)單價(jià)記錄的地塊本次極有可能零溢價(jià)成交。

        風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，半年多前火爆一片的土地市場(chǎng)此時(shí)已經(jīng)風(fēng)光不在，我們今天就來(lái)看看過(guò)去三年轟動(dòng)一時(shí)的高價(jià)地們，如今又是處于何種境地呢？

        我們總共統(tǒng)計(jì)了全國(guó)范圍內(nèi)2011-2013年年度經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)和總價(jià)TOP10地塊共計(jì)55幅（5幅地塊同時(shí)位列總價(jià)和單價(jià)TOP10），其中30幅地塊為商業(yè)辦公用地，25個(gè)地塊為含住宅用地?？傮w來(lái)看，大部分地塊都位于北上廣深四個(gè)城市，占比達(dá)71%。?

38%地塊沒(méi)有開(kāi)工

        一線城市市場(chǎng)成熟，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)遙遙領(lǐng)先其他城市。隨著城市分化的加劇，一線城市和其他城市之間的價(jià)格差距也越來(lái)越大，因而導(dǎo)致總價(jià)單價(jià)TOP10地塊占比逐年攀升，從2011年58%增加至2013年79%。此外一線城市重點(diǎn)區(qū)域批量推出土地集中成交，也是造成高價(jià)地王頻現(xiàn)的主要原因，如上海的世博會(huì)區(qū)域、深圳前海、北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)CBD等區(qū)域。?從項(xiàng)目現(xiàn)狀來(lái)看，21幅地塊尚未動(dòng)工占比38%，這在高周轉(zhuǎn)盛行的當(dāng)下應(yīng)該是一個(gè)極高的比例了，22個(gè)項(xiàng)目在建占比40%，9個(gè)項(xiàng)目在售占比16%，1個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工即開(kāi)業(yè)，還有2個(gè)項(xiàng)目被政府收回。63%的總價(jià)地王已經(jīng)開(kāi)工，2011、2012和2013年成交地塊的開(kāi)工率分別達(dá)到80%、70%和40%。單價(jià)地王開(kāi)工率則相對(duì)較低，為50%，2011、2012和2013年成交地塊的開(kāi)工率分別達(dá)到70%、70%和10%。2013年地王由于大都是下半年成交，開(kāi)工比例較少也比較正常?？磥?lái)地王難度相對(duì)較大，特別是單價(jià)地王低至50%的開(kāi)工率更說(shuō)明地王好拿，項(xiàng)目難做。

景瑞中冶兩地塊被收回

        來(lái)看被收回的兩個(gè)項(xiàng)目，一幅是景瑞2011年2月以21362元/平方米競(jìng)得的上海最高單價(jià)地塊——浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，退地原因據(jù)說(shuō)是因?yàn)樵摰貕K周邊規(guī)劃有軌道交通穿過(guò)不利于立即開(kāi)工。該地塊于2012年11月再次出讓?zhuān)?dāng)時(shí)周邊配套有所完善，景瑞地產(chǎn)也再次加入競(jìng)拍，但最終還是與該地塊失之交臂。最終，嘉華以21682元/平方米價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率40%（不過(guò)再次拍賣(mài)后它沒(méi)有排上當(dāng)年的top10）。?        另一幅被政府收回的地塊則是中冶以56.2億元南京2012年最高總價(jià)地——下關(guān)濱江2號(hào)地塊，該地塊與中冶2010年以200.34億元競(jìng)得的下關(guān)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊連成整體，但到如今2號(hào)地被政府收回，剩余部分也被中冶多次分拆轉(zhuǎn)讓?zhuān)缃褚呀?jīng)是分崩離析。        接下來(lái)我們來(lái)看已經(jīng)在售的項(xiàng)目，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售的項(xiàng)目整體銷(xiāo)售情況都不錯(cuò)，大部分項(xiàng)目月均去化套數(shù)都超過(guò)25套，。南京海峽城（NO.2011G07建鄴區(qū)揚(yáng)子江大道以南，江東南路以北地塊）、京投萬(wàn)科·西華府（豐臺(tái)區(qū)郭公莊車(chē)輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊）項(xiàng)目月均去化都近90套，青島中海國(guó)際社區(qū)（李滄區(qū)河南、南莊社區(qū)地塊）月均去化更是高達(dá)198套。銷(xiāo)售去化相對(duì)稍慢的是上海保利西岸項(xiàng)目，2月份剛推出市場(chǎng)，主推190-320平米的三房，累計(jì)成交54套，但成交均價(jià)高達(dá)77193元/平方米，屬于高端產(chǎn)品，月均去化13套已經(jīng)相當(dāng)可觀。由此看來(lái)，能開(kāi)盤(pán)的都是好賣(mài)的！

沒(méi)開(kāi)工的地“價(jià)格算不過(guò)來(lái)”?

