戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理  黎慶文

城市更新對于激發(fā)城市內(nèi)在活力、升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、打造宜居環(huán)境，意義重大?！皩嵤┏鞘懈滦袆印睂懭搿秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，標志著中國的城市更新進入了一個新階段。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文接受澎湃新聞記者采訪時表示，未來中國的城市將以可持續(xù)發(fā)展為導向，以城市有機更新驅(qū)動美好生活的實現(xiàn)。

國外：可持續(xù)發(fā)展理念深入人心

戴德梁行長期關(guān)注全球城市更新，并參與了眾多項目。黎慶文介紹，國外城市更新經(jīng)歷了四個階段，分別為貧民窟更新、福利性質(zhì)的社區(qū)重建、市場導向的舊城重建、注重人居環(huán)境的社區(qū)重建。

最早的城市更新可追溯至1930年代英國的格林伍德住宅法（Greenwood Act）。政府對貧民窟土地予以征收，以較低價格轉(zhuǎn)售給開發(fā)商進行更新。二戰(zhàn)期間，英國近40萬棟貧民窟房屋被毀。在倫敦等遭受嚴重轟炸的城市，重建計劃規(guī)模更大，也更激進。這是世界范圍內(nèi)城市更新的第一個階段。

1960-1970年代，西方國家經(jīng)濟快速發(fā)展，人們認為政府有責任為居民提供更好的公共服務。這個時期的城市更新注重對弱勢群體的關(guān)注，強調(diào)改造社區(qū)的原居民能夠享受到更新帶來的社會福利和公共服務。

1980年代，西方國家的政府與開發(fā)商深入合作，出臺激勵政策，提供寬松的投資環(huán)境，投資商在市中心修建標志性建筑、豪華娛樂設施，借以吸引中產(chǎn)階級回歸市中心，刺激舊城經(jīng)濟增長。1980年，英國成立了專門的城市開發(fā)公司。這一階段城市更新的典型案例是英國斯皮塔菲爾德（Spitalfields）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)改造。

1990年代以來，可持續(xù)發(fā)展理念逐漸深入人心。城市更新開始強調(diào)從社會、經(jīng)濟、物質(zhì)、環(huán)境多維度綜合治理城市問題和強調(diào)社區(qū)角色參與。同時，社區(qū)歷史建筑的保護，鄰里社會肌理的保持，與消除衰退、破敗現(xiàn)象同樣重要。這些理念最早體現(xiàn)于1991年英國的“城市挑戰(zhàn)”計劃中，英國政府將20個與城市更新有關(guān)的基金合并為“綜合更新預算”。這一階段的典型案例還有美國紐約Dumbo區(qū)、德國杜塞爾多夫媒體港等。

上海：要實現(xiàn)可持續(xù)的有機更新

兩院院士、建筑學家吳良鏞提出的城市有機更新理論認為，從城市到建筑，從整體到局部，如同生物體一樣是有機聯(lián)系、和諧共處的。城市建設應該按照城市內(nèi)在的秩序和規(guī)律，順應城市的肌理，采用適當?shù)囊?guī)模、合理的尺度，在可持續(xù)發(fā)展的基礎上探求城市的更新發(fā)展，不斷提高城市規(guī)劃的質(zhì)量，使得城市改造區(qū)的環(huán)境與城市整體環(huán)境相一致。

2015年發(fā)布的《上海市城市更新實施辦法》，要求推動地區(qū)功能發(fā)展和公共服務完善，實現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機更新。

此前一些地方大拆大建、推倒重來的粗放更新模式，因其導致的資源浪費，區(qū)域歷史、文化特質(zhì)特征的破壞，百城一面、水泥叢林的城市面貌，而備受詬病。顯然，這樣的更新模式，不是有機更新。

黎慶文表示，上海大規(guī)模的城市更新幾乎同步于改革開放。在幾十年間的城市更新行動中，城市發(fā)生了翻天覆地的變化。代表性案例包括南京路項目、太平橋新天地項目，以及世博會背景下的江南造船廠、上鋼三廠所在中心城區(qū)黃浦江兩岸功能轉(zhuǎn)型和再開發(fā)等。這一時期的大規(guī)模建設，使得城市面貌煥然一新，基礎設施日趨完善，居住環(huán)境和生活條件得以改善。

