購(gòu)房者與開發(fā)商之間因逾期交房、逾期辦證而產(chǎn)生的矛盾糾紛并不罕見，購(gòu)房者往往在采取溝通等方式維權(quán)無果后，會(huì)選擇通過法律手段來維權(quán)。但進(jìn)入司法程序后，不少人才發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商簽訂的合同中存在對(duì)自己不利的條款，權(quán)益無法得到維護(hù)。

據(jù)了解，《商品房買賣合同》案件大多集中在因合同套路逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證的糾紛，有的購(gòu)房者起訴后根本無法獲得賠償;而現(xiàn)實(shí)情況是，即便是購(gòu)房者意識(shí)到合同條款對(duì)自己不利時(shí)，開發(fā)商也不會(huì)同意更改合同。

消費(fèi)投訴

交房七年未辦理房產(chǎn)證

業(yè)主獲賠276.87元

2009年6月14日，市民李軍(化名)購(gòu)買了位于西安市蓮湖區(qū)的一套商品房，總價(jià)27萬余元。李軍與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人不退房，出賣人按照已付房?jī)r(jià)款的0.1%向原告支付違約金。合同簽訂后，李軍支付了全部購(gòu)房款，并于2013年5月18日收房使用。

房屋交付后，開發(fā)商因驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)改變等原因未能按約定辦理產(chǎn)權(quán)登記。因遲遲無法辦理房產(chǎn)證，李軍于2020年起訴開發(fā)商要求對(duì)方支付違約金，并在項(xiàng)目首次登記備案后30天內(nèi)辦理涉案房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,合法有效。開發(fā)商于2013年5月18日將案涉房屋交付原告，按照約定應(yīng)在該日后365個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但被告至今未能履行該項(xiàng)義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)按照原告已交房款276870元的0.1%向原告支付違約金276.87元，并立即將辦理商品房權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案。至于原告要求被告在完成涉案項(xiàng)目首次登記備案后30天內(nèi)，協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件配合辦理案涉房屋權(quán)屬登記證書的請(qǐng)求，因案涉項(xiàng)目尚未辦理初始登記，本院對(duì)此不予處理。

因此，法院判決開發(fā)商立即將辦理商品房權(quán)屬登記需要由被告提供的相關(guān)材料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案，并賠償逾期辦證違約金276.87元。

購(gòu)房者認(rèn)為合同條款不公平

開發(fā)商寧愿退款也不改合同

2020年11月，市民傅先生看上了位于西安市科技一路高新芳華小區(qū)的一套房子，并于11月8日與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議(以傅先生妻子的名義簽訂)。認(rèn)購(gòu)協(xié)議顯示，傅先生所購(gòu)買的房子折扣后總價(jià)85萬余元，之后傅先生交納了全額房款。

幾天后，傅先生在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分條款對(duì)買方不公平。如第十二條關(guān)于逾期交付責(zé)任的約定中，有關(guān)于“出賣人應(yīng)按照本合同約定的期限向買受人交付房屋，但為了保障該商品房的交付質(zhì)量，買受人同意給予出賣人90日的交付延展期，即出賣人在交付延展期內(nèi)交房的，亦不視為出賣人逾期交房?！薄百I受人不解除合同的，出賣人自交房延展期屆滿后次日起至實(shí)際交付之日止按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金，但該違約金最高不超過買受人已付購(gòu)房款的1%”的約定。

傅先生認(rèn)為，這兩條約定明顯對(duì)買方不利?！坝馄?0天內(nèi)不算逾期”“逾期違約金最高不超過買受人已付購(gòu)房款的1%”的約定相當(dāng)于免除開發(fā)商部分逾期違約責(zé)任。發(fā)現(xiàn)這一問題后，他和妻子起初希望更改相關(guān)條款，但銷售人員說合同是定制的，所有購(gòu)房者都簽訂這樣的合同，內(nèi)容不能更改，由于協(xié)商未果，他沒有簽訂《商品房買賣合同》。

