【編者按】2020年房企業(yè)績有升有降，股東或喜或憂，但全行業(yè)須共同面對現(xiàn)實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規(guī)夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產(chǎn)；2021年到期債務規(guī)模預計將創(chuàng)歷史地突破1.2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防范金融風險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實的業(yè)績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業(yè)已提前進行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

從2017年的241.6%，到2020年的10.7%，中梁控股銷售增速嚴重滑坡。中梁官方的說法是“從規(guī)模導向轉(zhuǎn)向了有質(zhì)量的增長”，這意味著規(guī)模降速是其主動的選擇；然而，從目前中梁產(chǎn)品、服務的質(zhì)量和滿意度來看，“有質(zhì)量的增長”這條路還很長。

中梁控股（02772.HK）日前發(fā)布公告，披露公司2020年12月的若干未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。2020年，中梁控股累計合約銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售）金額約人民幣1688億元，合約銷售面積約1350.6萬平方米。

根據(jù)克而瑞日前發(fā)布的2020年房企銷售排行榜，中梁控股列第20位。

公開資料顯示，中梁控股1993年創(chuàng)立于溫州。2016年，中梁將大本營遷至上海，開始了大規(guī)模的擴張，并于2019年7月16日正式登陸港交所。

招股書及2019年年報顯示，2016年到2019年，中梁控股合約銷售額分別為190億、649億、1015億、1525億元，2017年到2019增長幅度分別約為241.6%、56.4%、50.2%，三年復合增長率超過100%。

雖然2020年1688億元的銷售額完成了中梁年初設定的目標，但增速降為10.7%，是4年來最低的一年。

2020年最后一天，中梁控股在其官網(wǎng)發(fā)文（標題為《奔向2021|中梁控股業(yè)績穩(wěn)居行業(yè)20強，圓滿完成年度目標》）稱：“黑馬”、“小碧桂園”、“高周轉(zhuǎn)”這些都曾是外界給中梁控股打上的標簽，但這些標簽如今已逐漸褪去，自去年（2019年）上市以后，中梁控股就已經(jīng)從規(guī)模導向轉(zhuǎn)向了有質(zhì)量的增長。

當前可見的是，規(guī)模增長的滑坡已成現(xiàn)實，“有質(zhì)量的增長”遠未實現(xiàn)。

據(jù)澎湃新聞記者不完全統(tǒng)計，在中梁控股高速發(fā)展的2017年至2020年，其旗下九江中梁首府、鹽城中梁聚龍首府、溫州中梁壹號院、張家港中梁壹號院、紹興中梁贊成悅賢府、長沙市寧鄉(xiāng)中梁首府、贛州市中梁南山院、無錫宜興中梁壹號院等多個項目，曝出被各地監(jiān)管部門通報批評、約談、責令停工整改，以及業(yè)主投訴維權(quán)等，主要原因涉及安全生產(chǎn)、虛假宣傳、房屋質(zhì)量、收費不合理等。

2020年，僅在合肥一地，中梁控股旗下項目就多次被合肥市住建局通報。

2020年12月24日，中梁控股旗下合肥梁錦企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“合肥梁錦”）合肥XZQTD235地塊（一標段）項目因安全生產(chǎn)隱患，被合肥市城鄉(xiāng)建設局作為典型案例通報。

同樣是合肥梁錦建設的聽悅灣XZQTD235項目，也曾因安全產(chǎn)生隱患于2020年5月被合肥市城鄉(xiāng)建設局通報批評，責令全面停工整頓，列為重點監(jiān)管對象。

再往前，2020年4月28日，中梁控股旗下合肥中梁筑信置業(yè)有限公司（下稱“中梁筑信”）建設的合肥市美好花園項目發(fā)生生產(chǎn)安全事故，造成1人死亡。合肥市城鄉(xiāng)建設局責令中梁筑信所有在合肥建設的項目全部暫停施工，開展安全隱患排查整改。同時，該局約談中梁筑信，在會上進行警示教育，并責令其在全市安全例會上做反思發(fā)言。

針對部分項目因各種問題導致的投訴維權(quán)事件，中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁陳紅亮此前也曾公開表示，“這是我們的短板，對于類似問題我們是不回避的，也在三四線城市著手處理類似問題，包括通過嚴管控、產(chǎn)品標準化等方式解決這些問題。”

根據(jù)億翰智庫研究報告，截至2020年6月底，中梁控股凈負債率為69.9%，較2019年底上升4.3個百分點。有息負債總額為528.1億元，較2019年底上升31.4%?！翱傮w來看，中梁控股財務狀況呈改善的態(tài)勢，但短債占比以及融資成本過高等問題仍然存在?！眻蟾娣Q。

從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，監(jiān)管進一步升級。全行業(yè)去杠桿，未來房企傳統(tǒng)業(yè)務發(fā)展的著力點將是提質(zhì)增效。對于中梁控股而言，提質(zhì)增效不是一蹴而就的。