存量資源的提質(zhì)增效，一直是近年的熱門話題。今年，“實(shí)施城市更新行動”寫進(jìn)了“十四五”規(guī)劃。城市更新，被提到前所未有的高度。

上海現(xiàn)代城市更新研究院院長俞斯佳表示，城市更新不僅是形態(tài)和物理空間的更新，更是整個(gè)治理體系和城市人文的創(chuàng)新和發(fā)揚(yáng)。城市有機(jī)更新，最終要讓人獲得幸福感。

去概念泛化，聚焦有機(jī)更新

俞斯佳認(rèn)為，近年來城市更新的概念已被泛化，真正的城市更新應(yīng)該是一種“有機(jī)更新”?！爸芭f區(qū)改造、新區(qū)建設(shè)，都可以算作是城市更新，但是現(xiàn)在，我們呼吁聚焦有機(jī)更新?！?/p>

上海現(xiàn)代城市更新研究院院長俞斯佳

俞斯佳解釋道，城市有機(jī)更新雖然在概念上可以相對寬泛，但和舊區(qū)改造還是有所不同，舊區(qū)改造主要從基本的建筑安全、環(huán)境、解困和配套等角度出發(fā)，更重物質(zhì)層面。而有機(jī)更新需要關(guān)注更高層次的需求，如空間品質(zhì)、城市活力和多元化選擇。除物理空間的塑造外，更重人文，是從基本需求，到品質(zhì)需求，再到精神需求的過程?！叭绻罢邲Q定了一個(gè)城市發(fā)展的下限，那么后者才能反映城市生活的上限?！庇崴辜颜J(rèn)為，城市有機(jī)更新的核心是空間賦能，從獲得感、認(rèn)同感，最終到幸福感，讓人民有遞進(jìn)的感受。

俞斯佳表示，有機(jī)更新和過去30年的城市開發(fā)與更新模式有著非常大的區(qū)別。在物權(quán)上，過去的更新大部分需要改變建筑的物權(quán)，比如舊城改造中的動拆遷就牽涉到了物權(quán)轉(zhuǎn)變，這是相關(guān)主體都非常熟悉的一種模式。在城市化的大規(guī)模建設(shè)中，這樣的模式有效、快速，對城市發(fā)展起到了極大的推進(jìn)作用?！叭欢壳?，大規(guī)模建設(shè)放緩，物權(quán)轉(zhuǎn)換通道變窄，有機(jī)更新就顯示出極大的普遍性和重要性。”

他進(jìn)一步解釋說，首先，有機(jī)更新可以改變物權(quán)也可以不改變，或者兩者相結(jié)合，對建成區(qū)域城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升；再者，有機(jī)更新可以充分保留原有的生活場景、生活氣息，同時(shí)提高市民生活水平、居住質(zhì)量，提升城市形象。

“大家并沒有準(zhǔn)備好”

俞斯佳專注城市更新多年，參與過眾多城市更新項(xiàng)目。他表示，有機(jī)更新的模式必須提倡，因?yàn)檫@是適合城市發(fā)展的更新模式，可是目前“大家并沒有準(zhǔn)備好，需要不斷探索和創(chuàng)新”。

俞斯佳指出，從投資層面來看，過去開發(fā)商拿地、建造、售賣，快的話只要2-3年就能產(chǎn)生回報(bào)。但如果在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行更新，可能就無法快速地回籠資金?！坝袡C(jī)更新對于投資者的后續(xù)管理和運(yùn)營能力是更大的考驗(yàn)?！?/p>

從相關(guān)主體來說，推倒重來是一個(gè)最為簡單直接的方式。而有機(jī)更新，則需要進(jìn)行眾多繁瑣復(fù)雜的協(xié)調(diào)工作。比如，宣講更新的規(guī)劃、獲得“原住民”和業(yè)主的理解和認(rèn)可、盡可能地尊重個(gè)性化需求等等。大量的時(shí)間和精力將花費(fèi)在這些看似瑣碎但是非常重要的事情上。

目前國內(nèi)還沒有專門針對城市更新的法律法規(guī)體系。過去很長的時(shí)間，城市更新往往是參照新建項(xiàng)目的法律法規(guī)，這也無形之中增加了城市更新的難度，使得很多好的有機(jī)更新計(jì)劃無法落地。但令人振奮的是，上海正緊鑼密鼓地開展城市更新的立法工作，這將對上海的城市有機(jī)更新工作起到巨大的推動作用。

有機(jī)更新需要創(chuàng)新驅(qū)動

俞斯佳分析道，現(xiàn)在很多企業(yè)不計(jì)成本地做城市更新，可能覺得是一種潮流，或是一種廣告宣傳?！暗牵绻鞘懈聸]有找到合理的商業(yè)模式，也很難說是成功的城市更新?！?/p>