經(jīng)過多次溝通，開發(fā)商曾提出總價(jià)優(yōu)惠的方案，但雙方最終未達(dá)成一致。傅先生認(rèn)為合同存在霸王條款，也向市場(chǎng)監(jiān)管部門提出投訴，但市場(chǎng)監(jiān)管部門認(rèn)為并不存在這樣的問題。最終，開發(fā)商給傅先生退了款。

因約定辦證時(shí)間尚未起算

業(yè)主起訴開發(fā)商辦證、索賠被駁回

2014年，西安市民徐先生購(gòu)買了位于西安市緯二十八街頤馨雅苑小區(qū)的一套商品房，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目手續(xù)齊全。《商品房買賣合同》約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后并由相關(guān)部門核發(fā)有關(guān)文本文件之日起360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3條處理：出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按實(shí)際已付房款的1%賠償買受人損失。合同落款頁(yè)注明：本合同可選項(xiàng)條款內(nèi)容由買賣雙方協(xié)商確定，提請(qǐng)雙方確認(rèn)無異后再行簽字蓋章。

合同簽訂后，徐先生支付了房款。2015年，雙方辦理房屋交接手續(xù)，但房產(chǎn)證一直沒辦下來。2018年，徐先生等200余戶業(yè)主起訴開發(fā)商，要求辦理房產(chǎn)證以及賠償違約金。

開發(fā)商辯稱，雙方合同約定的辦證時(shí)間是“交房后并由相關(guān)部門核發(fā)有關(guān)文本文件之日起360日內(nèi)”，但目前有關(guān)文件相關(guān)部門還未核發(fā)(規(guī)劃合格證和竣工驗(yàn)收備案表未核發(fā))，雙方約定的辦證時(shí)間尚未開始起算。

法院認(rèn)為，雙方約定的辦證條件為“交房后并由相關(guān)部門核發(fā)有關(guān)文本文件”，但截至開庭時(shí)相關(guān)部門未予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收合格證及竣工驗(yàn)收備案表，合同約定的條件尚不具備。且以上條款內(nèi)容下方劃線明示、合同落款頁(yè)亦加注文字提醒原告注意，應(yīng)視為雙方對(duì)辦證期限的特殊約定，應(yīng)為有效。因此，原告訴請(qǐng)要求被告履行協(xié)助辦證義務(wù)并支付逾期辦證違約金，法院不予支持。

法院宣判后，業(yè)主提出上訴被二審法院駁回，隨后又向陜西高院申請(qǐng)?jiān)賹徱脖获g回。

記者走訪

各售樓部都有合同范本公示

但銷售人員均稱合同不能改

近日，華商報(bào)記者采訪了多名購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)購(gòu)房者在選房時(shí)都是更多關(guān)注項(xiàng)目的地理位置、房?jī)r(jià)、交通情況等，極少數(shù)人會(huì)在交定金前會(huì)關(guān)注合同條款內(nèi)容，更有不少已經(jīng)買房的人稱，他們?cè)诤炗啞渡唐贩抠I賣合同》時(shí)，是在空白頁(yè)上簽名、蓋章的，而且置業(yè)顧問都會(huì)說合同條款不能改。

針對(duì)在交定金、付款前是否可以查看《商品房買賣合同》，以及合同條款是否可以更改這些情況，華商報(bào)記者近日以購(gòu)房者身份走訪了西安部分樓盤。

記者發(fā)現(xiàn)，各售樓部都有合同范本公示可以翻閱，但銷售人員都表示合同條款不能更改，甚至有銷售人員說，即便房子不賣，開發(fā)商也不會(huì)改合同。

業(yè)內(nèi)分析

現(xiàn)在統(tǒng)一制式合同限制開發(fā)商

但要當(dāng)心補(bǔ)充條款有坑

從事十余年商品房銷售工作的劉明(化名)表示，俗話說“賣家總比買家精”，與開發(fā)商相比，購(gòu)房者還是青澀一些，體現(xiàn)在購(gòu)房合同上時(shí)主要是用詞方式。以前，商品房買賣合同管理不那么嚴(yán)格，開發(fā)商往往會(huì)通過模棱兩可的用詞大玩文字游戲，以達(dá)到降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的目的，遇到糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益難以保障。要知道，“交房××日內(nèi)提交房屋產(chǎn)權(quán)所用資料”與“交房××日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”存在重大差異，更不要說“交房后并由相關(guān)部門核發(fā)有關(guān)文本文件之日起××日內(nèi)辦房產(chǎn)證”這種明顯屬于套路的條款。購(gòu)房者除非是從事法律行業(yè)工作的人，否則很難會(huì)注意到這些細(xì)微差別。即便注意到，絕大多數(shù)開發(fā)商會(huì)以種種理由拒絕更改合同條款。

