3月29日，中南服務商業(yè)有限公司（以下簡稱“中南服務”）遞交了港股上市申請。聆訊資料顯示，近3年中南服務在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，三年復合年增長率為30.7%；合約面積分別為4747萬平方米、5797萬平方米、6461萬平方米，三年復合增長率為16.7%。

和2021年待上市物業(yè)公司均值1971萬的在管面積相比，中南服務的規(guī)模優(yōu)勢較為突出。2020年，中南服務合約建筑面積是在管建筑面積約1.75倍，高于已上市物企1.3均值，進一步凸顯了其未來快速成長的潛力。

穩(wěn)步擴張的背后離不開中南集團多業(yè)態(tài)、平臺賦能的支持，與中南服務多年來形成的“五大引擎”發(fā)展模式亦息息相關。

非住宅物業(yè)項目量逐年上升，多元業(yè)態(tài)賦能高成長

從住宅物業(yè)開發(fā)來說，經(jīng)過過去幾年的快速發(fā)展目前已經(jīng)進入了存量市場時代，而對于物業(yè)服務來說，無論增量市場還是存量市場依然非常巨大。根據(jù)明源地產研究院的數(shù)據(jù)顯示，從存量市場看，2000-2020年全國商品房銷售面積累計達209.3億平米；從增量市場看，“十四五”期間（2021年到2025年）預計中國商品住宅銷售面積有67.8億平米，加上保障性住房，住宅供給總量將超過90億平方米。

除此之外，舊改催生了更多物業(yè)服務需求，全國需要改造的小區(qū)約有22萬個，涉及建筑面積約30億平米。如果加上商業(yè)、寫字樓、學校、醫(yī)院等眾多業(yè)態(tài)以及城市服務等，物業(yè)服務的未來就是一個不折不扣的N萬億超級市場。

在此背景下，中南服務通過不斷調整經(jīng)營方式、創(chuàng)新服務內容、延伸服務領域、挖掘物業(yè)管理服務的附加值及邊界效應去豐富增值服務，并滿足客戶多元的、個性化的需求。截至2020年底，中南服務為155個住宅項目及18個非住宅項目提供物業(yè)管理服務，非住宅物業(yè)項目數(shù)量逐年上升。

和其他物業(yè)公司相比，中南服務多元化業(yè)態(tài)的孵化與成長有其先天優(yōu)勢。依托中南集團“4+1”全產業(yè)優(yōu)勢和“五商聯(lián)動模式”，中南服務與中南集團旗下的中南建設、中南商業(yè)、中南建投及中南園林皆有合作關系。

從具體的接管項目看，除住宅物業(yè)服務外，還有高端寫字樓，如位于南通的中南中心項目、產業(yè)園，如日照科技創(chuàng)新中心項目、及文旅小鎮(zhèn)，如唐山灣Lavera項目等。中南集團的多產業(yè)和多業(yè)態(tài)發(fā)展有助于豐富中南服務的產品服務組合，并提升其盈利水平。

第三方拓展能力不斷提升，五大引擎助力業(yè)務擴張

近年來，行業(yè)“跑馬圈地”式擴張各有千秋，為進一步發(fā)揮公司的規(guī)模優(yōu)勢，很多物企采用收并購的擴張方式。據(jù)統(tǒng)計，2020年物業(yè)公司有效并購案例超70宗，不僅數(shù)量再創(chuàng)新高，被并購公司也表現(xiàn)出業(yè)務類型多樣化的特點，更多布局在環(huán)衛(wèi)、環(huán)境清潔服務、醫(yī)美服務、保險業(yè)務等關聯(lián)領域，通過收并購其他業(yè)務領域專業(yè)公司，延伸服務鏈條，創(chuàng)造業(yè)務增長點。

招股書顯示，除了承接中南集團的物業(yè)管理項目和其他非住宅物業(yè)領域的合作外，中南服務也計劃通過收并購形式進一步擴大業(yè)務規(guī)模。在尋求收并購標的時，中南服務將優(yōu)先考慮與公司戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)態(tài)互補、地域布局擴張、擁有優(yōu)質城市服務經(jīng)驗的目標企業(yè)。具體來說，優(yōu)先考慮以非住宅為核心管理業(yè)態(tài)的公司、位于全國性核心城市且收入和規(guī)模較優(yōu)的企業(yè)，業(yè)態(tài)上還涵蓋市政專項、科技、醫(yī)療、養(yǎng)老服務等企業(yè)。

除此之外，中南服務也會通過加大和第三方物業(yè)開發(fā)商的合作及與其他物業(yè)管理公司加強戰(zhàn)略合作的模式進一步豐富公司的業(yè)態(tài)，從而形成支撐業(yè)務發(fā)展的“五大引擎”。為此，中南服務組建了一支經(jīng)驗豐富、能力優(yōu)秀的專業(yè)團隊，大大提升了第三方拓展能力。

業(yè)內人士表示，在追求“規(guī)模為王”的時代，中南服務依靠中南集團支持快速擴張，伴隨快速擴張帶來企業(yè)實力、管理能力提升、品牌效應疊加等將進一步提高企業(yè)的第三方拓展能力，形成“渦輪效應”支撐公司長期較高速增長。

得益于市場的快速擴張和業(yè)務的穩(wěn)步增長，中南服務盈利能力日益凸顯。2018年、2019年及2020年，中南服務實現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年復合年增長率為25.1%，年內凈利潤約1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復合年增長率為92.9%。