7月1日起，《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）開始在北京、上海、廣州、武漢四地試點。當天，現(xiàn)任幸福人壽監(jiān)事會主席的孟曉蘇接受澎湃新聞（www.xinlihui.cn）專訪時稱，這個政策和預(yù)想的一致，但是晚了十多年。

        反向抵押養(yǎng)老保險又叫倒按揭，是“以房養(yǎng)老”的一種模式。作為最早提出“以房養(yǎng)老”的行業(yè)倡導(dǎo)者之一，孟曉蘇十年前就提出了類似反向養(yǎng)老方案。他2005年起擔任幸福人壽首屆董事長，當時就試圖推行反向養(yǎng)老保險方案。在此之前，孟曉蘇長期擔任中國最早成立的房地產(chǎn)集團中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司總裁。

        孟曉蘇稱，目前，反向抵押養(yǎng)老險的客戶群非常小眾，幸福人壽已經(jīng)準備好首批反向抵押養(yǎng)老險產(chǎn)品，這是一類非參與型的產(chǎn)品，（對保險公司來說）這是一個“傻子”方案，是對于投保者過度長壽給保險公司帶來風險的靜態(tài)防范。但最為關(guān)鍵的因素是保險公司尚無法計算出房屋未來增值的空間，同時對于房價下跌存在顧慮。

首批保險產(chǎn)品是“傻子”方案

        在《意見》落地之后，幸福人壽已經(jīng)初步完成老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準備，計劃上報相關(guān)試點申報材料。

        孟曉蘇透露，首批保險產(chǎn)品是非參與型產(chǎn)品，即保險公司不參與房屋的增值分享。老人把住房抵押給保險公司后，會聘請專業(yè)的評估公司給出一個估價，無論房價怎么波動，就是按照既定的估值，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得，在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

        孟曉蘇稱，非參與型的產(chǎn)品，這是一個“傻子”方案，是對于投保者過度長壽給保險公司帶來風險的靜態(tài)防范。但最為關(guān)鍵的因素是保險公司尚無法計算出房屋未來增值的空間，同時對于房價下跌存在顧慮。

        目前反向抵押養(yǎng)老險的客戶群非常小眾，主要集中在產(chǎn)權(quán)獨立且滿60周歲的老人，比如一些動遷房、租賃房或者產(chǎn)權(quán)不是70年的住宅，都不在受理范圍之內(nèi)。

        據(jù)稱，保險公司從這類非參與型產(chǎn)品得到的收益，不會高于銀行的按揭利率。孟曉蘇稱，保險公司從反向抵押獲得的利潤收益，主要是來自于參與型的產(chǎn)品，即保險公司在投保人退?；蛘哌^世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產(chǎn)品的開發(fā)，還不具備條件。

最大顧慮：房價下跌

        事實上，自保監(jiān)會《意見》出臺之后，保險公司的參與度遠低于預(yù)期。

        保監(jiān)會曾于去年11月下旬召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、新華人壽、合眾人壽、中宏人壽、中美大都會人壽等7家保險公司參加內(nèi)部會議，要求相關(guān)保險公司去年12月提交“住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點方案，今年1月推出相關(guān)產(chǎn)品。

        然而從目前的狀況看，很多保險公司的態(tài)度并不積極。前期參與保監(jiān)會征求意見的太平洋保險、合眾人壽保險等幾家公司均未申報以房養(yǎng)老產(chǎn)品。

        孟曉蘇直言，對于房價下跌的顧慮，是不少保險公司不愿嘗試的主要原因。在他看來，保監(jiān)會最終選擇北京、上海、廣州和武漢作為試點城市，也是因為上述城市的房價走勢相對穩(wěn)定。

        由于對于未來房價下跌的顧慮，保險公司參與以防養(yǎng)老的積極性低于預(yù)期，即使參與的，也傾向于推行非參與型產(chǎn)品。

        并非沒有空間——反向抵押養(yǎng)老保險盈利，也不僅僅來自于開發(fā)壽險產(chǎn)品。孟曉蘇表示，不少公司在探索開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，比如開發(fā)老年地產(chǎn)，和反抵押保險嫁接起來，尋找更大的盈利空間。

        以泰康人壽為例，其已經(jīng)在北京、上海等城市投資了多個養(yǎng)老社區(qū)，據(jù)透露，未來5到8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設(shè)15到20個養(yǎng)老社區(qū)。

        除了保險公司，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭也在開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，萬科地產(chǎn)、保利集團、綠城中國近幾年都在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所涉足。

        孟曉蘇說，隨著中國城市的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑具有巨大的市場，但是單一的開發(fā)模式存在太多難點，比如高房屋價格和養(yǎng)老服務(wù)配套平衡的問題。以國內(nèi)“引領(lǐng)老年新生活”為事業(yè)的“親和源”會員制社區(qū)為例，就是因為定價過高，導(dǎo)致入住率偏低。

        孟曉蘇稱，養(yǎng)老地產(chǎn)一旦和反抵押養(yǎng)老保險結(jié)合，就可以解決這種問題，投保的老年群體，每個月可以從保險公司獲得一筆費用，加上房屋出租的租金和退休金，完全可以負擔高端的老年社區(qū)，保險公司等于是在同一批客戶身上進行再開發(fā)，此后，保險公司還可以向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，推動保險產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時帶動下游的老年醫(yī)學(xué)、護理服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸和擴展壽險產(chǎn)業(yè)鏈。

        事實上，此次保監(jiān)會出臺的指導(dǎo)意見就明確鼓勵，“針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險、健康管理、金融理財?shù)确?wù)”。

        有業(yè)內(nèi)人士分析，通過與后續(xù)上下游服務(wù)的嫁接，保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)顯得更有優(yōu)勢。但是反抵押養(yǎng)老險目前還處于摸索階段，有一些難點依然還沒有突破。

推廣難題

        孟曉蘇認為，作為一款金融產(chǎn)品，以房養(yǎng)老具有“三高”特征,就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。而無子女老人和失獨老人則是最合適的購買群體。

        孟曉蘇坦言，通過目前的嘗試，的確還有很多問題需要解決，比如和子女共有產(chǎn)權(quán)的老年人，要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時還需要一些政府扶持，比如減免房屋稅費，免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費；減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的或有房產(chǎn)稅；還有，對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼的制度，分擔由反向抵押加大的“長壽風險”。

        業(yè)內(nèi)人士稱，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及養(yǎng)老民生，社會關(guān)注度較高，同時該業(yè)務(wù)將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來，法律關(guān)系復(fù)雜，風險因素也比較多，對保險公司的風險防范能力提出更高的考驗，因而險企對此顧慮重重。

        歸納起來有這么四點：

        ——中國房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是未知風險。