劉明說，從2019年開始，房管部門加強(qiáng)了對(duì)《商品房買賣合同》的管理，要求企業(yè)必須使用官方提供的制式合同。首先，合同關(guān)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證這一項(xiàng)變?yōu)楣潭ǜ袷?交房××日內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證書)，很大程度上保障了購(gòu)房者的權(quán)益。

劉明表示，雖然制式合同對(duì)開發(fā)商草擬合同產(chǎn)生了諸多限制，但新版合同對(duì)違約責(zé)任大小及一些補(bǔ)償內(nèi)容是需要買賣雙方協(xié)商補(bǔ)充的(合同中的空白處)，依然有開發(fā)商通過補(bǔ)充條款降低自己的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。另外，目前還存在讓購(gòu)房者簽訂空白頁(yè)的情況，購(gòu)房者拿到的合同條款是否與看到的條款是一樣的。否則一旦日后發(fā)生糾紛，開發(fā)商很可能以購(gòu)房者同意為借口來推脫責(zé)任。

律師說法

應(yīng)留心合同中特別提醒條款

違約責(zé)任過低可向司法機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)整

陜西保群律師事務(wù)所律師宋偉表示，在以前，房產(chǎn)市場(chǎng)管理不太嚴(yán)格的時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)類似于“交房后并由相關(guān)部門核發(fā)有關(guān)文本文件之日起××日內(nèi)辦房產(chǎn)證”“××個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的條款可以說是合同中的一種套路，它實(shí)際上規(guī)避了合同一方的責(zé)任。在司法實(shí)踐中，類似這種格式條款如果有提示(底部劃線、加黑提示)，買方簽字確認(rèn)了，法院會(huì)認(rèn)定買方同意了這一條款，但因目前房管局通知合同樣式，明確了多場(chǎng)期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記，類似這些套路已經(jīng)規(guī)避，但買賣雙方約定的違約責(zé)任是否公平仍需注意。

宋偉建議，無論是在商品房買賣或其他買賣行為中，雙方在簽訂合同時(shí)，尤其要注意合同中特別提醒(底部劃線、加黑提示或手寫)的條款或約定，確定這些被特別提醒的條款是否對(duì)自己有利。

他山之石

逾期交房、逾期辦證產(chǎn)生糾紛統(tǒng)一判罰尺度

違約金過低可申請(qǐng)調(diào)整

2020年6月，江西省高級(jí)人民法院印發(fā)《江西省高級(jí)人民法院開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》，從商品房交付條件、商品房交付于接收、逾期交房違約金的調(diào)整、逾期辦證的認(rèn)定、逾期辦證違約金的調(diào)整、開發(fā)商免責(zé)情形、訴訟時(shí)效等方面，統(tǒng)一全省法院審理此類案件的法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度。

●關(guān)于逾期交房：

對(duì)于商品房交付條件，開發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記。合同約定的交付條件高于該標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于該標(biāo)準(zhǔn)的，按該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

另外，合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款的萬分之一至萬分之三(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之一或高于萬分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期交房違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

●關(guān)于逾期辦證：

關(guān)于逾期辦證違約金的調(diào)整，開發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購(gòu)房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請(qǐng)求調(diào)整的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為該約定低于其實(shí)際損失請(qǐng)求調(diào)整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調(diào)整。

合同約定的逾期辦證違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之零點(diǎn)五或高于萬分之一點(diǎn)五的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規(guī)定處理。

合同對(duì)逾期辦證違約金在約定了按日計(jì)算的同時(shí)還約定了最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)超該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

（原題為：《合同藏匿延期交房的貓膩？開發(fā)商寧愿不賣房子也不更改合同條款》）