7月1日起，《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）開始在北京、上海、廣州、武漢四地試點(diǎn)。當(dāng)天，現(xiàn)任幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席的孟曉蘇接受澎湃新聞（www.xinlihui.cn）專訪時(shí)稱，這個(gè)政策和預(yù)想的一致，但是晚了十多年。

        反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)又叫倒按揭，是“以房養(yǎng)老”的一種模式。作為最早提出“以房養(yǎng)老”的行業(yè)倡導(dǎo)者之一，孟曉蘇十年前就提出了類似反向養(yǎng)老方案。他2005年起擔(dān)任幸福人壽首屆董事長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)就試圖推行反向養(yǎng)老保險(xiǎn)方案。在此之前，孟曉蘇長(zhǎng)期擔(dān)任中國(guó)最早成立的房地產(chǎn)集團(tuán)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司總裁。

        孟曉蘇稱，目前，反向抵押養(yǎng)老險(xiǎn)的客戶群非常小眾，幸福人壽已經(jīng)準(zhǔn)備好首批反向抵押養(yǎng)老險(xiǎn)產(chǎn)品，這是一類非參與型的產(chǎn)品，（對(duì)保險(xiǎn)公司來說）這是一個(gè)“傻子”方案，是對(duì)于投保者過度長(zhǎng)壽給保險(xiǎn)公司帶來風(fēng)險(xiǎn)的靜態(tài)防范。但最為關(guān)鍵的因素是保險(xiǎn)公司尚無法計(jì)算出房屋未來增值的空間，同時(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌存在顧慮。

首批保險(xiǎn)產(chǎn)品是“傻子”方案

        在《意見》落地之后，幸福人壽已經(jīng)初步完成老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準(zhǔn)備，計(jì)劃上報(bào)相關(guān)試點(diǎn)申報(bào)材料。

        孟曉蘇透露，首批保險(xiǎn)產(chǎn)品是非參與型產(chǎn)品，即保險(xiǎn)公司不參與房屋的增值分享。老人把住房抵押給保險(xiǎn)公司后，會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估公司給出一個(gè)估價(jià)，無論房?jī)r(jià)怎么波動(dòng)，就是按照既定的估值，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得，在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

        孟曉蘇稱，非參與型的產(chǎn)品，這是一個(gè)“傻子”方案，是對(duì)于投保者過度長(zhǎng)壽給保險(xiǎn)公司帶來風(fēng)險(xiǎn)的靜態(tài)防范。但最為關(guān)鍵的因素是保險(xiǎn)公司尚無法計(jì)算出房屋未來增值的空間，同時(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌存在顧慮。

        目前反向抵押養(yǎng)老險(xiǎn)的客戶群非常小眾，主要集中在產(chǎn)權(quán)獨(dú)立且滿60周歲的老人，比如一些動(dòng)遷房、租賃房或者產(chǎn)權(quán)不是70年的住宅，都不在受理范圍之內(nèi)。

        據(jù)稱，保險(xiǎn)公司從這類非參與型產(chǎn)品得到的收益，不會(huì)高于銀行的按揭利率。孟曉蘇稱，保險(xiǎn)公司從反向抵押獲得的利潤(rùn)收益，主要是來自于參與型的產(chǎn)品，即保險(xiǎn)公司在投保人退?；蛘哌^世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產(chǎn)品的開發(fā)，還不具備條件。

最大顧慮：房?jī)r(jià)下跌

        事實(shí)上，自保監(jiān)會(huì)《意見》出臺(tái)之后，保險(xiǎn)公司的參與度遠(yuǎn)低于預(yù)期。

        保監(jiān)會(huì)曾于去年11月下旬召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、新華人壽、合眾人壽、中宏人壽、中美大都會(huì)人壽等7家保險(xiǎn)公司參加內(nèi)部會(huì)議，要求相關(guān)保險(xiǎn)公司去年12月提交“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)方案，今年1月推出相關(guān)產(chǎn)品。