        最后我們來(lái)看未開(kāi)工和在建的項(xiàng)目，真正有問(wèn)題的那些都隱藏在遲遲不肯動(dòng)工或者為規(guī)避相關(guān)2年必須開(kāi)工的土地政策懲處而被迫開(kāi)工的項(xiàng)目。

?        在未開(kāi)工的項(xiàng)目中一類(lèi)是地價(jià)房?jī)r(jià)算不過(guò)來(lái)的，比較典型的代表是中華企業(yè)獲得的平江區(qū)平四路機(jī)床電器廠、林機(jī)廠地塊，因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高企業(yè)難以盈利，所以遲遲沒(méi)有開(kāi)工。該地塊成交于2011年1月，30290元/平米的樓板價(jià)放到今天在蘇州市場(chǎng)也是極高的，要知道該地塊附近的蘇州平門(mén)府別墅項(xiàng)目今年6月份的成交均價(jià)也不過(guò)34000元/平方米左右。

       另有一類(lèi)未開(kāi)工的是因?yàn)閯?dòng)拆遷/搬遷原因，比如上海海事大學(xué)地塊和福州鼓樓區(qū)地塊還在動(dòng)遷中，拆遷/搬遷何時(shí)結(jié)束決定企業(yè)何時(shí)能夠進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。值得注意的是福州鼓樓區(qū)地塊,在福州拍出樓板價(jià)43627元/平方米是很罕見(jiàn)的，預(yù)計(jì)未來(lái)很少地塊單價(jià)能超過(guò)該地塊，主要是因?yàn)樵摰貕K拆遷成本較高。該地塊位于福州東街口，地段很好，目前周邊二手商鋪價(jià)格都已經(jīng)達(dá)到12-15萬(wàn)元/平方米，未來(lái)項(xiàng)目盈利空間還是可以的。

?        因?yàn)橐?guī)劃問(wèn)題未開(kāi)工的有三塊地，分別為大連大金(2011)-100號(hào)地、北京市東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目和上海2012年177號(hào)公告黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊地塊。其中上海地塊還是因?yàn)橹苓吘用穹磳?duì)該地塊規(guī)劃遲遲未能開(kāi)工，看來(lái)老百姓也喜歡柿子選“貴”的捏；大連地塊位于小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)，大連德泰控股2011年連用100.5億在該區(qū)域拿了四幅地塊，其中最大的就是大金(2011)-100號(hào)地，總建筑面積達(dá)222萬(wàn)平方米，如此巨無(wú)霸的地塊開(kāi)發(fā)起來(lái)還是比較吃力的，加上德泰控股的國(guó)企背景，預(yù)計(jì)會(huì)是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。北京香河園地塊未能開(kāi)工則是因?yàn)槟玫仄髽I(yè)為南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司，企業(yè)在建自用辦公樓+員工宿舍和建商品房銷(xiāo)售之間搖擺不定。

?        還有北京市朝陽(yáng)區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)商業(yè)金融用地因?yàn)槠髽I(yè)自身原因，開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢，遲遲沒(méi)有動(dòng)工，這種情況就要值得警惕了，往往這種自身原因碰到市場(chǎng)波動(dòng)后就會(huì)變成更大的原因。

?        其余還有14地塊還沒(méi)有達(dá)到開(kāi)工限制時(shí)間，尚未開(kāi)工屬于比較正常的現(xiàn)象。?

        在建項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目處于正常建設(shè)狀態(tài)，少數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，工程進(jìn)展較慢。其中最受關(guān)注的是北京崇文菜市場(chǎng)地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價(jià)、43712元/平方米樓板價(jià)競(jìng)得的最高單價(jià)土地，在獲得兩年后才扭扭捏捏開(kāi)始動(dòng)工，時(shí)至今日已過(guò)三年也還在緩慢的建設(shè)當(dāng)中。究其原因，土地成本太高，該地塊規(guī)劃為一棟高檔購(gòu)物中心，土地與建安成本超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，加上投資物業(yè)資金周轉(zhuǎn)較慢，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)整體資金鏈造成一定的不利影響。另外還有像上海2012年115號(hào)公告浦東新區(qū)黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊，趕在兩年將至的“deadline”趕緊開(kāi)工，估計(jì)接下來(lái)的工期也可能會(huì)大大放緩。?

        分析3年最高價(jià)地塊，大多數(shù)還屬正常，不少今日更加風(fēng)光，但仍然有部分當(dāng)前處境尷尬，高價(jià)拿地那刻的榮光早已經(jīng)變成歷史，若時(shí)光倒流，相信這些土地又會(huì)譜寫(xiě)另外一個(gè)篇章，可惜世上沒(méi)有后悔之藥，這些經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)只能作為后來(lái)者的一個(gè)參考。

附表1:2011-2013年總價(jià)TOP10地塊