“4月份不會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最難熬的一個(gè)月，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。”針對(duì)備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，渣打銀行最新發(fā)布的一份報(bào)告如是說(shuō)。

        渣打銀行稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出明顯的頹勢(shì)，且下行較前幾輪更為嚴(yán)重，因?yàn)榉课葸^(guò)度供給的范圍分布較廣。不過(guò)，“出于可理解的原因，決策者對(duì)于是否立即出手救市更加謹(jǐn)慎?！?/p>

        展望未來(lái)政策，渣打銀行預(yù)計(jì)，將有越來(lái)越多的中小城市將放松樓市限購(gòu)政策，中央層面也有可能出臺(tái)更多寬松政策，以防止方式大起大落沖擊經(jīng)濟(jì)。

 “目前降價(jià)已較為普遍”

        在渣打銀行看來(lái)，眼下房市情況已經(jīng)可以用嚴(yán)峻來(lái)形容。

        渣打銀行稱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70大中城市數(shù)據(jù)雖然顯示大部分城市房?jī)r(jià)“企穩(wěn)”，但“由于開發(fā)商在維持名義高房?jī)r(jià)的同時(shí)，提供打折等購(gòu)房?jī)?yōu)惠，預(yù)計(jì)房屋降價(jià)可能已較為普遍?！?/p>

        此外，渣打又援引搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)稱，雖然官方數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)4月房屋成交量同比下降15.7%，但一份采自25個(gè)大中城市的樣本顯示，4月份房屋成交量下滑幅度更大，同比下降達(dá)17.8%。

        “當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出明顯的頹勢(shì)，且下行較前幾輪更為嚴(yán)重?！痹蛘f(shuō)，不久前渣打股票分析團(tuán)隊(duì)與中原地產(chǎn)的創(chuàng)建人展開交流，后者談到大陸開發(fā)商的過(guò)期應(yīng)付賬款數(shù)額之巨甚于以往。

最樂(lè)觀局面

也難免房企大規(guī)模破產(chǎn)

        緣何今年情況如此之差？在渣打看來(lái)，核心在于房屋已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。

        由于2012-2013 年開發(fā)商大量囤地，意味著今年房屋供給量將增多。目前一至三線城市房屋庫(kù)存總量已升至17 個(gè)月房屋銷售量。其中，二、三線城市房屋庫(kù)存水平更是急劇上升，升幅超過(guò)一線城市。

        這一情況還會(huì)繼續(xù)加劇下去嗎？渣打給了三種情形預(yù)測(cè)。

        情形一，基本預(yù)期，即預(yù)計(jì)房屋銷量仍將維持在6個(gè)月以來(lái)的平均水平。這種情況下，目前正在增加的房地產(chǎn)庫(kù)存仍將持續(xù)增加，開發(fā)商將進(jìn)一步的承壓。

        情形二，較樂(lè)觀的預(yù)期，預(yù)計(jì)當(dāng)前到2015年底房屋銷量月環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。這種情況下，意味著2014年房屋銷量較2013年將下降7.6%，這種情況基本能保證庫(kù)存逐步減少。但按照這個(gè)速度，庫(kù)存降至2013年中期水平需要兩年，期間可能還是難以避免大量房企破產(chǎn)的局面。

        情形三，教悲觀的預(yù)期，預(yù)計(jì)當(dāng)前到2015年底房屋銷量月環(huán)比下降2.5%。這種情況下，意味著2014年房屋銷量同比下降將達(dá)20.9%。

        值得一提的是，渣打指出，三線以下中小城市是中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)和房屋銷售的重要組成部分，但相關(guān)房屋庫(kù)存公開數(shù)據(jù)非常欠缺?！皬墓俜綌?shù)據(jù)看，遼寧錦州的房屋庫(kù)存高達(dá)可供14年銷售。但無(wú)從得知在全國(guó)人口達(dá)到100萬(wàn)以上的150多個(gè)城市中，如此嚴(yán)重的房屋過(guò)度供給狀況是否為普遍現(xiàn)象。因此也很難精確估計(jì)2014年建筑業(yè)調(diào)整的幅度?！?/p>

 預(yù)計(jì)房企將降價(jià)，

 中央將放松政策

        “決策層或許不愿再度看到房?jī)r(jià)高企。但改革者也需意識(shí)到，持續(xù)2到3年時(shí)間的房市深度調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)造成顯著損害?！睂?duì)于房地產(chǎn)政策，渣打銀行建議中央有必要調(diào)整政策，以軟化樓市調(diào)整力度。若政策運(yùn)用得當(dāng)，應(yīng)該不會(huì)再次刺激房市大幅上漲，而會(huì)減輕市場(chǎng)可能受到的沖擊力度。

        渣打銀行也預(yù)期，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，政府將出臺(tái)更多寬松政策以減輕房市下滑所造成的沖擊。部分城市地地方政府已發(fā)布包括放松限購(gòu)、降低首付比率，放松購(gòu)房按揭貸款等一系列房市放松政策，預(yù)計(jì)更多中小城市將效仿這些措施，這將有助于阻止本地房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

        此外，此前央行要求各家銀行加快發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款、合理定價(jià)并努力滿足首套房購(gòu)房者的購(gòu)房貸款需求。渣打稱央行此舉可謂意義顯著，表明中央有意愿穩(wěn)定房市，“期待近期能看到開發(fā)商融資環(huán)境進(jìn)一步放松，以及商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)?！?/p>

        具體到房地產(chǎn)企業(yè)微觀層面上，渣打從庫(kù)存量推算，“全國(guó)房屋成交量月環(huán)比增長(zhǎng)需達(dá)到6%，6個(gè)月之后庫(kù)存才能降至可供10個(gè)月銷售的水平。這意味著2014年房屋成交量同比增長(zhǎng)需達(dá)到3.6%。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，開發(fā)商將不得不降價(jià)”，與此同時(shí)由中央出臺(tái)政策配合安撫市場(chǎng)情緒。