        然而從目前的狀況看，很多保險(xiǎn)公司的態(tài)度并不積極。前期參與保監(jiān)會(huì)征求意見的太平洋保險(xiǎn)、合眾人壽保險(xiǎn)等幾家公司均未申報(bào)以房養(yǎng)老產(chǎn)品。

        孟曉蘇直言，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的顧慮，是不少保險(xiǎn)公司不愿嘗試的主要原因。在他看來，保監(jiān)會(huì)最終選擇北京、上海、廣州和武漢作為試點(diǎn)城市，也是因?yàn)樯鲜龀鞘械姆績(jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定。

        由于對(duì)于未來房?jī)r(jià)下跌的顧慮，保險(xiǎn)公司參與以防養(yǎng)老的積極性低于預(yù)期，即使參與的，也傾向于推行非參與型產(chǎn)品。

        并非沒有空間——反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)盈利，也不僅僅來自于開發(fā)壽險(xiǎn)產(chǎn)品。孟曉蘇表示，不少公司在探索開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，比如開發(fā)老年地產(chǎn)，和反抵押保險(xiǎn)嫁接起來，尋找更大的盈利空間。

        以泰康人壽為例，其已經(jīng)在北京、上海等城市投資了多個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，據(jù)透露，未來5到8年，泰康人壽將在全國(guó)投資1000億元，建設(shè)15到20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。

        除了保險(xiǎn)公司，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭也在開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，萬科地產(chǎn)、保利集團(tuán)、綠城中國(guó)近幾年都在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所涉足。

        孟曉蘇說，隨著中國(guó)城市的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑具有巨大的市場(chǎng)，但是單一的開發(fā)模式存在太多難點(diǎn)，比如高房屋價(jià)格和養(yǎng)老服務(wù)配套平衡的問題。以國(guó)內(nèi)“引領(lǐng)老年新生活”為事業(yè)的“親和源”會(huì)員制社區(qū)為例，就是因?yàn)槎▋r(jià)過高，導(dǎo)致入住率偏低。

        孟曉蘇稱，養(yǎng)老地產(chǎn)一旦和反抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合，就可以解決這種問題，投保的老年群體，每個(gè)月可以從保險(xiǎn)公司獲得一筆費(fèi)用，加上房屋出租的租金和退休金，完全可以負(fù)擔(dān)高端的老年社區(qū)，保險(xiǎn)公司等于是在同一批客戶身上進(jìn)行再開發(fā)，此后，保險(xiǎn)公司還可以向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

        事實(shí)上，此次保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的指導(dǎo)意見就明確鼓勵(lì)，“針對(duì)不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确?wù)”。

        有業(yè)內(nèi)人士分析，通過與后續(xù)上下游服務(wù)的嫁接，保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)顯得更有優(yōu)勢(shì)。但是反抵押養(yǎng)老險(xiǎn)目前還處于摸索階段，有一些難點(diǎn)依然還沒有突破。

推廣難題

        孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，以房養(yǎng)老具有“三高”特征,就是適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。而無子女老人和失獨(dú)老人則是最合適的購買群體。

        孟曉蘇坦言，通過目前的嘗試，的確還有很多問題需要解決，比如和子女共有產(chǎn)權(quán)的老年人，要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時(shí)還需要一些政府扶持，比如減免房屋稅費(fèi)，免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費(fèi)；減免保險(xiǎn)企業(yè)在反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的或有房產(chǎn)稅；還有，對(duì)老人補(bǔ)貼方面的政策支持，比如建立長(zhǎng)壽保戶政府補(bǔ)貼的制度，分擔(dān)由反向抵押加大的“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”。

        業(yè)內(nèi)人士稱，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及養(yǎng)老民生，社會(huì)關(guān)注度較高，同時(shí)該業(yè)務(wù)將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來，法律關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素也比較多，對(duì)保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)防范能力提出更高的考驗(yàn)，因而險(xiǎn)企對(duì)此顧慮重重。

        歸納起來有這么四點(diǎn)：

        ——中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。