2017年，上海又提出從“拆改留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)向“留改拆并舉，保留保護為主”。此后，城市更新的方式日益多元化，在政策、機制等方面進行了積極的探索與創(chuàng)新，呈現(xiàn)出多種主體參與、多種改造類型、多個層次角度的新局面。在保持歷史風貌和建筑肌理的前提下，加大修繕力度，實施局部拆除重建，恢復老城區(qū)功能和活力。

新時代、新需求、新機遇

“內(nèi)在需求和外部環(huán)境均已發(fā)生變化，歷史的城市更新方式可能無法解決新的需求和矛盾，上海的城市更新仍面臨周期長、成本高、難度大等一些難點。”黎慶文說。

他表示，未來產(chǎn)業(yè)升級、消費提質(zhì)、民生服務、文化復興將成為城市更新的主命題。中國的城市將以可持續(xù)發(fā)展為導向，以城市有機更新為動力驅(qū)動美好生活的實現(xiàn)。

在上海，城市更新依然有很大空間和機遇。

第一、存量工業(yè)轉(zhuǎn)型升級。上海工業(yè)倉儲用地約占城市建設用地的27%，是紐約、東京的2到3倍。根據(jù)“2035規(guī)劃”，工業(yè)倉儲用地將壓縮至10%-15%，可騰挪出400平方公里的建設用地指標?！肮じ墓ぁ钡貕K主要進行結(jié)構(gòu)調(diào)整與功能升級，重點發(fā)展高端制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)；“工改商”地塊重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)等，進一步完善城市公共服務功能。

第二、歷史風貌區(qū)保護改造。據(jù)戴德梁行不完全統(tǒng)計，上?，F(xiàn)存近5000幢老洋房，形成了131個風貌保護街坊，僅市級優(yōu)秀歷史建筑就達到1126處，中心城區(qū)約有730萬平方米里弄房屋需要保留保護。風貌保護是上海歷史更新一個恒久的命題?！笆奈濉币?guī)劃提出城市建設發(fā)展需要保留和傳承歷史文脈，重塑城市自身的特色。通過對歷史風貌區(qū)的活化改造，不僅可以實現(xiàn)文化的保護與傳承，更能擴展商業(yè)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，實現(xiàn)片區(qū)活力煥新、特色更迭。上海新天地、衡復風貌區(qū)、思南公館等都是經(jīng)典的歷史風貌保護活化案例。

第三、中心區(qū)低效資產(chǎn)更新。目前上?？⒐驱g超過10年的商辦物業(yè)面積超3000萬平方米，其中辦公樓約占43%，商業(yè)用房約占57%，大量老舊商辦物業(yè)存在更新改造需求。另外，上海中心區(qū)也存在大量閑置資產(chǎn)、低效資產(chǎn)、困境資產(chǎn)甚至不良資產(chǎn)亟待盤活。

第四、老舊街巷魅力提升。據(jù)統(tǒng)計，上海大約有47.5萬個商業(yè)網(wǎng)點，而其中馬路小網(wǎng)點占90%。“后街經(jīng)濟”發(fā)展的意義不僅在于形成更加完整的商業(yè)生態(tài)，對于一些創(chuàng)意型、科技型企業(yè)來說，“后街”也成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的樂土。以紐約硅巷為例，在曼哈頓的老舊街區(qū)中聚集了諸多媒體類、創(chuàng)意類、數(shù)字類企業(yè)，依托活力城區(qū)豐富的消費場景，獲得了更多靈感來源與場景數(shù)據(jù)。在中國，上海、北京、天津、成都、合肥先后提出后街經(jīng)濟的建設，未來圍繞商業(yè)主街區(qū)或大型商業(yè)網(wǎng)點，將衍生出后街改造更新市場，逐漸構(gòu)筑主街-特色街-后街完善的商圈生態(tài)，并促進創(chuàng)意型、科技型產(chǎn)業(yè)回歸都市。

第五、老舊社區(qū)物業(yè)改造。2021年2月上?！蛾P(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》指出，“十四五”期間，將全面完成非舊改地塊無衛(wèi)生設施舊住房改造，其中拆除重建住宅約280萬平方米，舊住房改造約5000萬平方米。加速推進老舊小區(qū)的更新改造將為物管行業(yè)提供市場增量。