他給記者舉了一個(gè)例子，某個(gè)老舊小區(qū)小梁薄板住宅進(jìn)行更新改造，因?yàn)闅v史問題，這個(gè)小區(qū)的房屋多為租賃產(chǎn)權(quán)，但是很多原住民從小住在這里，地域感情非常深厚，加上整個(gè)社區(qū)生態(tài)完整?！拔覀兙涂紤]是否可以不要全部拆遷，而是改造房屋，保留原住民，進(jìn)行有機(jī)更新?！?/p>

然而，他們面臨的難題是，房子破舊，煤衛(wèi)不獨(dú)用，如果要達(dá)到現(xiàn)在的住房標(biāo)準(zhǔn)，需要增加面積，使得老房子單獨(dú)成套。這樣的話，如果以后出售，產(chǎn)權(quán)方面可能面臨的是，原面積按售后公房價(jià)格、增量部分按市場評估價(jià)出售。這需要每家每戶都同意，但凡有一家不同意，方案就無法進(jìn)行。

其次，能否在法規(guī)核定范圍內(nèi)將原來6層的建筑再加高2層，增量部分通過市場化運(yùn)作以補(bǔ)貼更新改造的投入。但是這就牽涉到規(guī)劃容積率、間距、風(fēng)貌控高、消防等一系列的問題，操作難度很大。

“實(shí)際上，這個(gè)小區(qū)，如果采用有機(jī)更新的方式，我們有可能只需要6000萬元就能達(dá)到效果。如果全部拆遷可能需要投入幾個(gè)億，且不知道效果如何，市場主體無法介入，政府財(cái)政又背上很大負(fù)擔(dān)，還會割裂區(qū)域原住民的情感和聯(lián)系?！?/p>

他表示，城市更新需要大量的瑣碎工作，涉及各種法律法規(guī)，有時(shí)候需要點(diǎn)對點(diǎn)、人對人地開展工作。如果沒有完整的贏利模式和創(chuàng)新驅(qū)動，是很難來完成這樣的工作的，而其中關(guān)鍵是如何問存量要品質(zhì)、問存量要增強(qiáng)、問存量要效率。

因此，俞斯佳呼吁，城市更新要進(jìn)行機(jī)制創(chuàng)新，要探索新的運(yùn)營模式，這樣才能提高參與各方的積極性，努力實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。

上下聯(lián)動是必由之路

俞斯佳參與過許多的城市更新項(xiàng)目，他表示，不管是何種城市更新項(xiàng)目，都不是坐在辦公室里想出來的，而是要深入基層，去發(fā)掘和發(fā)現(xiàn)“人的需求”。

俞斯佳帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)做過一個(gè)問卷調(diào)查，詢問區(qū)域居民最希望在更新過程中增加哪些公益設(shè)施。出乎意料的是，在問卷羅列的幾十個(gè)選項(xiàng)中，社區(qū)圖書館排在前列?！霸跓o紙化的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，為什么是圖書館，我們反思后發(fā)現(xiàn)，圖書館既適合年輕群體，也適合小孩和老人，這是一個(gè)環(huán)境良好又有意義的復(fù)合型交流場所。這給予了我們很大的啟示：做任何城市更新，最終還是要落在人上，要深入了解人的需求，光是在辦公室里想，是做不好的。”

俞斯佳表示，城市更新不只是物理空間的更新，還涉及經(jīng)濟(jì)振興、文化傳承、社會治理等多元維度，牽涉人力、物力、榮譽(yù)、情感。有機(jī)更新提倡采用小規(guī)模、漸進(jìn)式的持續(xù)優(yōu)化，由多元主體參與推動。但無論是那種形式，上下聯(lián)動都是最好的模式，要聯(lián)合政府、企業(yè)、民間組織、居民以及社會各界。

“我認(rèn)為現(xiàn)在的城市有機(jī)更新有四大特征?！庇崴辜芽偨Y(jié)道，“一、零星成為常態(tài)，大片區(qū)的開發(fā)會越來越少，更多的是存量、局部的更新。街面、步道、門房、街頭綠化等等這種零星的空間，會成為城市更新最主要和最常見的對象。二、主體回歸多元，城市有機(jī)更新需要政府、企業(yè)、居民、NGO的多方參與。三、設(shè)計(jì)提升價(jià)值，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)師和藝術(shù)家的作用，鼓勵(lì)“大師做小事”，好設(shè)計(jì)讓小空間實(shí)現(xiàn)大功能，也將社會價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、文化價(jià)值全方位體現(xiàn)出來。四、增量反哺公益，城市有機(jī)更新過程中，會創(chuàng)造出一些增量空間，這些增量空間將優(yōu)先反哺公益，包括公共食堂、圖書館、快遞小站、為老服務(wù)中心等。優(yōu)先公益之后，還有富裕增量空間，可借助社會化運(yùn)作進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。”

“城市更新是一項(xiàng)長期的事業(yè)，需要有堅(jiān)強(qiáng)的韌性，靠一時(shí)的激情是不夠的?！庇崴辜炎詈笳f道。